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L'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés est parue au Journal Officiel. Cette ordonnance réforme notamment le doit du cautionnement et améliore les règles relatives aux sûretés réelles immobilières, notamment en remplaçant les privilèges immobiliers spéciaux soumis à publicité par des hypothèques légales.

L’article 2402 al. 3 du Code civil prévoit désormais : « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties [par une hypothèque légale] sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; ».

L'article 2418 du Code civil reprend le principe selon lequel les hypothèques doivent être inscrites, et prennent rang à la date de cette inscription, peu important la date de l'acte constitutif. L'alinéa 2 prévoit une exception à cette exigence de publication pour cette nouvelle hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires, dans la continuité du droit antérieur, en ces termes : « Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures. »

 

L’article 18-1 A alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. »

Cet arrêté du 30 juillet 2021 est paru au Journal officiel du 9 septembre 2021 et entrera en vigueur au 1er janvier 2022. La fiche d’information récapitule le montant du forfait d’honoraires du syndic, les prestations obligatoirement incluses dans le forfait du syndic et les prestations optionnelles pouvant être incluses dans le forfait sur décision des parties.

Cette fiche vise à apporter les informations nécessaires à une mise en concurrence facilitée des contrats de syndic professionnel, dans les conditions prévues par l'article 21 de de la loi de 1965. Le formalisme de la fiche d'information doit être respecté et aucune information ne peut y être ajoutée ou retranchée. 

Depuis le 9 août, le « pass sanitaire » est obligatoire et s’applique pour un certain nombre d’évènements et lieux publiques. Depuis le 30 août 2021, le « pass sanitaire » a été rendu applicable aux personnes et aux salariés qui interviennent dans ces lieux, établissements, services ou événements. Le « pass sanitaire » est-il pour autant exigé pour les réunions de copropriétaires, alors que depuis le 9 juin 2021 les assemblées générales peuvent de nouveau se tenir en présentiel ? Interrogée sur la question, la Ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon a pu préciser que le « pass sanitaire » s’applique aux établissements recevant du public uniquement pour les activités culturelles, sportives, ludiques ou festives et les foires ou salons professionnels qu’ils accueillent et en aucun cas pour la tenue des AG de copropriétés.

Le fait d’exiger ce document dans une situation non prévue par la loi constitue un délit puni d’un an d’emprisonnement et de 45000€ d’amende. Il nous semble toutefois que le syndic pourra exiger le port du masque durant les assemblées, même s’il s’agit de réunions privées.

Finalité d’un processus démarré il y a deux ans avec la mise en place de la Convention citoyenne pour le climat, la loi dite Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) a été promulguée et publiée au Journal Officiel le 24 août 2021 (après validation par le Conseil constitutionnel dans une décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021).

Cette loi contient pas moins de 305 articles (moins de 70 initialement…) et nécessitera, selon le Ministère de la transition écologique, plus d'une centaine de textes d'application pour permettre la mise en œuvre de l’ensemble de ces mesures, dont certaines entrent en vigueur selon un calendrier progressif. A l’exception de ces mesures qui nécessitent soit un texte réglementaire, soit entrent en vigueur de manière différée, les dispositions de la loi sont effectives depuis le 25 août dernier.

Certaines de ces dispositions impactent directement les activités et missions des professionnels de la loi Hoguet, qu’ils soient syndics, administrateurs de biens ou transactionnaires ; alors même que ceux-ci n’ont pas encore forcément digéré les mesures de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de ses textes subséquents...

Le titre V de la loi (articles 148 à 251) s’intitule d’ailleurs SE LOGER, mais ce n’est pas le seul à introduire des mesures affectant les activités immobilières et le secteur de la construction. 

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 juin 2021 n° 20-11902 confirme que l'impossibilité de reconstruire à l'identique, qui a été dissimulée à la SCI acheteuse lors de la vente et qui empêchera l'exploitation du restaurant vendu et en diminuera tellement l'usage qu'elle n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle en avait été informée, est constitutive d'un vice caché.

