La Cour de cassation a reçu une demande d'avis formée par le tribunal judiciaire de Marseille, concernant le contenu de la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La question soumise à l’appréciation de la Cour de cassation est formulée en ces termes : « La mise en demeure visée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l'article 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs ? ».
La Cour de cassation a rendu un avis sur cette question le 12 décembre 2024 n°24-70007. Pour la Haute juridiction « la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ».
Dans ces conditions la mise en demeure, permettant d’introduire une procédure accélérée au fond (PAF) et de faire jouer l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues, devra donc désormais ventiler et détailler la dette du copropriétaire débiteur, notamment quand sa dette remontera sur plus d’un exercice comptable.
Il est regrettable, une fois encore, que cet avis de la Cour de cassation entrave l’objectif de simplification et d’accélération des recouvrements de charges des copropriétés, pourtant voulu par cette disposition…
La cour d’appel de ROUEN a pu juger dans un arrêt du 28 août 2024 n°23-01268 que si l’article L. 271-4 du CCH précise (au moment des faits) que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n’a qu’une valeur informative, cette disposition ne fait pas obstacle à l’exercice de l’action en garantie des vices cachés à charge pour l’acquéreur d’en démontrer le bien-fondé.
En l’espèce les acquéreurs démontraient que le vendeur avait fait réaliser un premier DPE classant le bien en G, puis un second (celui joint à l’acte de vente) classant le logement cette fois en D ; ceci sans que le vendeur ait pu démontrer avoir fait réaliser des travaux dans l’intervalle justifiant une telle amélioration…
Le vendeur est ainsi condamné à prendre en charge plus de 60 000€ de travaux visant à permettre d’atteindre la performance énergétique (D) annoncée lors de la vente. En effet, pour la cour la défaillance énergétique majeure du bien, vice préalable à la vente, était grave et cachée aux acquéreurs, en raison de la production d’un document émis par le diagnostiqueur plus favorable. Rappelons que cette décision est d’autant plus d’actualité que le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021.
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 est parue au Journal Officiel du 20 novembre 2024. Cette loi dite « LE MEUR- ECHANIZ » visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale impacte tous les secteurs et acteurs de l’immobilier. Tour d’horizon rapide des principales nouveautés véhiculées par ce dispositif.
Une nouvelle obligation de déclaration et d’enregistrement unique et nationale : Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme devra préalablement procéder en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par un organisme public unique.
Une obligation de décence énergétique : Le texte prévoit que les niveaux de performance énergétique d'un logement décent définis notamment à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 devront également être respectés par les logements loués en meublé de tourisme. Ainsi à partir de 2034, tous les meublés de tourisme, actuels et futurs, devront être classés entre A et D. Une exception toutefois, cette obligation de décence énergétique ne s’appliquera pas lorsque ladite location constitue la résidence principale du bailleur.
Une réduction du nombre de jours de location et un zonage restrictif : A partir du 1er janvier 2025 les communes pourront, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales dans la limite de 90 jours (contre 120 actuellement). Le PLU pourra désormais comporter un règlement pouvant délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale
Des mesures de régulation pour les copropriétés : Ce texte crée un nouvel article 8-1-1 dans la loi de 1965 qui impose aux règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 de mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.
Ce texte complète également avec alinéa d) l’article 26 de la loi de 1965. Désormais les assemblées générales de copropriétaires pourront interdire les locations de meublés touristiques à une majorité des deux tiers (et non plus seulement à l’unanimité), mais seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cet assouplissement ne concerne toutefois pas les lots à usage de résidence principale.
Enfin un nouvel article 9-2 voit également le jour dans la loi du 10 juillet 1965, faisant porter une nouvelle obligation sur le copropriétaire bailleur et le syndic de la copropriété. Ainsi, lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration préalable de location prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme le copropriétaire doit en informer le syndic. Un point d'information relatif à l'activité des locations de meublés touristiques au sein de la copropriété doit ensuite être inscrit par le syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Une fiscalité moins attrayante : Pour tenter d’endiguer ce mode de location, plus rentable, et jusque-là avantagé fiscalement par rapport au régime des revenus fonciers, le texte révise les abattements fiscaux applicables aux revenus perçus à compter de 2025.
