Newsletter LBVS AVOCATS n°625

  ACTU LBVS AVOCATS n° 625 du 27/04/2025

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Transaction : Faute du vendeur et exigences de garanties supplémentaires

Les vendeurs en viager peuvent-ils, sans engager leur responsabilité, exiger une promesse notariée (et non un compromis rédigé par l’agence) et des garanties supplémentaires s’agissant d’acquéreurs étrangers ? La cour d’appel d’Aix en Provence a pu juger, dans un arrêt du 4 septembre 2024 n°23-11013, que le refus de signature du compromis de vente rédigé par l’agent immobilier ne lui permet pas de percevoir sa rémunération et que les vendeurs n’ont commis aucune faute en conditionnant la vente à la stipulation d’une garantie financière supplémentaire à leur profit. Pour la cour d’appel les vendeurs n’ont commis aucune faute en se conformant aux conseils d’un professionnel du droit, notaire avisé, juriste compétent et méfiant. Selon les magistrats aixois « les vendeurs (âgés) étaient légitimes à privilégier un acte notarié, davantage protecteur de leurs intérêts ».

A la lecture de cet arrêt on peut recommander à l’agent immobilier de stipuler dans son mandat que l’avant-contrat sera nécessairement rédigé par ses soins.

Bail d’habitation : Continuation du bail et abandon du logement

La cour d’appel de Versailles rappelle les conditions de transmission du bail en cas d’abandon du logement dans un arrêt du 19 novembre 2024 n°23-00781. En effet, l’article 14 alinéa 1^er de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’en cas d’abandon du logement par le locataire, le bail peut continuer au profit d’un certain nombre de bénéficiaires. Les juges versaillais rappellent toutefois que « l’abandon » s’entend comme un départ brusque et imprévisible de l’occupant (Cass. civ. 3^ème, 18 mai 1994, n°92-18507). La Cour de cassation (Cass. civ. 3^ème, 6 décembre 1995, n°94.11573) a jugé qu’un congé n’était pas incompatible avec la volonté brusque et imprévisible du locataire d’abandonner le logement. Cependant, en l’espèce, le locataire avait informé le bailleur de son départ pour un nouveau logement venant de lui être attribué. Pour la cour d’appel « ce courrier ne permet pas d’établir une volonté brusque et imprévisible du locataire d’abandonner le logement dans la mesure où celui-ci explique son départ par l’attribution d’un logement, ce qui nécessite des démarches préalables et donc une anticipation ».

Bail commercial : Mises aux normes incendie et charge des travaux

Qui du bailleur ou du preneur doit supporter la charge des travaux de mise aux normes incendie du local ? La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 10 avril 2025 n°23.14099 en jugeant que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu'exige l'exercice de l'activité du locataire prévue au bail ». En l’espèce le local comportait des non-conformités incendie dès la prise à bail. Dans ces conditions les stipulations du bail imposant au preneur de se conformer à la réglementation ne permettaient pas de relever une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités originelles avec les règles de sécurité-incendie.

 Copropriété : Désignation des membres du CS par l’administrateur provisoire

Dans le cadre de l’article 29-1 le conseil syndical et l'assemblée générale, convoqués et présidés par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur. Selon la durée de sa mission notamment, dans certaines copropriétés, l'administrateur provisoire désigne lui-même les membres du CS parmi les copropriétaires candidats. Ainsi le conseil syndical peut se trouver dans la situation de rendre des avis, prévus à l'article 62-7 du décret du 17 mars 1967, sur des projets de décisions de l'administrateur provisoire qui l'a nommé, ce qui soulève des problèmes d'indépendance du conseil syndical selon la question écrite n°2244 posée à la ministre du Logement. Dans une réponse du 8 avril 2025 la ministre répond que « sous réserve de l'appréciation souveraine des juridictions, pour le cas où l'administrateur provisoire se verrait confier tous les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, il pourra désigner les membres du conseil syndical ». Cette analyse se justifie « au regard de l'objectif général poursuivi, à savoir le rétablissement de l'équilibre financier de la copropriété et la conservation de l'immeuble afin de garantir à chacun un logement décent. »