En effet, en cas de destruction fortuite du bien vendu et de ses annexes, la SCI serait dans l'impossibilité de les reconstruire à l'identique puisque l'article L111-5 du code de l'urbanisme autorise la reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans à la condition que les constructions aient été régulièrement édifiées.

Ce qui n'était pas le cas des extensions litigieuses du bien vendu qui avaient été bâties de manière illicite et contrevenaient aux prescriptions du PLU de la commune.

Une copropriété a voté des résolutions créant des lots privatifs par individualisation des annexes des appartements principaux, principalement des anciennes chambres de service. Un copropriétaire considérait qu’il s’agissait d’une division prohibée au sens de l’article L.111-6-1 du CCH, a contesté ces résolutions.Pour mémoire cet article interdit notamment la division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs à 14 m² et à 33 m³.

Dans un arrêt du 3 juin 2021 n°20-16777 la Cour de cassation a jugé que l’article L.111-6-1 du CCH ne s’applique pas à cette hypothèse. Pour la Haute Cour les lots nouvellement créés correspondaient à la structure de l’immeuble depuis son origine ; elle a retenu que les votes de l’assemblée générale ne faisaient que permettre d’individualiser juridiquement et comptablement des chambres et débarras distincts existant déjà en dernier étage.

La Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 3 juin 2021 n°20-13269, juge qu’en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic.

Précisons que cette question ne se pose plus, puisque désormais l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, dispose expressément que le défaut de mise en concurrence du contrat de syndic ne constitue pas une irrégularité susceptible d’affecter la validité de la désignation du syndic.

La cour d’appel d’Orléans rappelle, dans un arrêt du 11 mars 2021 n°19-01901, que la délégation d’un mandat de vente entre professionnels immobiliers n’est pas soumise au formalisme de la loi Hoguet.

 Dans cette affaire le Crédit Agricole avait conclu un contrat avec un professionnel immobilier par lequel il lui transmettait les données de ses clients que ce dernier était chargé de démarcher en reversant une partie des honoraires perçus.

 La cour d’appel juge que ce contrat est nul puisque sont objet est illicite. En effet la banque n’avait pas eu l’accord de ses clients pour cette transmission de données et se trouvait donc en infraction avec la loi informatique et liberté (reprise par la réglementation RGPD désormais). Elle ne pouvait donc pas exiger le règlement de ses factures de rétrocession d’honoraires.

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 mai 2021 n°19-25226, rappelle que le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Pour la Haute Cour peu importe que la promesse soit unilatérale et non synallagmatique, et que l’option de la promesse n’ait pas été levée avant l’exercice du droit de préemption par la commune.

Les demandes de reports sollicitées par le GRECCO pour la mise à jour des règlements de copropriété en suite de la loi ELAN (ses recommandations 10 et 12) semblent avoir trouvé écho auprès des Pouvoirs publics. Le projet de loi dite 4D : Déconcentration, Décentralisation, Différenciation, Décomplexification prévoit en effet, dans son article 24, de repousser de 3 ans la date butoir fixée initialement au 23 novembre 2021.

Ainsi cette mise en conformité visant à consacrer l’existence de lots transitoires, de parties communes spéciales et/ou de parties communes à jouissance privative serait repoussée au 23 novembre 2024 (en l’état du projet actuel).

Mesure salutaire qui devrait permettre aux syndics et syndicats de copropriétaires de mener plus sereinement cette mise en conformité post COVID.

La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 25 mars 2021 n°19-01978, retient la responsabilité d’un agent immobilier qui avait surévalué son avis de valeur pour consécutivement vendre un bien à ces mêmes propriétaires avec le concours d’un prêt relais assis sur cette estimation.

La cour retient le défaut de loyauté de l’agence et son défaut d’information et de conseil. Pour les magistrats celle-ci ne pouvait, en qualité de professionnel, ne pas être consciente de l’incidence de l’évaluation annoncée sur la décision des propriétaires de se rendre immédiatement acquéreurs par recours à un prêt relais.

