Actualités Juridiques & Immobilières

ACTU LBVS AVOCATS n°666 – 29/03/2026

🏠Transaction : Défaut de versement du séquestre, RCP et information du vendeur

L’intermédiaire immobilier et le notaire peuvent-ils engager leur responsabilité s’ils n’informent pas le vendeur du défaut de versement effectif de l’acompte prévu à l’avant-contrat ?

Dans une affaire examinée par la cour d’appel de Colmar l’acheteur s’était engagé à déposer une somme de 89 000 euros dans un délai de 15 jours de la signature du compromis de vente, à titre de dépôt de garantie, entre les mains du notaire rédacteur de l’acte, constitué séquestre. Finalement l’acheteur ne s’est pas présenté à la signature de l’acte authentique et la vente ne s’est pas réalisée. A cette occasion le vendeur a découvert que l’acheteur n’avait pas versé la somme convenue.

Dans un arrêt du 6 février 2026 n°23-03599 les juges alsaciens ont retenu la responsabilité du notaire à qui il incombait, en sa qualité de séquestre et de rédacteur de l’acte, de s’assurer de son efficacité. A cet égard, il est tenu d’informer le vendeur de l’absence de versement de la somme contractuellement prévue à titre de dépôt de garantie. En ne satisfaisant pas à cette obligation le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard du vendeur. Pour la cour, contrairement à ce qu’a retenu le juge en première instance, le préjudice subi par le vendeur ne peut être égal au montant du dépôt de garantie, mais ne peut que résulter de la perte de chance de remettre le bien immobilier en vente plus rapidement et de le vendre aux mêmes conditions (à hauteur de 10 000€).

Cette solution a déjà été retenue en jurisprudence pour l’agent immobilier rédacteur du compromis de vente qui prévoyait pourtant le versement du séquestre entre les mains du notaire.

📊Bail d’habitation : DPE G et indécence automatique du logement ?

Dans le cadre d’une procédure en résiliation du bail et expulsion, la locataire opposait opportunément à son bailleur que le nouveau diagnostic réalisé en cours de bail classait le logement en G, le rendant indécent.

La cour d’appel de Bourges dans un arrêt du 27 février 2026 n°25-00589 juge au contraire que la locataire ne rapporte pas la preuve du caractère non décent ou d'une insalubrité du logement, et à les supposer établis qu'ils seraient imputables aux seules caractéristiques du logement. Dès lors cette décision conduit à affirmer que le seul caractère énergivore du logement ne rend pas le logement automatiquement non décent au sens du décret du 30 janvier 2002.

La cour ajoute ici que la règle relative à l’interdiction des locations des logements énergivores ne trouve pas à s'appliquer aux baux en cours.

⚖️Copropriété : Charges d’ascenseur et jugement modificatif non publié

Selon l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier. Pour mémoire les ayants cause à titre particulier sont notamment les acquéreurs d’un lot, par vente amiable ou par adjudication (Cass. civ. 3^ème, 31 janvier 1996, n°93-18318).

La cour d’appel de Grenoble rappelle dans un arrêt du 24 février 2026 n°24-02388 que le modificatif non publié n'est donc pas opposable aux acquéreurs qui pouvaient demander l'application à leur égard du règlement de copropriété originel et l’application des charges d'ascenseur prévues dans celui-ci. Indépendamment du fait qu'il y ait une modification par décision judiciaire ou un vote unanime des copropriétaires, la modification du règlement de copropriété s’agissant des charges d’ascenseur doit faire l'objet d'une publication au fichier immobilier pour qu'elle devienne opposable aux acquéreurs ultérieurs.

Le syndicat des copropriétaires soutenait à tort que la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété avait été déclarée lésionnaire par jugement du 27 novembre 1970 et devait donc être appliquée nonobstant son absence de publication.

Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour - Spécialiste en Droit Immobilier

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