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Audit des contrats conclus ou en projet

 

Parce qu’il n’est rien de pire que de se croire protéger par un contrat qui s’avèrerait invalide au regard des règles applicables en la matière, notre Cabinet se propose de procéder à un audit de l’ensemble des contrats conclus par votre entreprise que ce soit avec vos fournisseurs ou vos Clients.

Cet audit pourra ainsi vous permettre d’adapter vos contrats à vos besoins afin de prévenir au mieux les situations conflictuelles.

 

Négociation et rédaction des contrats commerciaux de tout type

 

L’ensemble des opérations commerciales est soumis au droit des contrats, et nécessite souvent une rédaction une attention particulière dans le cadre de leur rédaction.
 
En effet, la majorité de ces contrats autorisent de nombreux aménagements afin de permettre la sauvegarde de vos intérêts fondamentaux.
Aussi, notre cabinet intervient régulièrement en qualité de conseil pour négocier ou aménager les clauses de ces contrats si particuliers d’éviter des contentieux ultérieurs et les déséquilibres contractuels :

  • Conditions générales de vente,
  • Contrats d’approvisionnement,
  • Contrats de prestation de service,
  • Contrat de franchise,
  • Contrat de maintenance,
  • Contrat de distribution,
  • Accord d’exclusivité,
  • Contrat de commission
  • Contrats de sous-traitance,
  • Contrat de coopération commerciale,
  • Contrat d’apporteur d’affaires,
  • Accord de confidentialité,
  • et tous types de contrat adapté à votre situation

 

Assistance lors de difficultés rencontrées dans le cadre des relations commerciales

 

La prévention ne permettant pas toujours d’éviter tous conflits, notre Cabinet vous assistera à chacune des difficultés que vous rencontrez dans le cadre de vos relations commerciales, nous choisirons, avec vous, la solution la plus adaptée à votre situation afin de tenter de trouver une issue à une situation de crise.

 

Audit des pratiques commerciales en vigueur dans le secteur d’activité

 

Afin de demeurer concurrentiel dans votre secteur d’activité, notre Cabinet se propose de procéder à un audit des pratiques commerciales mises en place tant par votre entreprise que par vos concurrents et ce afin de s’assurer qu’il n’existe de part et d’autres aucune violation des principes régissant le droit de la vente susceptibles de porter atteinte au libre jeu du commerce.

 

Aide à la mise en place d’opérations commerciales (tombola, loterie, et autres,…)

 

Parce que la mise en place d’opérations de promotions commerciales répond à des règles strictes trop souvent ignorées, notre Cabinet vous aidera à mettre en place vos opérations publicitaires ou promotionnelles en veillant à demeurer dans le cadre de la législation applicable.

 

Assistance en cas de rupture de contrats

 

Afin de limiter le risque de contentieux lorsque vos relations commerciales deviennent conflictuelles, nous vous aideront à rompre les conventions vous liant soit à vos Clients soit à vos Fournisseurs en privilégiant la négociation ou en préconstituant les éléments permettant d’obtenir gain de cause devant un Tribunal.

 

Négociation et rédaction de protocoles transactionnels

 

Parce qu’un bon arrangement vaut mieux qu’un mauvais procès, notre Cabinet vous aidera à négocier et à rédiger les protocoles transactionnels permettant de mettre un terme à toutes situations conflictuelles présentes ou en devenir.

 

 Rédaction des contrats d’agents commerciaux

 

Recouvrement de créances

 

L’Argent étant le nerf de la guerre, il est vital pour votre entreprise de recouvrer l’ensemble des créances venant en règlement de vos prestations. Notre Cabinet vous aidera, face à vos Clients récalcitrants ou indélicats, à mettre en place une procédure adaptée pouvant aller, en cas de nécessité, jusqu’à la saisine du Tribunal.

 

Doit de la concurrence

 

Afin de garantir votre liberté de commerce et d’industrie, l’un des principes fondamentaux de notre droit, notre Cabinet vous aidera à résoudre toutes les situations vous mettant en situation anti-concurrentielles et notamment en cas de :

  • Concurrence déloyale
  • Contrefaçon,
  • Pratiques restrictives,
  • Pratiques anti-concurrentielles,
  • Parasitisme,
  • Abus de dépendance économique,
  • Abus de position dominante

 

Cession de fonds de commerce

 

 

Actualités

Transaction : Interdiction de traiter avec un acquéreur présenté…

La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 8 juin 2022 n°19-05417, fait une application stricte d’une stipulation qui se retrouve usuellement dans les mandats. Il s’agit de la clause habituelle qui interdit pendant un délai de 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, de traiter directement ou indirectement avec un acheteur à qui le bien a été présenté par le mandataire.

L’interdiction visait, selon l’usage habituel, tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou encore le partenaire avec lequel il se porterait acquéreur. A défaut de respecter cette clause, le mandataire a le droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévue au mandat.

En l’espèce le mandant est condamné au montant de la clause pénale pour avoir vendu en connaissance de cause à la partenaire pacsée d’un candidat acquéreur ayant visité avec l’agence.

Transaction : Acquéreur trouvé par le vendeur & réduction des honoraires

La cour d’appel de Lyon a jugé dans un arrêt du 25 mai 2022 n°19-02084 que le mandant qui souhaite se prévaloir de la réduction des honoraires doit justifier avoir informé l’agent immobilier du fait qu’il a trouvé lui-même l’acquéreur.

