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Transaction : Renonciation à la caducité de la promesse de vente
Il est courant que acquéreurs et vendeurs s’entendent de manière informelle sur la poursuite d’une promesse au-delà de son terme extinctif lorsque certaines conditions suspensives tardent à être levées. Dans quelles conditions est-il toutefois possible de considérer que le vendeur a renoncé à se prévaloir du dépassement du délai pour réitérer un compromis de vente ? La Cour de cassation dans un arrêt du 20 mars 2025 n°23-20170 confirme la position de la cour d’appel de Saint-Denis et rappelle le principe selon lequel la promesse peut être prorogée si les contractants en manifestent la volonté. Dans cette espèce, après le terme fixé dans la promesse, les vendeurs avaient reçu de leur notaire le projet d'acte de réitération, l'avaient accepté tel qu'il était rédigé, avaient fait établir l’état daté de l'immeuble portant l'indication de la société substituée et la date envisagée pour la réitération. Un rendez-vous de signature avait également été envisagé par échanges de courriels. Dans ces circonstances, pour les magistrats, les vendeurs avaient renoncé de manière non équivoque à se prévaloir du dépassement du délai conventionnel de réitération de la vente. Attention toutefois à ne pas « tomber dans la facilité », la seule poursuite de discussions ne suffit pas à proroger le terme d’un compromis. Il faut que les échanges traduisent une volonté effective de maintenir les engagements contractuels, à défaut d’avenant de prorogation.
Bail d’habitation : Formalisme de l’état des lieux de sortie
La Cour de cassation semble valider d’une certaine manière la pratique de l’état des lieux de sortie dressé sur l’état des lieux d’entrée, dans un arrêt inédit du 6 février 2025 n°23-21193. Dans ce contentieux le locataire réclamait la restitution de son dépôt de garantie, considérant que l’état des lieux de sortie ne mentionnait aucune dégradation. En réalité les parties avaient convenu « d'un commun accord, compte tenu des difficultés rencontrées pour décrire de façon littérale l'état du logement lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie, de consigner cet état sur le même document que celui dressé lors de l'entrée dans les lieux par la prise de photographies, cet accord étant mentionné dans la rubrique autres observations de l'état des lieux de sortie suivie de leur signature. » Pour les magistrats la valeur et la portée des éléments de preuve (photographies) qui leur étaient soumis permettaient la comparaison de l'état du logement constaté à l'entrée et à la sortie des lieux et prouvaient l'existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux.
Bail commercial : Résolution judiciaire d’un contrat
La résolution judiciaire du bail commercial en raison du non-respect de ses obligations par le preneur ne nécessite pas de mise en demeure préalable, c’est ce que rappelle la chambre commerciale de la Cour de cassation dans un arrêt du 9 avril 2025 n°23-20015. Faisant œuvre de pédagogie, la Haute Cour rappelle au visa de l’article 1227 du Code civil que l'acte introductif d'instance suffit à mettre en demeure la partie qui n'a pas exécuté son engagement, sans qu'il soit nécessaire de faire précéder cet acte d'une sommation ou d'un commandement. En l’espèce l’action tendait non à la mise en œuvre d'une clause résolutoire de plein droit ou à la résolution par voie de notification, mais au prononcé de la résolution en justice, de sorte qu'une mise en demeure préalable n'était pas nécessaire. En matière de bail commercial la Cour de cassation a déjà pu affirmer dans un arrêt du 25 mars 2024 n°22-16583 que le comportement de la bailleresse était d’une gravité telle qu’il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, une mise en demeure préalable, qui eut été vaine, n’était pas nécessaire pour résilier le bail.
Copropriété : Dispense de participation aux « frais de procédure »
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires). Que recouvre cette notion de frais de procédure ? Doit-elle être interprétée strictement ou doit-elle englober l’ensemble des frais et honoraires générés par le contentieux ? C’est à ce questionnement que la cour d’appel de Paris apporte une réponse dans un arrêt du 5 juin 2024 n°20-17139. Pour les juges parisiens (dans cette espèce relative à un lot transitoire) les copropriétaires bien fondés dans leurs prétentions doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel. Pour la cour ces frais incluent les dépens, les frais de l’article 700 du code de procédure civile, mais également les honoraires du syndic et de l’avocat du syndicat des copropriétaires.
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