La solution est légitime dès lors que l'avis de valeur avait été déterminant du consentement des propriétaires pour se porter acquéreurs d'une maison à un prix de 309 000€, alors que leur bien avait été estimé à 400 000€ par l'agence, pour finalement se vendre à 240 000€...

La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt particulièrement sévère du 15 avril 2021 n°20-01685, prononce la nullité des honoraires de l’intermédiaire immobilier mis à la charge du locataire. Les magistrats Nancéens relèvent qu’« il résulte de l’article 1.8 du bail conclu entre les parties que les frais et honoraires exposés se sont élevés à 1 350 euros, somme divisée par moitié entre les bailleurs et la locataire (soit 675 euros chacun).

Les trois premiers alinéas de l’article 5-I [de la loi du 6 juillet 1989] sont reproduits in extenso à l’article 1.8 du bail comme l’exige la loi elle-même. En revanche, le bail ne porte aucune indication des montants des plafonds applicables aux honoraires récupérables pour moitié sur le locataire.

En l’absence de mention de ces plafonds, la clause du bail qui met à la charge du locataire la moitié des honoraires du mandataire est nulle. »

La Cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 n°20-15307 apporte plusieurs enseignements sur l’habilitation du syndic à agir en justice, au regard notamment de la modification apportée par l’article 12 du décret du 27 juin 2019.

En effet, pour mémoire, ce texte a inséré après le premier alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. La Haute Cour rappelle que cet article, en l'absence de disposition spécifique, est entré en vigueur le 29 juin 2019 et est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date. Elle précise que toutefois il n'a pas pour conséquence de priver de leurs effets les décisions qui ont été régulièrement prises sous l'empire du texte précédent.

Dans cette affaire la résolution ne contenait aucune désignation des désordres objet de l’habilitation et procédait seulement par renvoi à un rapport d'expertise. Cependant aucune mention du procès-verbal n'indiquait qu'il aurait été présenté aux copropriétaires en assemblée et la liste des pièces annexées à la convocation n'en faisait pas non plus mention. Or, selon les magistrats, l'information doit être délivrée aux copropriétaires concomitamment au vote de l'habilitation. Dès lors le syndicat ne peut se prévaloir, pour régulariser l'absence de mention des désordres dans sa décision, d'une présentation du rapport faite antérieurement à l’assemblée générale. L’habilitation à agir en justice est donc jugée irrégulière en l’espèce.

Le Conseil d’Etat a jugé dans un arrêt du 24 février 2021 n°432096 que le syndicat des copropriétaires a bien qualité à agir contre un permis de construire (au sens des dispositions de l'article L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme) en tant que voisin immédiat du projet, compte tenu de l'importance de celui-ci et de la construction de 74 logements jouxtant la copropriété. Les juges rappellent que lorsque, sur décision de son assemblée générale, un syndicat de copropriétaires agit en justice, il le fait pour le compte de la collectivité des copropriétaires et non des copropriétaires pris individuellement, en vue de défendre les droits afférents à l'immeuble dans son ensemble. Dès lors, les actions en contestation de permis peuvent être initiées par SDC sans qu'il soit impératif de faire intervenir à l'instance les copropriétaires personnellement.

Actualités

Copropriété : Disparition du privilège spécial du syndicat

L'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés est parue au Journal Officiel. Cette ordonnance réforme notamment le doit du cautionnement et améliore les règles relatives aux sûretés réelles immobilières, notamment en remplaçant les privilèges immobiliers spéciaux soumis à publicité par des hypothèques légales.

L’article 2402 al. 3 du Code civil prévoit désormais : « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l'année courante ainsi qu'aux quatre dernières années échues sont garanties [par une hypothèque légale] sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; ».

