Actualités Juridiques & Immobilières

ACTU LBVS AVOCATS n°663 – 08/03/2026

🏠Transaction :  Promesse unilatérale de vente (PUV) et sort de l’indemnité d’immobilisation

La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts en février 2026 précisant une nouvelle fois les contours de la restitution de l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une PUV.

Dans un arrêt du 5 février 2026 n°23-21386 la Haute Cour confirme la restitution de l’indemnité d’immobilisation à des acquéreurs qui n’avaient pas répondu à une mise en demeure du notaire leur demandant de justifier de la réalisation de la condition suspensive de financement et de l’obtention de leurs deux prêts. Les acquéreurs n’ont produit ces justificatifs qu’au stade de l’appel. Or, en l’espèce, la PUV ne fixait aucun délai pour produire ces justificatifs. Les acquéreurs ont ainsi pu démontrer, même tardivement, que la défaillance de la condition suspensive ne leur était pas imputable et ainsi récupérer leur indemnité d’immobilisation.

A l’inverse la Cour de cassation censure la cour d’appel de Chambéry dans un arrêt du 12 février 2026 n°23-24011. Dans cette seconde affaire la cour d’appel avait rejeté la demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation aux promettants et les avait condamnés à la restituer à la bénéficiaire alors que la PUV ici était très précise sur les conditions de justification de la réalisation de la condition suspensive de financement. En effet la promesse conditionnait le bénéfice de la condition suspensive d’obtention d'un prêt et à la justification par la bénéficiaire du dépôt de sa demande et du refus du prêt dans un délai de huit semaines, qui en l'espèce avait été méconnu. Ces deux arrêts dont les solutions sont à l’opposé témoignent de l’importance des stipulations et délais fixés dans les avant-contrats.

📊Bail d’habitation : Justification de la restitution du dépôt de garantie

A défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal. Dans une espèce jugée par la Cour de cassation le 12 février 2026 n°24-21258 un bailleur prétendait avoir envoyé un chèque pour rembourser le dépôt de garantie, le locataire prétendait quant à lui qu'il ne l'avait pas reçu. Faisant application de l’article 1353 al.2 du Code civil la Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure que « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation » et c’est donc au bailleur de justifier qu’il a restitué le dépôt de garantie.

Dans ces conditions on ne peut que recommander au bailleur ou à son mandataire de restituer le dépôt de garantie par virement ou par LRAR.

⚖️Copropriété : Opposabilité du règlement de copropriété non publié

La Cour de cassation a jugé dans un arrêt de censure du 12 février 2026 n°24.16401 que l’existence d’un règlement de copropriété n’est pas subordonnée à sa publication, laquelle n’est nécessaire que pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires. Elle ajoute d’autre part qu’en l’absence de publication, le règlement de copropriété est opposable aux acquéreurs lorsqu’il ressort de leur acte d’acquisition qu’ils en ont eu préalablement connaissance et qu’ils ont adhéré aux obligations en résultant.

En effet le règlement de copropriété, même s'il n'a pas été publié au fichier immobilier, s'impose à l'acquéreur s'il est expressément constaté à l'acte de vente qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.

Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour - Spécialiste en Droit Immobilier

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