L’agent commercial peut-il agir dans une instance dans laquelle des acquéreurs ont été reconnus responsables de la non-réalisation de la vente et ont été contraints d’indemniser les vendeurs. Dans cette espèce les acheteurs avaient signé un compromis mais n’avaient pas eu leur financement par manque de diligences. La cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 30 avril 2024 n°21-04573 répond par la négative considérant que même si l’acte authentique avait été effectivement signé, l’agent commercial ne pouvait pas être bénéficiaire des honoraires de négociation de 15000€ dus à l’agence par les vendeurs, débiteurs de cette somme.
L’agent commercial ne pouvait donc utilement soutenir avoir perdu, par la faute des acquéreurs, une chance de percevoir cette commission à laquelle il ne pouvait personnellement prétendre.
Un majeur protégé sous curatelle renforcée peut-il conclure un mandat de vente avec un intermédiaire immobilier ?
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 juin 2024 n°23-01930, répond par l’affirmative sous la condition que le mandat confié à l’agent immobilier soit un mandat d’entremise et non un véritable mandat de vente, selon la distinction désormais classique de la jurisprudence. Ainsi les juges parisiens relèvent en l’espèce « que le mandat de vente ne contient pas de clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ; il en ressort qu’il s’agit d’un mandat d’entremise et donc un acte d’administration et non de disposition ; or le majeur protégé sous curatelle renforcée peut réaliser seul les actes d’administration » (à la différence des actes visés par l’article 467 du Code civil).
Précisons que cet arrêt, à contre-courant de la jurisprudence actuelle, juge que l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’est pas source de nullité du mandat de l’agent immobilier.
En pratique, dans le code de la consommation, le défaut de publication d’un DPE expose le professionnel immobilier à une amende administrative. Cependant la chambre commerciale de la cour d’appel de Montpellier juge, dans un arrêt du 23 juillet 2024 n°22-05561, que l’absence de DPE dans une annonce immobilière est un manquement à la réglementation en vigueur et peut constituer un acte de concurrence déloyale donnant un avantage commercial aux agences qui s’étaient affranchies de cette obligation.
L’agence qui menait l’action s’est vu octroyer 5000€ de dommages intérêts. Pour mémoire une pratique commerciale est déloyale lorsqu’elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu’elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l’égard d’un bien ou d’un service.
Les juges montpelliérains ont toutefois refusé de considérer que l’absence de DPE dans l’annonce constituait une pratique commerciale trompeuse au sens de l’article L.121-2 du code de la consommation, en ce que le droit d’information du consommateur est seulement différé et incomplet lors de la publication.
L’action d’un copropriétaire visant à faire réputer non écrite une clause d’un règlement de copropriété suppose-t-elle que le syndicat des copropriétaires soit nécessairement dans la cause ?
La Cour de cassation répond par la positive à cette question dans un arrêt du 10 octobre 2024 n°22-22649 (publié au Bulletin). Visant l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la Haute Cour juge que l'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d' une clause d' un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.
En l’espèce il s’agissait d’un conflit entre copropriétaires concernant notamment une demande de remise en état de travaux réalisés dans des combles.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 12 juillet 2024 n°22-10777, juge que l’acquéreur professionnel d’un fonds de commerce ne peut se prévaloir de la nullité du mandat de l’intermédiaire immobilier au motif que les dispositions relatives à l’information précontractuelle n’ont pas été respectées.
En effet la cour d’appel de Paris rappelle que les dispositions sur le document d’information précontractuelle (DIP) figurent dans le code de la consommation, applicables aux seuls consommateurs et non aux professionnels entre eux. En l’occurrence il s’agissait de l’achat d’un fonds de commerce d’agence immobilière et l’acquéreur (professionnel de l’immobilier en l’espèce) tentait d’échapper au paiement des honoraires de son confrère notamment sur ce fondement.
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 13 mars 2024 n°22-16487, par la voix de sa chambre commerciale, qu’une signature scannée apposée sur une promesse peut être valable.
La Haute Cour confirme toutefois l’analyse de la cour d’appel de Versailles qui juge que ce procédé ne peut être assimilé à celui utilisé pour la signature électronique qui bénéficie d'une présomption de fiabilité en application de l'article 1367 alinéa 2 du Code civil.
Dans cette espèce la Cour de cassation ne reconnaît toutefois pas la validité du procédé, car à l’inverse de la signature électronique, il n’est pas démontré le consentement des vendeurs à l’apposition de leurs signatures scannées sur l’acte de cession.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 30 mai 2024 n°22-22981, rappelle désormais que le bailleur ne peut plus imputer ni récupérer sur le preneur à bail commercial les charges qui n’ont pas été expressément prévues dans les stipulations du contrat (et dans l’inventaire prévu par l’article L145-40-2 du code de commerce).
