Actualités Juridiques & Immobilières

ACTU LBVS AVOCATS n°670 – 26/04/2026

🏠Transaction : Direction effective de succursales et concurrence déloyale

Dans une affaire jugée par la chambre commerciale de la cour d’appel de Montpellier le 7 avril 2026 n°25-00713 la FNAIM avait assigné la SAS CAPI et son directeur général pour concurrence déloyale. La Fédération Nationale leur reprochait notamment la direction effective non assurée des succursales et la gestion de ces établissements par des agents commerciaux, en violation de la loi dite Hoguet. Pour mémoire pour ouvrir des succursales dans plusieurs régions, l’agent immobilier a deux options : soit obtenir une carte professionnelle pour chaque succursale, soit embaucher ou mandater, pour chaque succursale, un responsable, mais en assurant la direction effective de l’activité sur place. La cour d’appel, censurant les juges de première instance, a considéré que la SAS CAPI, en s'affranchissant de la réglementation relative aux intermédiaires immobiliers, a commis des actes de concurrence déloyale. La cour d’appel s’est notamment fondée sur l’article 5 du décret du 28 août 2015 (code de déontologie de la profession) pour juger que ce mode d’organisation est illicite.

En matière de concurrence déloyale, les actes qui permettent à leur auteur de faire l'économie d'une dépense en principe obligatoire, induisent nécessairement pour celui-ci un avantage concurrentiel. « En s'affranchissant de la réglementation sévère régissant les activités d'agent immobilier édictée par la loi Hoguet, la SAS CAPI a commis des actes de concurrence déloyale à l'égard des professionnels de l'immobilier qui s'y conforment et qui en subissent toutes les contraintes ». Les moyens développés par la SAS CAPI, visites ponctuelles, réunions régulières ou outils de communication à distance ont été jugés insuffisants pour caractériser une direction effective au sens de cette réglementation.

📊Bail d’habitation : Etat des lieux de sortie incomplet et RCP de l’administrateur de biens

Dans un arrêt du 23 mars 2026 n°23-05632 la cour d’appel de Bordeaux retient la responsabilité civile professionnelle de l’administrateur de biens chargé de dresser l’état des lieux de sortie qui s’est révélé incomplet. Pour la cour, l’agence n’a pas été diligente dans la préservation des droits du bailleur en se contentant d’annoter l’état des lieux d’entrée. Pour les magistrats bordelais il est justifié que le préjudice relatif aux désordres non visés dans l'état des lieux de sortie qui n'a pu être mis à la charge des locataires et résultant directement de la faute de l’agence soit mis à sa charge.

⚖️Copropriété : Point de départ du délai de contestation de l’assemblée générale

Selon l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 16 avril 2026 n°24-18842 que la loi ne distingue pas selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire pour fixer le point de départ de ce délai de deux mois pour agir en justice. En effet ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée de notification du procès-verbal de l'assemblée générale au domicile du destinataire.

Rappelons que depuis le décret du 22 décembre 2025 la notification par voie électronique devient le principe et l’article 64 du décret du 17 mars 1967 précise que « Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l'avis électronique informant le destinataire d'un envoi électronique ».

Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour - Spécialiste en Droit Immobilier

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