Actualités Juridiques & Immobilières

ACTU LBVS AVOCATS n°673 – 17/05/2026

🏠Transaction : La cession du fonds de commerce d’une agence n'emporte pas transfert automatique des mandats en cours

C’est ce que la cour d’appel de Pau rappelle dans un arrêt du 20 avril 2026 n°24-01387. Dans cette affaire une agence avait repris le fonds et l'enseigne d'une société concurrente. Convaincue d'avoir hérité de l'ensemble des droits contractuels, elle avait réclamé à des mandants vendeurs le paiement d'une clause pénale de 112 500 €, ceux-ci ayant conclu la vente de leur villa par l'intermédiaire d'une autre agence avec des acquéreurs présentés par l’agence vendue.

La cour censure la juridiction de première instance et déclare l’agence irrecevable pour défaut d'intérêt à agir. En effet l’agence cessionnaire du fonds racheté n'étant pas signataire du mandat initial et ne produisant aucune clause expresse de transmission des mandats dans l'acte de cession, elle était juridiquement étrangère au contrat qui servait son action.

Les juges Palois rappellent qu’« il est de principe constant que la cession d'un fonds de commerce d'agent immobilier n'emporte pas cession de plein droit des mandats de vente ou de recherche en cours sauf clause expresse contraire ». 

📊Bail commercial/habitation : Preuve de la signature électronique

Dans une affaire soumise à la cour d’appel d’Aix-en-Provence, puis à la Cour de cassation, une bailleresse, se prévalant d’un bail meublé signé électroniquement avec un locataire, délivre à celui-ci un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire conteste avoir signé ce bail. 

La cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que le bail est opposable au locataire et constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne son expulsion et le condamne au paiement d’un arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation. Elle relève notamment que le locataire n’apporte aucun élément prouvant un vol de ses documents d’identité, que les coordonnées utilisées étaient les siennes, qu’un certificat de preuve est joint à la signature électronique. La signature électronique en cause n'a pas la qualité de signature « qualifiée », est-ce au signataire présumé qui en conteste l'authenticité d'en rapporter la preuve ?

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 5 mars 2026 n°24-21034 affirme finalement que c’est au juge qu'il appartient de déterminer si le procédé technique utilisé constitue une signature électronique qualifiée, condition exclusive de la présomption de fiabilité.

⚖️Copropriété : Responsabilité du bailleur pour troubles de voisinage

La Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 8 avril 2026 n°22-08106 retient la responsabilité de plein droit du copropriétaire bailleur exploitant son lot en meublé touristique, dès lors que les locations successives ont permis l'exercice récurrent d'une activité de prostitution dans les lieux loués au sein de la copropriété. Elle juge inefficace et sans portée exonératoire les démarches du gérant visant à faire cesser les occupations litigieuses. Les juges parisiens allouent ainsi 20000€ de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires au titre du trouble collectif. La décision confirme, s’il en était besoin, la responsabilité systématique du copropriétaire bailleur à l'égard du syndicat des copropriétaires eu égard aux locations de courte durée génératrices de désordres.

Précisons que dans cet arrêt un acte modificatif portant refonte du règlement de copropriété restreignait l'affectation du lot à un usage exclusif de bureaux, excluant par la même son exploitation en meublé touristique. Cet acte n'avait toutefois fait l'objet d'aucune publication à la date d'acquisition du lot par le copropriétaire bailleur, lequel n'en avait pas davantage été informé lors de la vente, la publication étant intervenue ultérieurement. Cet acte lui était donc inopposable et son activité de location meublée régulière.

Me Cyril SABATIÉ - Avocat à la cour - Spécialiste en Droit Immobilier

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