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Transaction/Profession : Absence d’habilitation du négociateur et nullité du mandat
Les arrêts d’appel se multiplient pour rappeler que le nom et la qualité du signataire doivent figurer dans le mandat, mais également que l’habilitation de ce négociateur immobilier, qu’il soit salarié ou agent commercial, est impérative. A titre d’exemples la cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 26 septembre 2024 n°22-03349 ou encore la cour d’appel de Versailles le 19 septembre 2024 n°21-06778 jugent que l’absence d’habilitation du négociateur immobilier est une cause de nullité du mandat. Les magistrats rappellent notamment que « l’attestation délivrée par l’agent immobilier titulaire de la carte professionnelle a pour objet de justifier auprès de la clientèle de la qualité et de l’étendue des pouvoirs et s’applique à celui-ci indifféremment de son statut de salarié ou de non-salarié indépendant ». La cour d’appel de Rennes ajoute dans un arrêt du 17 décembre 2024 n°23-05277 que cette nullité est absolue, puisque de nature à sauvegarder l’intérêt général, et peut ainsi être soulevée par toute personne y ayant un intérêt.
Bail d’habitation : Réparations locatives et réclamation par le biais de l’injonction de payer
La Cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2025 n°23-21501 (publié au Bulletin) affirme au visa de l’article 1405 du code de procédure civile que le recouvrement d'une créance contractuelle ne peut être demandé suivant la procédure d'injonction de payer que si son montant est déterminé en vertu des stipulations du contrat. En l’espèce la réclamation du bailleur et de son assureur GLI au titre des dégradations locatives n'était pas déterminée en vertu des seules stipulations du bail, ce qui rendait sa demande irrecevable par la procédure de l’injonction de payer. En effet, lorsque le locataire restitue les lieux loués le bailleur peut solliciter le paiement des éventuelles réparations locatives, au-delà du dépôt de garantie. Cette question est toutefois toujours sujette à interprétation, notamment sur le quatum réclamé. Dès lors la Haute Cour considère que la procédure simplifiée de l’injonction de payer n’est pas adaptée à ce type de réclamation.
Bail d’habitation/ Copropriété : Assouplissement des contraintes de location du DPE
Ce 1er avril 2025 le Sénat a adopté en première lecture la proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et à sécuriser leur application en copropriété. La location de logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été classé "G" est interdite depuis le 1er janvier 2025, ce qui fait craindre la sortie de 600 000 logements du parc locatif dans un contexte de forte crise du logement. La proposition de loi a pour objet de clarifier les obligations de rénovation énergétique des logements et notamment :
- élargir le champ des contraintes légitimes prises en compte par le texte, avec les contraintes architecturales, patrimoniales ou liées au coût des travaux rendant impossibles leur réalisation ;
- étendre le texte au logement individuel tout en encadrant le délai durant lequel ces logements peuvent être considérés comme décents après l'échéance de la loi Climat et résilience, dès lors que des travaux ont été engagés. Ce délai a été fixé à trois ans pour l'individuel et le collectif en monopropriété, contre cinq ans en copropriété ;
- rendre opposable le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, lorsque sa classe énergétique permet de satisfaire les obligations de décence. Cette disposition permet de rendre les copropriétés solidaires face à la rénovation énergétique.
Copropriété : Location touristique compatible avec le règlement de copropriété
Dans la droite ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation, la cour d’appel d’Aix en Provence a jugé dans un arrêt du 20 mars 2025 n°24-10669 que l'activité de location touristique meublée, lorsqu'elle n'est pas assortie de prestations hôtelières, n'est pas nécessairement incompatible avec la destination d'habitation de l'immeuble. La cour a estimé en outre que la location meublée d’un appartement ne constituait pas une activité commerciale et ne générait pas de trouble manifestement illicite. En effet, les témoignages produits par le SDC ne démontraient pas un lien de causalité suffisant entre l'occupation de l'appartement et un préjudice pour le syndicat.
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