Actualités Juridiques & Immobilières

ACTU LBVS AVOCATS n°667 – 05/04/2026

Transaction : Surface Carrez « d’une pièce détachée faisant partie du lot »

Une chambre de bonne entre-t-elle dans la surface Carrez du lot vendu si elle fait partie du lot désigné dans l'acte de vente ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 5 mars 2026 n°23-13288. Dans cette espèce les vendeurs avaient cédé un lot de 60,07 m² constitué d’un « appartement situé au troisième étage composé d'une cuisine, d'une salle à manger, de deux chambres et de water-closets sur le palier, ainsi que d'une chambre de domestique au cinquième étage et d'une cave ». Les acquéreurs ont assigné les vendeurs et le diagnostiqueur en réduction du prix de vente et indemnisation de leurs préjudices. Les magistrats retiennent que tant les water-closets que la chambre de service ne formaient pas des lots autonomes de l'appartement mais n’en étaient que « des pièces détachées » faisant partie, aux termes du règlement de copropriété, du même lot.

Dès lors la surface de ces locaux, qui ne faisaient l'objet d'aucune exclusion légale ou réglementaire du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, devait être prise en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.

📊Bail commercial : Clause du bail et autorisation de travaux en copropriété

Quelle est la portée d’une clause dans un bail commercial qui stipule que le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations , tant administratives que du syndicat des copropriétaires ?

La Cour de cassation dans un arrêt du 19 mars 2026 n°24-20715 juge que cette seule mention dans le bail est insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation à la locataire. Cette stipulation ne permet donc pas de transférer au preneur le pouvoir du copropriétaire d'obtenir l'inscription d’une autorisation de travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires.

⚖️Copropriété : A qui appartient le droit de surélever un bâtiment partie commune spéciale ?

Dans un arrêt du 2 avril 2026 n°24-15059 la Cour de cassation juge qu’il résulte des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. En effet le droit de surélever et le droit de construire sont réputés droits accessoires aux parties communes en vertu dudit article 3 et qu’ils appartiennent donc indivisément à l’ensemble des copropriétaires, sauf stipulation contraire.

Dès lors, seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation dudit bâtiment qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d'une assemblée générale. 

Il en aurait été autrement si ce bâtiment avait été un lot privatif, ou si le droit de surélever avait été expressément inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment aux termes du règlement de la copropriété.

Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour - Spécialiste en Droit Immobilier

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