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Palais de Justice de Paris  Palais de justice Nice Palais de justice Angers 
PARIS  NICE  ANGERS

La Cour de cassation, dans un arrêt du 6 mai 2021 n°20-10899, confirmant la position de la cour d’appel de Paris, rappelle que la loi du 22 juin 1982 et la loi du 6 juillet 1989, qui lui a succédé, imposent au preneur d'occuper les lieux donnés à bail à titre d'habitation principale.

La cour d'appel avait notamment relevé que, selon le constat dressé en 2014, l'appartement présentait l'aspect d'un débarras et non d'un lieu d'habitation, qu'il était impossible d'y circuler en raison de son encombrement ou encore que les courriers les plus récents trouvés sur place remontaient à l'année 2008. Ces constatations étaient corroborées par une consommation d'eau insignifiante et par le témoignage de la gardienne affirmant que, depuis 2008, elle n'avait jamais vu personne entrer ou sortir de l'appartement.

Dans ces conditions la locataire n'occupait plus les lieux à titre de résidence principale depuis plusieurs années et cette infraction était suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 5 novembre 2020 n°19-10857, retient la responsabilité de la société THYSSENKRUPP en jugeant que celui qui est chargé de la maintenance d’une porte automatique d’accès à un parking est tenu d’une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l’appareil ; y compris pour les avaries survenant entre deux visites périodes.

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Parce que pour pérenniser une activité et la faire prospérer il est avant tout nécessaire de la construire sur des bases solides.
 
A ce titre, le choix du statut juridique du professionnel de l’immobilier est un élément d’importance, voire primordial, qui impactera votre future vie de chef d’entreprise.
 
Les choix sont nombreux puisque vous pouvez exercer votre activité soit en tant qu'entreprise individuelle (également appelée entreprise en nom propre), soit sous forme de société commerciale, l’exercice en tant qu’auto-entrepreneur apparaissant très limitée.
- Le choix de votre futur statut juridique dépendra donc de nombreux critères parmi lesquels :
- La volonté d'entreprendre seul ou à plusieurs ;
- L'existence d'un patrimoine privé à protéger ou à transmettre ;
- Le statut social applicable à votre entreprise et les incidences sur votre situation personnelle ;
- Le régime d'imposition des bénéfices et des revenus provenant de votre activité.
 
Cette étape d’importance est quelque peu complexe et mérite souvent d’être accompagné ; c’est pourquoi, le Cabinet LBVS, fort d’une solide expérience en ce domaine, se propose de vous assister dans la détermination de votre futur statut, la création juridique de votre projet, et la mise en place de celui-ci.

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Actualités

Copropriété : Disparition du privilège spécial du syndicat

L'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés est parue au Journal Officiel. Cette ordonnance réforme notamment le doit du cautionnement et améliore les règles relatives aux sûretés réelles immobilières, notamment en remplaçant les privilèges immobiliers spéciaux soumis à publicité par des hypothèques légales.

L’article 2402 al. 3 du Code civil prévoit désormais : « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties [par une hypothèque légale] sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; ».

L'article 2418 du Code civil reprend le principe selon lequel les hypothèques doivent être inscrites, et prennent rang à la date de cette inscription, peu important la date de l'acte constitutif. L'alinéa 2 prévoit une exception à cette exigence de publication pour cette nouvelle hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires, dans la continuité du droit antérieur, en ces termes : « Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures. »

Copropriété : Fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic

 

L’article 18-1 A alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. »

Cet arrêté du 30 juillet 2021 est paru au Journal officiel du 9 septembre 2021 et entrera en vigueur au 1er janvier 2022. La fiche d’information récapitule le montant du forfait d’honoraires du syndic, les prestations obligatoirement incluses dans le forfait du syndic et les prestations optionnelles pouvant être incluses dans le forfait sur décision des parties.

Cette fiche vise à apporter les informations nécessaires à une mise en concurrence facilitée des contrats de syndic professionnel, dans les conditions prévues par l'article 21 de de la loi de 1965. Le formalisme de la fiche d'information doit être respecté et aucune information ne peut y être ajoutée ou retranchée. 

Copropriété : COVID, « Pass sanitaire » et assemblée générale

Depuis le 9 août, le « pass sanitaire » est obligatoire et s’applique pour un certain nombre d’évènements et lieux publiques. Depuis le 30 août 2021, le « pass sanitaire » a été rendu applicable aux personnes et aux salariés qui interviennent dans ces lieux, établissements, services ou événements. Le « pass sanitaire » est-il pour autant exigé pour les réunions de copropriétaires, alors que depuis le 9 juin 2021 les assemblées générales peuvent de nouveau se tenir en présentiel ? Interrogée sur la question, la Ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon a pu préciser que le « pass sanitaire » s’applique aux établissements recevant du public uniquement pour les activités culturelles, sportives, ludiques ou festives et les foires ou salons professionnels qu’ils accueillent et en aucun cas pour la tenue des AG de copropriétés.

Le fait d’exiger ce document dans une situation non prévue par la loi constitue un délit puni d’un an d’emprisonnement et de 45000€ d’amende. Il nous semble toutefois que le syndic pourra exiger le port du masque durant les assemblées, même s’il s’agit de réunions privées.

Loi Climat et Résilience

Finalité d’un processus démarré il y a deux ans avec la mise en place de la Convention citoyenne pour le climat, la loi dite Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) a été promulguée et publiée au Journal Officiel le 24 août 2021 (après validation par le Conseil constitutionnel dans une décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021).

Cette loi contient pas moins de 305 articles (moins de 70 initialement…) et nécessitera, selon le Ministère de la transition écologique, plus d'une centaine de textes d'application pour permettre la mise en œuvre de l’ensemble de ces mesures, dont certaines entrent en vigueur selon un calendrier progressif. A l’exception de ces mesures qui nécessitent soit un texte réglementaire, soit entrent en vigueur de manière différée, les dispositions de la loi sont effectives depuis le 25 août dernier.

Certaines de ces dispositions impactent directement les activités et missions des professionnels de la loi Hoguet, qu’ils soient syndics, administrateurs de biens ou transactionnaires ; alors même que ceux-ci n’ont pas encore forcément digéré les mesures de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de ses textes subséquents...

Le titre V de la loi (articles 148 à 251) s’intitule d’ailleurs SE LOGER, mais ce n’est pas le seul à introduire des mesures affectant les activités immobilières et le secteur de la construction. 

Des extensions construites sans permis peuvent constituer un vice caché

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 juin 2021 n° 20-11902 confirme que l'impossibilité de reconstruire à l'identique, qui a été dissimulée à la SCI acheteuse lors de la vente et qui empêchera l'exploitation du restaurant vendu et en diminuera tellement l'usage qu'elle n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle en avait été informée, est constitutive d'un vice caché.

En effet, en cas de destruction fortuite du bien vendu et de ses annexes, la SCI serait dans l'impossibilité de les reconstruire à l'identique puisque l'article L111-5 du code de l'urbanisme autorise la reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans à la condition que les constructions aient été régulièrement édifiées.

Ce qui n'était pas le cas des extensions litigieuses du bien vendu qui avaient été bâties de manière illicite et contrevenaient aux prescriptions du PLU de la commune.

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