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La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 5 novembre 2020 n°19-10857, retient la responsabilité de la société THYSSENKRUPP en jugeant que celui qui est chargé de la maintenance d’une porte automatique d’accès à un parking est tenu d’une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l’appareil ; y compris pour les avaries survenant entre deux visites périodes.

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Parce que pour pérenniser une activité et la faire prospérer il est avant tout nécessaire de la construire sur des bases solides.
 
A ce titre, le choix du statut juridique du professionnel de l’immobilier est un élément d’importance, voire primordial, qui impactera votre future vie de chef d’entreprise.
 
Les choix sont nombreux puisque vous pouvez exercer votre activité soit en tant qu'entreprise individuelle (également appelée entreprise en nom propre), soit sous forme de société commerciale, l’exercice en tant qu’auto-entrepreneur apparaissant très limitée.
- Le choix de votre futur statut juridique dépendra donc de nombreux critères parmi lesquels :
- La volonté d'entreprendre seul ou à plusieurs ;
- L'existence d'un patrimoine privé à protéger ou à transmettre ;
- Le statut social applicable à votre entreprise et les incidences sur votre situation personnelle ;
- Le régime d'imposition des bénéfices et des revenus provenant de votre activité.
 
Cette étape d’importance est quelque peu complexe et mérite souvent d’être accompagné ; c’est pourquoi, le Cabinet LBVS, fort d’une solide expérience en ce domaine, se propose de vous assister dans la détermination de votre futur statut, la création juridique de votre projet, et la mise en place de celui-ci.

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Loi Pinel

Actualités

Transaction : Formalisme du mandat, numéro de la carte et nullité

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt détaillé du 12 novembre 2020 n°18-00218, revient sur les nullités applicables au formalisme du mandat Hoguet. Dans cette affaire le mandat litigieux ne mentionnait pas le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et la dénomination sociale et l’adresse de l’entreprise, l’activité exercée, le nom et l’adresse du garant. Par ailleurs, le mandant soutenait que l’exemplaire du mandat qui lui avait été remis ne comportait pas le numéro d’inscription sur le registre des mandats. En outre, la société mandante affirmait que la clause d’exclusivité n’était pas stipulée en caractères très apparents.

Enfin elle prétendait que le mandat ne comportait pas l’indication de la partie qui avait la charge de la rémunération. Il convient à cet égard de rappeler que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Ainsi les juges parisiens considèrent que doivent être sanctionnées par une nullité absolue insusceptible de régularisation l’absence de numéro de la carte professionnelle et l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle, nullité conduisant à la restitution par l’agence à son mandant de plus de 150 000€ d’honoraires !

Copropriété : Enseigne et acquisition d’un droit réel et perpétuel par usucapion

La Cour de cassation, dans un arrêt du 22 octobre 2020 n°19-21732, a jugé qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion et qu'un tel droit peut avoir pour objet l'apposition d'enseignes sur les parties communes de la copropriété.

La cour d’appel avait pourtant relevé que la pose des enseignes n’avait jamais été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires et que le règlement de copropriété ne contenait aucune stipulation sur ce point.

En l’espèce, la cour d’appel a jugé que « la société copropriétaire [d’un local commercial] ayant accompli sans interruption depuis plus de trente ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, avait acquis, par usucapion, un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes ».

Bail commercial/Professionnel : « Mesures COVID » relatives aux loyers

Une loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire a été publiée au Journal Officiel de ce dimanche 15 novembre.

Son article 14 retiendra particulièrement notre attention. Il est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative de fermeture en raison de la crise sanitaire. Ce texte dispose notamment que jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police ces personnes ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

De même, le texte prévoit que « pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. »

Ce texte s’applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de fermeture administrative.

Dès lors, les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai de deux mois (précité).

En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre de ce locataire commercial ou professionnel pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la fin de ce délai de deux mois qui suit la mesure de police administrative.

Notons toutefois qu’un décret doit préciser les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées par cette protection ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

Copropriété : Porte de parking et obligation de résultat de l’entreprise d’entretien

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 5 novembre 2020 n°19-10857, retient la responsabilité de la société THYSSENKRUPP en jugeant que celui qui est chargé de la maintenance d’une porte automatique d’accès à un parking est tenu d’une obligation de résultat en ce qui concerne la sécurité de l’appareil ; y compris pour les avaries survenant entre deux visites périodiques.

Copropriété : Frais de contentieux mis à la charge du syndic

La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 juillet 2020 n°19-17465, censure le tribunal d’instance de Paris 17ème qui avait cru pouvoir faire supporter au syndic les frais de contentieux liés au recouvrement de charges.

La Haute Cour juge qu’il n’était pas démontré que le syndic avait commis une faute dans l’exécution de son mandat, c’est-à-dire en exposant des frais de recouvrement inutiles. Dans cette affaire le syndicat des copropriétaires avait assigné son ancien syndic pour demander le remboursement de frais qui n’avaient finalement pas été mis à la charge du copropriétaire débiteur.

En conclusion, les frais qui ne sont pas jugés nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas pour autant des frais inutiles constitutifs d’une faute du syndic.

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