L'article 2418 du Code civil reprend le principe selon lequel les hypothèques doivent être inscrites, et prennent rang à la date de cette inscription, peu important la date de l'acte constitutif. L'alinéa 2 prévoit une exception à cette exigence de publication pour cette nouvelle hypothèque spéciale du syndicat des copropriétaires, dans la continuité du droit antérieur, en ces termes : « Par exception, l'hypothèque prévue au 3° de l'article 2402 est dispensée d'inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l'année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l'hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures. »

Copropriété : Fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic

 

L’article 18-1 A alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. »

Cet arrêté du 30 juillet 2021 est paru au Journal officiel du 9 septembre 2021 et entrera en vigueur au 1er janvier 2022. La fiche d’information récapitule le montant du forfait d’honoraires du syndic, les prestations obligatoirement incluses dans le forfait du syndic et les prestations optionnelles pouvant être incluses dans le forfait sur décision des parties.

Cette fiche vise à apporter les informations nécessaires à une mise en concurrence facilitée des contrats de syndic professionnel, dans les conditions prévues par l'article 21 de de la loi de 1965. Le formalisme de la fiche d'information doit être respecté et aucune information ne peut y être ajoutée ou retranchée. 

Copropriété : COVID, « Pass sanitaire » et assemblée générale

Depuis le 9 août, le « pass sanitaire » est obligatoire et s’applique pour un certain nombre d’évènements et lieux publiques. Depuis le 30 août 2021, le « pass sanitaire » a été rendu applicable aux personnes et aux salariés qui interviennent dans ces lieux, établissements, services ou événements. Le « pass sanitaire » est-il pour autant exigé pour les réunions de copropriétaires, alors que depuis le 9 juin 2021 les assemblées générales peuvent de nouveau se tenir en présentiel ? Interrogée sur la question, la Ministre chargée du Logement, Emmanuelle Wargon a pu préciser que le « pass sanitaire » s’applique aux établissements recevant du public uniquement pour les activités culturelles, sportives, ludiques ou festives et les foires ou salons professionnels qu’ils accueillent et en aucun cas pour la tenue des AG de copropriétés.

Le fait d’exiger ce document dans une situation non prévue par la loi constitue un délit puni d’un an d’emprisonnement et de 45000€ d’amende. Il nous semble toutefois que le syndic pourra exiger le port du masque durant les assemblées, même s’il s’agit de réunions privées.

Loi Climat et Résilience

Finalité d’un processus démarré il y a deux ans avec la mise en place de la Convention citoyenne pour le climat, la loi dite Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) a été promulguée et publiée au Journal Officiel le 24 août 2021 (après validation par le Conseil constitutionnel dans une décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021).

Cette loi contient pas moins de 305 articles (moins de 70 initialement…) et nécessitera, selon le Ministère de la transition écologique, plus d'une centaine de textes d'application pour permettre la mise en œuvre de l’ensemble de ces mesures, dont certaines entrent en vigueur selon un calendrier progressif. A l’exception de ces mesures qui nécessitent soit un texte réglementaire, soit entrent en vigueur de manière différée, les dispositions de la loi sont effectives depuis le 25 août dernier.

Certaines de ces dispositions impactent directement les activités et missions des professionnels de la loi Hoguet, qu’ils soient syndics, administrateurs de biens ou transactionnaires ; alors même que ceux-ci n’ont pas encore forcément digéré les mesures de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de ses textes subséquents...

Le titre V de la loi (articles 148 à 251) s’intitule d’ailleurs SE LOGER, mais ce n’est pas le seul à introduire des mesures affectant les activités immobilières et le secteur de la construction. 

Des extensions construites sans permis peuvent constituer un vice caché

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 juin 2021 n° 20-11902 confirme que l'impossibilité de reconstruire à l'identique, qui a été dissimulée à la SCI acheteuse lors de la vente et qui empêchera l'exploitation du restaurant vendu et en diminuera tellement l'usage qu'elle n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle en avait été informée, est constitutive d'un vice caché.

En effet, en cas de destruction fortuite du bien vendu et de ses annexes, la SCI serait dans l'impossibilité de les reconstruire à l'identique puisque l'article L111-5 du code de l'urbanisme autorise la reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans à la condition que les constructions aient été régulièrement édifiées.

Ce qui n'était pas le cas des extensions litigieuses du bien vendu qui avaient été bâties de manière illicite et contrevenaient aux prescriptions du PLU de la commune.

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