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Droit des Baux

 

 Baux d’habitation


Soumis à la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les baux d’habitation recèlent certaines difficultés et sont aujourd’hui une source de contentieux important devant les tribunaux d’instance.
Notre cabinet est régulièrement amené à intervenir sur des procédures de résiliation de bail, de validation de congé, de réévaluation de loyers manifestement sous évalués ou d’expulsion.


 Baux commerciaux


Les baux commerciaux sont essentiellement régis par le décret 53-960 du 30 septembre 1953, à présent intégré dans le Code de commerce (articles L.145-1 à L.145-60).
Notre cabinet intervient généralement dans le conseil à la rédaction du bail jusqu’au renouvellement de celui-ci, en passant par toutes les problématiques de fixation de loyer, de révision, de déplafonnement, de déspécialisation et de renouvellement.


 Baux professionnels


Les baux professionnels sont régis par le Code civil et par l'article 57-A de la dite Méhaignerie du 23 décembre 1986. Notre cabinet conseille en ce domaine bailleurs et professions libérales, lors de la rédaction et la signature de ces contrats aux latitudes aménageables.


 Baux de droit commun


Ces baux sont soumis aux dispositions supplétives du Code civil (articles 1709 et suivants) et en tant que tels doivent faire l’objet d’une rédaction précise, anticipant en amont toutes les problématiques pouvant se poser. Souvent conclus par des personnes morales pour l’habitation de leurs salariés ou dirigeant, ou encore pour la location de locaux accessoires (garage, remise, etc…) ces contrats doivent être scrupuleusement rédigés.


 Baux loi de 1948


Survivance du passé, le parc français comporte encore à ce jour près de 200 000 logement régis par la loi protectrice du 1er septembre 1948. Notre cabinet est donc encore amené à conseiller les bailleurs sur les questions de reprise du logement, de droit au maintien dans les lieux, de congé de pure forme, de résiliation fautive, etc.

Actualités

Transaction : Mandat de recherche et achat par une autre agence

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 14 mai 2019 RG n°17-13526 condamne à 7000€ de dommages et intérêts les acquéreurs qui ont acheté sans le concours de l’agence après avoir pourtant fait une offre (refusée) par son intermédiaire.

La cour provencale fait ici une juste application de la clause figurant dans le mandat de recherche signé avec l’agence : 

« Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. » 

Dans cette affaire les acquéreurs indélicats se retrouvent à devoir régler les honoraires de la seconde agence et des dommages-intérêts à la première agence à laquelle ils avaient confié un mandat de recherche…

Profession : RGPD et protection des données des clients

La formation restreinte de la CNIL a prononcé une sanction de 400 000 euros à l’encontre de la société SERGIC dans une délibération du 28 mai 2019 pour avoir insuffisamment protégé les données des utilisateurs de son site web et mis en œuvre des modalités de conservation des données inappropriées.

 

En effet, la CNIL a reçu une plainte d’un utilisateur du site www.cergic.com indiquant avoir pu accéder, depuis son espace personnel sur le site, à des documents enregistrés par d’autres utilisateurs en modifiant légèrement l’URL affichée dans le navigateur.

Un contrôle a permis de constater que des documents transmis par les candidats à la location étaient librement accessibles, sans authentification préalable. Parmi ces documents figuraient des copies de cartes d’identité, de cartes Vitale, d’avis d’imposition, d’attestations délivrées par la caisse d’allocations familiales, de jugements de divorce, de relevés de compte ou encore d’identité bancaire.

 

La CNIL a considéré d’une part que la société SERGIC avait manqué à son obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du RGPD et d’autre part que cette société conservait sans limitation de durée en base active l’ensemble des documents transmis par les candidats n’ayant pas accédé à location au-delà de la durée nécessaire à l’attribution de logements.

Copropriété : Notification du PV avec la feuille de présence

La Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 14 mars 2019 RG n°17-02923 rappelle qu’ aucune disposition réglementaire ou législative n’impose au syndic de notifier le procès-verbal des décisions d’assemblée générale avec la feuille de présence.

Certes il résulte de l’article 33 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes . 

Si la feuille de présence constitue bien une annexe du procès-verbal d’assemblée générale avec lequel elle doit être conservée (article 14 du même décret), celle-ci n’a pas à être notifiée avec le PV.

Copropriété : La société syndic qui change de gérant n’en est pas moins syndic

La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 mai 2019 n° 18-14360, rappelle que la cession des parts de la société de syndic et le remplacement de sa gérante n’entrainent pas la dissolution de la société, titulaire de la carte professionnelle de syndic.

Cet arrêt est l’occasion de rappeler que la carte professionnelle Hoguet reste attachée à la structure juridique et non à la personne de son gérant qui n’apporte que l’aptitude juridique au sens de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972.

Bail d’habitation : Formalisme du cautionnement & nullité

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 mai 2019 n°18-14764 rappelle que le formalisme édicté par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est prescrit à peine de nullité de l’acte, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief et peu importe que la caution soit avocat et qu’elle ait signé le bail lui apportant l’information sur la nature de son engagement. `

Toutefois cette difficulté de la reproduction des mentions solennelles ne devrait désormais plus se poser, dans la mesure où la loi Elan a prévu que celles-ci n’avaient plus besoin d’être manuscrites.

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