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Transaction/Profession : Registre électronique et enregistrement
La cour d’appel de Rennes a rendu un arrêt intéressant le 3 septembre 2024 n°23-02630 s’agissant des modalités d’enregistrement et de signature électronique d’un mandat exclusif de vente sur un registre électronique. Ainsi, pour les juges bretons, le fait que le processus d’inscription sur le registre comporte une étape de réservation du numéro d’enregistrement jusqu’à la validation de la signature du mandat, puis une étape d’inscription définitive ne constitue pas une irrégularité dans la tenue du registre. Dès lors il apparaît que le registre des mandats a bien été tenu de façon chronologique et que le numéro de mandat y figurant a été repris sur le mandat lui-même.
Transaction : Garantie de servitudes non apparentes et non déclarées
Le vendeur est-il tenu de garantir l’acheteur en cas de découverture d’une servitude non apparente alors que ce dernier s’est engagé à prendre le logement en l’état ? Dans un arrêt du 13 février 2025 n°23-17636 la Cour de cassation affirme qu’il résulte des articles 1627 et 1638 du Code civil qu'à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes et non déclarées lors de la vente. En l’espèce l’acquéreur avait découvert après l'achat de la maison, la présence d'un réseau d'évacuation des eaux usées sous l'habitation desservant plusieurs habitations. Pour la Haute Cour, le vendeur ne peut pas s’exonérer de sa garantie en stipulant de manière générale que l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve au jour de la vente et n'aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés. A l’inverse une clause expresse de non garantie des servitudes non apparentes pourrait être efficiente.
Bail commercial : Action en nullité de la vente de l’acquéreur évincé par le jeu du droit de préférence du preneur
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 30 janvier 2025 n°23-12495 juge que l’acquéreur évincé qui avait signé une promesse de vente est fondé à agir en nullité de la vente réalisée au profit d’un preneur qui a exercé un droit de préférence dont il n'était en réalité pas titulaire. Cette décision démontre le danger de notifier (par précaution) un droit de préférence à un locataire commercial, quand le droit prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’est pas applicable (par exemple en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, cession unique de locaux commerciaux distincts ou cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ou encore cession globale d'un immeuble).
Copropriété : Modalités pratiques de mise en concurrence
La Cour de cassation censure la cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 12 décembre 2024 n°22-20295. Elle rappelle ici que lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés. En l’espèce le syndic avait porté à l’ordre du jour de l’assemblée générale un contrat d’ascensoriste moins onéreux que celui en cours sur la copropriété. Le syndic n’avait toutefois pas remis le contrat de la société en exercice à l’ordre du jour, situation qu’avait acceptée la cour d’appel de Toulouse considérant que ce contrat de maintenance en cours était nécessairement connu des copropriétaires. La Haute Cour censure cette position des juges du fond, appliquant avec rigueur l’article 11 I du décret du 17 mars 1967, et annule la décision adoptée dans ces conditions.
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