En l’espèce le locataire commercial demandait le remboursement des charges qu’il avait réglées au titre des frais de dératisation, de désinfection, de câblage, de maintien en fonction des ascenseurs et la taxe de voirie qui lui avaient été imputées au titre de sa quote-part de charges de l'immeuble.
La Haute cour fait droit à la demande de la société locataire et censure ainsi la cour d’appel de Versailles qui n’avait pas vérifié que ces charges figuraient expressément comme récupérables au titre du bail conclu.
Il résulte de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 que passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause d’exclusivité ou une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
La Cour d’appel de Bordeaux dans ce même arrêt du 1er février 2024 n°20-03739 juge qu’en vertu de cette disposition pendant les trois premiers mois irrévocables du mandat, il n’est pas possible de le dénoncer, sauf à notifier le préavis quinze jours en amont afin que le mandat prenne effectivement fin au bout de ce premier délai incompressible de trois mois.
En l’espèce la période irrévocable de 3 mois prenait fin le 8 avril 2019, or les mandants avaient dénoncé le mandat le 4 avril 2019 pour ce terme, sans respecter le délai de 15 jours.
Dans l’intervalle l’agence leur a adressé une offre d’achat aux conditions du mandat le 12 avril 2019, à laquelle ils n’ont pas donné suite. Ils sont légitimement condamnés à payer la clause pénale à l’agence, la cour d’appel confirmant que l’offre d’achat a été transmise pendant la validité du mandat.
Comment doit-être appelé le fonds travaux obligatoire, selon les tantièmes généraux ou selon le critère d’utilité ?
La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt 4 juillet 2024 n°22-21758 publié au Bulletin. Pour la Haute Cour, la cotisation au fonds de travaux prévue par l'article 14-2 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, est appelée au même rythme que le budget prévisionnel. Elle précise en outre qu’elle n'est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
En effet, selon l'article 10 alinéa 2 de la loi de 1965 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».
La mise à jour des statuts des ASL est une obligation légale. Cette mise à jour doit-elle cependant être adoptée régulièrement lors d’une assemblée générale de l’ASL ?
La Cour de cassation répond par l’affirmative dans un arrêt de censure du 25 avril 2024 n°22-20174. Pour les juges du Droit, peu importe que la mise à jour des statuts d’ASL soit une obligation légale, la décision de mettre à jour lesdits statuts doit faire l’objet d’une adoption régulière de l’assemblée générale des propriétaires membres de l’ASL (quorum et majorité). En l’espèce les statuts d'origine de l'ASL stipulaient que « la décision de modification des statuts devait être prise par la moitié au moins des membres de l'assemblée détenant ensemble les trois quarts des voix au moins ».
Ces modalités n’avaient pas été respectées ce qui impliquait que la décision qui avait adopté la mise à jour des statuts était nulle et avec elle la mise à jour, faisant perdre sa capacité juridique à l’ASL.
La cour d’appel de Pau rappelle dans un arrêt du 11 avril 2024 n°23-00176 ô combien la production du mandat demeure indispensable en cas d’action judiciaire visant à réclamer le paiement d’honoraires.
Dans cette affaire l’agence soutenait détenir un mandat de recherche de la part d’un promoteur (SAGEC SUD ATLANTIQUE) et lui avoir vendu les deux terrains objet de ce mandat. Le promoteur s’étant abstenu de régler les honoraires convenus une fois les ventes passées, l’agence l’a assigné en paiement. Malheureusement l’agence semblait dans l’impossibilité de produire ce mandat (perdu ?) et produisait toutefois la copie de son registre faisant mention de ce mandat de recherche, une convention d’honoraires rédigée par la SAGEC et son modèle de mandat de recherche.
La cour déboute l’agence et retient que « la mention sur son propre registre des mandats, même conjuguée au constat d’huissier sus-décrit, tout comme la convention d’honoraires intermédiaire, qui se réfère à une lettre de mission du 4 septembre 2015 (…) et sur laquelle ne figure ni le numéro du mandat ni les renseignements relatifs à la carte professionnelle de l’appelante, sont insuffisantes pour attester de la réalité du mandat n° 9790 ».
Ainsi faute de produire ce mandat, l’agence ne rapporte ni la preuve de son existence ni celle de sa régularité et sa carence ne peut être suppléée par les pièces qu’elle produit à l’instance.
