Actualités Juridiques & Immobilières

ACTU LBVS AVOCATS n°660 – 15/02/2026

🏠Transaction :  Nullité de la vente d’un immeuble de rapport

La vente d’un immeuble de rendement peut-elle être annulée au motif que certains logements le composant ne répondent pas aux normes de décence ?

C’est à cette question que répond par l’affirmative la Cour de cassation dans un arrêt du 5 février 2026 n°23-21993. Dans cette espèce l’annonce de l’agence immobilière faisait état d’un immeuble comportant douze lots d’habitation loués en meublé et du rapport annuel locatif de celui-ci. Or, la cour d’appel de Bordeaux a relevé que six logements du deuxième étage ne satisfaisaient pas aux normes de décence locative au regard de leurs surface et hauteur sous plafond et que les travaux de mise en conformité représentaient plus de 30 % du prix de vente pour le seul rehaussement de l’immeuble, de sorte que le rapport locatif ne pouvait pas être obtenu par l’acquéreur. Les juges bordelais, confortés par la Haute Cour, ont ainsi jugé que la destination d’un immeuble locatif fait partie des caractéristiques du bien vendu et en ont déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme. Il est tout de même utile de préciser que dans cette espèce les magistrats ont pris la peine de relever que l’acquéreur n’était pas un professionnel de l’immobilier.

📊Bail commercial : Point de départ de la prescription en demande d’indemnité d’éviction

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 12 février 2026 n°24-18382, qu’en cas de délivrance par le bailleur d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d'effet du congé. 

Le même jour, dans une seconde espèce n°24-10578, la Haute Cour ajoute que la mauvaise foi du bailleur n'est pas une cause d'interruption ou de suspension de la prescription biennale de l'action du locataire en paiement de cette indemnité. A compter de la date de prescription de cette action le locataire perd ainsi son droit au maintien dans les lieux et est expulsable par la voie du référé.

⚖️Copropriété : Ratification de la pose d’un climatiseur et interdiction dans le règlement

L’assemblée générale des copropriétaires peut-elle régulièrement ratifier la pose d’un bloc climatiseur dans un jardin à jouissance privative alors même que le règlement de copropriété l’interdit ?

La cour d’appel d’Aix en Provence considère dans un arrêt du 15 octobre 2025 n°23-13695 que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut contrevenir au règlement de copropriété et ne peut donc autoriser des dérogations à un principe général d’interdiction posé par le règlement sans modifier celui-ci. Le règlement comportait ici une stipulation en ces termes « Il ne pourra être mis sur les balcons, terrasses et fenêtres, aucune caisse, cage ou autre objet pouvant nuire à la propreté ou au bon aspect de l’immeuble ». La cour rappelle que « le règlement de copropriété prévu par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 constitue la charte commune de la copropriété et s’impose aux copropriétaires avec force de loi ».

Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour - Spécialiste en Droit Immobilier

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