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PARIS - 16ème Arrondissement

Dans un immeuble Haussmannien au coeur de la capitale, notre cabinet Parisien est à votre disposition pour vous recevoir.

Avocats Paris

Adresse: 9, rue Le Tasse - 75116 PARIS
Tel: 01 42 88 15 71  
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Case : B 434

 

COTE D'AZUR - NICE

Situé au centre de Nice, à 5 minutes du Palais de justice.

Avocats Nice Adresse: 1 rue Valperga 06000  - NICE
Tel:04 93 80 00 00
Fax: 04 93 55 56 92
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Case : 709

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PAYS DE LOIRE - ANGERS

Adresse: 20bis avenue Pasteur - 49100 ANGERS
Tel: 02 41 24 33 94
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PAYS DE LOIRE - SOUCELLES

Adresse: 3 allée des écoliers 49140 SOUCELLES
Tel: 02 41 24 33 94
Fax: 02 41 43 72 06       
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Actualités

Bail d’habitation : Logement énergétiquement décent en 2023

Le Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine est paru au JO du 13 janvier 2021. Ce décret modifie le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Le logement est ainsi qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2/an (le plafond actuel de la classe F du DPE).

Les dispositions de ce décret entreront en vigueur le 1er janvier 2023. Elles ne s'appliqueront toutefois qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date.

Bail commercial : Précisions sur les entreprises concernées par les mesures COVID relatives aux loyers commerciaux et professionnels

Le Décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives est venu préciser la portée du dispositif et les critères d’éligibilité.

Ainsi, les entreprises qui ne peuvent encourir d'intérêts, pénalités ou toute mesure financière ou encore d'actions, sanctions ou voies d'exécution forcée, ou encore mesures conservatoires en raison du retard ou défaut de paiement de loyers ou charges locatives du fait d'une mesure de police administrative prise dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire ou de sortie de l'état d'urgence sanitaire sont les entreprises de moins de 250 salariés avec un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros et une perte de chiffre d'affaires de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020.

Le décret précise que pour bénéficier de ce dispositif de protection, les personnes morales ou physiques éligibles (restaurants, salles de sports, etc.) doivent attester qu’elles remplissent l’ensemble des conditions requises en produisant une déclaration sur l’honneur.

Celle-ci doit être accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social qui permet de justifier des conditions relatives à l’effectif salarié et au montant du CA.

Le nouveau DPE au 1er juillet 2021

Les Décrets n°2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation d'énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers et n°2020-1610 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique sont parus au J.O du 18 décembre 2020.

Le premier décret revoit la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation cadrant les diagnostics de performance énergétiques afin de prendre en compte la pleine entrée en opposabilité de ces diagnostics dont la date est finalement fixée au 1er juillet 2021. Il prévoit des dispositions relatives à l'établissement des diagnostics, notamment dans les bâtiments d'habitation collectifs, et à leur contenu. Il intègre les nouvelles obligations et mentions instituées par la loi du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat sur l'affichage dans les annonces immobilières de l'estimation des dépenses énergétiques théoriques et des futures obligations liées aux logements à consommation énergétique excessive.

Le second décret réglemente la durée de validité des diagnostics de performance énergétique. Il prévoit une durée de validité générale de dix ans. Des dispositions particulières sont introduites pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur de la pleine opposabilité des DPE.

Ainsi, lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021 leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

-  Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;

- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont quant à eux valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Copropriété : Installation de caméras sur une partie commune à jouissance privative

Une réponse ministérielle publiée au JO du Sénat le 1er octobre 2020 (Page 4460) fait une synthèse intéressante concernant la question de la pose de caméras de vidéosurveillance sur des parties communes à jouissance privative. Cette réponse rappelle que la loi ELAN a consacré légalement la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative à l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et qu'il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

En conséquence, l'installation de caméras de vidéosurveillance dans les parties communes d'un immeuble en copropriété doit en principe faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires. De tels travaux, avec mise en place d'une installation fixe affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, doivent être spécialement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, en application du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant de l'installation des caméras et indépendamment de leur orientation, certains juges du fond ont ainsi pu qualifier « d'emprise sur les parties communes » la présence d'une caméra fixée à la façade de l'immeuble et dirigée sur une terrasse à jouissance privative (Tribunal de Grande Instance de Créteil, juges référés, 14 octobre 2014, n° 14/01038).

De manière générale, la pose d'installations sur un balcon à jouissance privative entraînant le percement du mur de façade nécessite une autorisation de l'assemblée générale (Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre, section D, 22 janvier 2013, n ° 11/05335). 

Certes, à titre exceptionnel, une telle autorisation n'est pas requise pour des menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée (Civ. 3ème, 6 décembre 1965, Chambre civile 1, Bulletin n° 674), affectant des éléments mineurs de celle-ci (Civ. 3ème, 12 juillet 1995, n° 91-14507), ou d'aspect discret par leurs formes et dimensions et fixés par un ancrage léger et superficiel (Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20079).

Mais, en tout état de cause, constitue un trouble manifestement illicite l'installation par un copropriétaire, en-dehors de tout consentement donné par les autres copropriétaires, d'un dispositif de vidéosurveillance orienté sur un chemin, partie commune, susceptible d'être emprunté par l'ensemble des copropriétaires et portant dès lors, atteinte au droit au respect de leur vie privée garanti par l'article 9 du Code civil et au libre exercice par les copropriétaires de leurs droits sur les parties communes (Civ. 3ème, 11 mai 2011, n° 10-16967, confirmant l'arrêt de la Cour d'appel de Bastia, Chambre civile B, 24 février 2010, n° R.G. : 09/00124).

Transaction : Défaut de mention du nom de l’agent commercial & nullité du mandat

L'article 9 dernier alinéa du décret du 20 juillet 1972 dispose que les nom et qualité du titulaire de l'attestation doivent être mentionnés notamment dans les mandats lorsqu'il intervient dans leur conclusion.

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 2020, pourvois n°19-14025 et 19-14112, juge qu’à défaut de respect de cette disposition d’ordre public et faute de mention dans le mandat du nom et de la qualité de la personne signataire de ce mandat, celui-ci doit être considéré nul.

 Ce défaut de mention dans le mandat et sa nullité privent l’agent immobilier de son droit à honoraires.

La Haute Cour précise que cette nullité est proportionnée à l'objectif poursuivi par les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972. En effet ces textes visent à organiser l'accès à la profession d'agent immobilier, d'assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et à protéger le mandant. Ainsi, ce dernier doit pouvoir s'assurer que la personne à qui il confie un mandat est habilitée par l'agent immobilier, qu’il est titulaire de l'attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires.

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