Le mandat prévoyait contractuellement que la rémunération du mandataire serait ramenée à 50% si l’acquéreur était trouvé grâce aux démarches propres au mandant. Le mandat prévoyait en l’espèce que « pour se prévaloir de cette disposition le mandant devra notifier par écrit au mandataire préalablement à la signature de l’avant contrat, les nom et adresse de l’acquéreur et attester que celui-ci n’a pas été trouvé par le panneau « à vendre » ou tout autre moyen mis en œuvre par le mandataire ».

Les juges relèvent en l’occurrence que le mandant ne justifiait pas avoir respecté les termes du mandat, faute d’avoir prévenu par écrit l’agent immobilier avant la signature de la promesse de vente avec l’acquéreur.

Transaction : Numérotation des avenants sur le registre des mandats

Au détour d'un contentieux relatif à un droit à honoraires, la cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 10 mai 2022 n°21-14962, répond à une question fréquemment posée et que la loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 ne traite pas.

Faut-il nécessairement enregistrer les avenants aux mandats dans le registre correspondant ?

Les juges aixois semblent considérer que dès lors que le mandat a été enregistré, l’avenant ne nécessite pas un enregistrement formel et la prise d’un nouveau numéro au registre. Il est vrai que ni la loi Hoguet, ni son décret de 1972 n'impose une telle pratique.

On ne saurait toutefois que recommander, à minima, la mention des avenants dans le registre, à tout le moins dans la colonne « observations » du mandat concerné.

L'enregistrement des avenants avec un numéro autonome permet toutefois de donner date certaine aux modifications apportées au mandat originel, en s'inscrivant dans la chronologie du registre (notamment en cas de contrôle de la DDPP).

Immobilier : Mesures de la loi protection pouvoir d’achat

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat est parue au Journal Officiel du 17 août 2022. Ce texte prévoit différentes mesures, notamment dans le secteur de l’immobilier.

 -        Augmentation de l’APL

 Ainsi, afin de couvrir les hausses de loyer, l'aide personnalisée au logement (APL) est revalorisée de 3,5% avec effet rétroactif au 1er juillet 2022 (revalorisation qui était à l'origine prévue au 1er octobre 2022 et au 1er janvier 2023). 

  -        Plafonnement de l’indexation à l’IRL

Un bouclier pour plafonner l’indexation des loyers d’habitation est également mis en place pendant un an, jusqu'au 30 juin 2023. Le texte (article 12) dispose ainsi « pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 % ».

Précisons que les députés ont abaissé ce plafond à 2,5% pour les loyers en outre-mer et institué un dispositif particulier et variable pour la Corse (après consultation pour avis de l'assemblée de Corse).

-        Limitation du complément de loyer pour les logements inconfortables

Dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers, cette loi (article 13) interdit au bailleur d’appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : « des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »

Précisons que cette mesure ne s’applique pas aux baux en cours, et que certains critères sont pour le moins sujet à interprétation…

-        Bail commercial & plafonnement de l’ILC pour les PME

 La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat (article 14) prévoit également que la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC), prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5% pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Pour mémoire le dernier ILC publié (fin juin 2022), désormais corrigé du chiffre d’affaires dans le commerce de détail, s’établissait à 120,61, soit une augmentation de 3,32 % sur un an (inférieure à ce plafond).

Sur la partie immobilière, le texte semble avoir été rédigé à la hâte, de manière parfois imprécise et/ou confuse ; du contentieux en perspective assurément...

Transaction : Constitutionnalité des restrictions de la loi Hoguet sur le droit à honoraires et indemnisation

A l'occasion du pourvoi formé contre un arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes, qui avait rejeté la demande en paiement d'une clause pénale d’un agent immobilier suite au refus de son mandant de réaliser la vente avec la personne qu'il lui avait présentée, l’intermédiaire immobilier a demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel deux questions prioritaires de constitutionnalité ainsi rédigées :

« L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 porte-t-il atteinte à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle en interdisant la rémunération de l'intermédiaire tant que l'opération projetée n'est pas réalisée, même lorsque c'est le mandant qui refuse sans justification de conclure la vente objet du contrat d'entremise ?

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel qu'interprété par la Cour de cassation, porte-t-il atteinte au principe de responsabilité en ce qu'il exclut que soit regardé comme fautif le mandant qui, ayant confié à un intermédiaire la recherche d'un vendeur ou d'un acheteur, refuse sans aucune raison de conclure la vente projetée ? »

La Cour de cassation dans un arrêt du 7 juillet 2022 n°21-25661 écarte ces demandes de QPC et refuse de transmettre ces questions au Conseil constitutionnel.

Pour elle la première question ne présente pas un caractère sérieux en ce que l'interdiction pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération en l'absence de conclusion effective de l'opération projetée, quelle qu'en soit la raison, est fondée sur le motif d'intérêt général tenant à la nécessaire réglementation des pratiques des professionnels visés à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 afin d'assurer l'information, la protection et la liberté contractuelle de leurs clients.

La seconde question ne présente pas non plus de caractère sérieux selon la Cour en ce que le contrat conclu entre l'agent immobilier et son client étant, sauf disposition expresse contraire, un contrat d'entremise. L’agent ne dispose pas du pouvoir d'engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l'opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de son mandataire.

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