|
Transaction : VEFA, moindre surface du logement vendu et réduction de prix
Dans un arrêt du 3 avril 2025 n°23-20555 la Cour de cassation a pu juger que la surface contractuellement convenue était celle figurant au contrat de réservation et que la surface livrée représentait une différence supérieure à la marge d'erreur tolérée, rendant légitime la demande de réduction du prix de l’acheteur. Le promoteur opposait en l’espèce que l’acte notarié ne comportait pas de surface contractuelle et qu’un plan était annexé à l’acte. Ce dernier devait selon lui et servir de référence pour la surface à retenir. La Haute Cour rejette cette argumentation considérant que l'acte authentique et la procuration pour vendre ne précisaient pas la contenance du lot vendu et que les plans annexés à cet acte notarié étaient illisibles. Dès lors seul le contrat de réservation mentionnant clairement une surface devait être pris en compte ; la surface contractuellement convenue étant ainsi celle figurant au contrat de réservation. Pour mémoire, le vendeur (promoteur) est tenu d’une obligation de délivrance conforme aux prévisions du contrat. En cas de défaut de conformité sur la surface vendue l’acheteur en VEFA peut demander une diminution du prix si la surface en moins représente plus d’un vingtième (5 %) de la surface annoncée (article 1619 du Code civil). La surface du bien s’entend ici de la surface habitable au sens de l’article R 111-2 du CCH.
Bail d’habitation : Congé pour motif réel et sérieux et défaut d’occupation à titre de résidence principale
Le statut d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pour autant que la location du logement constitue la résidence principale du preneur (article 2). Le bailleur est donc fondé à délivrer un congé pour motif légitime et sérieux si le locataire occupe finalement le logement à titre de résidence secondaire. C’est ce que vient de rappeler la cour d’appel de Caen dans un arrêt du 3 octobre 2024 n°23-00137. Les magistrats relèvent toutefois dans cette espèce que le bailleur ne pouvait pas se prévaloir du défaut d'usage des lieux comme résidence principale pour fonder la délivrance du congé, car il avait accepté la situation de résidence secondaire dès la prise à bail. Les juges relèvent ainsi des éléments du dossier que le bailleur s’était soumis volontairement au statut de la loi de 1989 en refusant d’imposer l’usage des lieux à titre de résidence principale. Son congé est donc jugé nul.
Bail commercial : La destination contractuelle rien que la destination !
La connaissance par le bailleur de l’activité réellement exercée par le preneur vaut elle renonciation de sa part à solliciter la résiliation du bail ? La Cour de cassation répond par la négative à cette question dans un arrêt du 10 avril 2025 n°23-21473. Pour les magistrats la clause de destination n'autorisait que l'activité d'achat, vente et exposition de tous véhicules, et non celle de réparation et de vente de pièces détachées, qui constituait une activité distincte. En interprétant souverainement l'attestation de mise à disposition des locaux dont se prévalait le preneur les magistrats relèvent que la bailleresse n'avait pas donné un accord clair et non équivoque à l'exercice de cette nouvelle activité ce qui justifiait la résiliation du bail commercial. Le simple silence pendant plusieurs années de la bailleresse, malgré sa connaissance des activités réellement exercées par sa locataire, n’empêchait donc pas cette démarche.
Copropriété : Refus légitime d’installer une borne de recharge électrique
Lorsqu’un copropriétaire souhaite installer une borne de recharge pour sa voiture électrique il bénéficie désormais de ce qu’on appelle communément le « droit à la prise », en application notamment de l’article L.113-16 du CCH. Ainsi le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer à la réalisation de ces travaux que s’il justifie d’un motif légitime et sérieux. Constitue notamment un motif sérieux et légitime la préexistence de telles installations, ou la décision prise par le syndicat des copropriétaires, de réaliser de telles installations en vue d'assurer l'équipement nécessaire dans un délai raisonnable. La Cour de cassation dans un arrêt du 27 février 2025 n°23-18236 a eu l’occasion de statuer sur cette notion de refus pour motif légitime et sérieux. Confirmant l’analyse de la cour d’appel de Versailles elle relève que le copropriétaire « ne justifiait pas avoir notifié au syndicat des copropriétaires un descriptif détaillé des travaux à entreprendre, assorti d'un plan technique d'intervention et d'un schéma de raccordement électrique (…) le syndicat des copropriétaires et l'ASL avaient, par plusieurs courriers, expliqué au copropriétaires les difficultés techniques auxquelles se heurtait son projet, faisant ainsi ressortir que le SDC et l'ASL n'avaient pas, par leur attitude, empêché ce copropriétaire de leur soumettre les documents nécessaires à l'instruction de sa demande. » Dans ces conditions le refus du syndicat des copropriétaires ne constituait pas une faute.
|
