Résumé:

Auteurs: Cyril SABATIE (Avocats LBVS)

 


 


Résumé:
La loi dite « Hoguet» du 2 janvier 1970 a maintenant plus de quarante ans. Loi de police visant à réglementer avec défiance une profession alors décriée, elle n’a subi que peu de (re)mises à jour.

Auteurs: Cyril SABATIE - Krystel MALLET (Avocats LBVS)

 


 


Résumé
: "Le décret 2007-285 du 1er mars 2007 paru au Journal officiel du 3 mars et applicable depuis le 1er avril 2007, a modifié les règles de notification et de convocation relatives au droit de la copropriété. Malgré l’importance des modifications apportées par ce décret, il n’a malheureusement fait l’objet d’aucune concertation préalable, particulièrement avec les organisations professionnelles"

Auteurs
: Cyril SABATIE - Valérie SOUIED (consultante juridique à la FNAIM)

 

 


 


Résumé
: "Nous savons que 80 % des bâtiments qui constitueront le parc de logements en 2030 existent déjà. Une action significative sur l’environnement ne peut donc être obtenue qu’en agissant efficacement sur notre habitat existant. Entre démarche citoyenne et application pratique, qu’en est-il sur le terrain ?"

Auteur: Cyril SABATIE

 

 


 


Résumé: "La loi n° 2006-1537 du 7 décembre 2006 relative au secteur de l’énergie2 complète la transposition de directives européennes3 déjà intégrées dans notre droit interne par les lois des 9 août 2004 et 13 juillet 2005. Ainsi, depuis le 1er juillet 2007, tous les clients, y compris désormais les particuliers, ont la faculté de choisir librement leurs fournisseurs d’électricité et de gaz. Le dispositif envisagé et les modalités pratiques de sa mise en oeuvre dans le domaine de l’immobilier ne sont pas sans susciter certaines interrogations et inquiétudes"

Auteur: Cyril SABATIE

 

 


 


Résumé
: "Depuis trente ans, les politiques fiscales du logement ont régulièrement apporté de l’oxygène aux ménages français accédant à la propriété de leur résidence principale, en allégeant leurs remboursements mensuels. Ces “coups de pouce” ont même été encouragés par les collectivités territoriales, nombreuses à offrir des subventions ou des prêts à taux bas, voire nuls, pour soutenir l’accession à la propriété de leurs administrés."

Auteurs: Anne CHENU (Directeur général de la FNAIM) - Nathalie EZERZER (Directrice adjointe du service juridique FNAIM) - Cyril SABATIÉ - Jean-Marc SAMEDI (Conseiller du Président fédéral) -Nicolas THOUVENIN (Responsable des études économiques à la FNAIM)

 

 


 


Résumé
: "L’équipement des immeubles de copropriété en fibre optique soulève aujourd’hui une question qui n’avait, bien entendu, pas été prévue par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis."

Auteur: Cyril SABATIE

 

 


 


Résumé
: "L’immobilier et le logement sont parmi les principaux éléments structurants de la vie quotidienne de nos concitoyens. Dans le contexte socio-économique actuel, nul doute que toute politique du logement doit être fondée sur le maintien d’un parc existant de qualité, accessible au plus grand nombre. Il convient ainsi de mettre en oeuvre une politique respectant cinq équilibres fondamentaux, garantissant la solidarité de tous les maillons de la chaîne du logement sur un marché immobilier unique : un équilibre entre le neuf et l’ancien, entre les territoires, entre les secteurs privé et social, entre les intérêts des locataires et des bailleurs et enfin, entre l’accession à la propriété et la location."

Auteurs: Anne CHENU, Nathalie EZERZER, Cyril SABATIÉ, Jean-Marc SAMEDI, Nicolas THOUVENIN.

 

 


 


Résumé
: "Près de cinq ans et demi après la loi dite SRU du 13 décembre 2000, a été publiée au Journal officiel du 16 juillet 2006, la loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement que nous avons déjà coutume d'appeler loi ENL."

Auteur: Cyril SABATIÉ.

 

 


 


Résumé
: "A chaque intervention d'une entreprise dans le logement donné à bail, à chauqe souscription d'un contrat d'entretien, le bailleur et le plus souvent son mandataire, s'interroge sur le caractère récupérable auprès du locataire des travaux réalisés dans le bien loué. Il s'agit en fait de la sempiternelle question: qui paie quoi?."

Auteurs: Cyril SABATIÉ - Emmanuelle BEGAT (documentaliste)

 

 


 


Résumé
: "Depuis de nombreuses années, la FNAIM incite ses adhérents à ne pas recourir au statut d'agent commercial tel que défini et régi par les articles L.134-1 et suivants du code du commerce. Si ce statut peut présenter, en apparence seulement, un certain nombre d'avantages, notre syndicat a toujours préconisé le recours au salariat, beaucoup plus sécurisant du point de vue juridique."

Auteur: Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé
: "De tout temps, l'arbre source de vie et d'agrément est également source de conflits, notamment dans les relations de voisinage. Les règles supplétives fixées par le code civil en 1804, laissent une place importante aux usages qui jadissent régissaient, en fonction des régions, les règles de plantations. "

Auteurs: Ulrich LEPOUTRE -Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé
: "En 2000, l'adminitration a dressé 6 634 procès verbaux et pris 354 arrêts interruptifs de travaux. Il y a eu 569 condamnations  à remise en état ou démolition et 732 peines d'amendes, mais, de l'avis général, ce nombre est très certainement inférieur à la réalité des faits. Il n'est donc pas étonnant que l'agent immobilier, selon les régions, se retrouve plus ou moins confronté à devoir vendre certains de ces biens édifiés en infraction avec les règles d'urbanisme. Il est indipensable de s'intérroger sur les conséquences d'une telle vente à l'égard des parties et corrélativement sur les responsabilités."

Auteur: Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé: "Carine LE BRIS-VOINOT traite des droits et obligations de chacun des intervenants lors de la vente d'un bien immobilier pouvant être grevé d'une servitude. Vous n'avez rien à déclarer? Voici une question que l'agent immobilier, bien qu'il soit pas au service des douanes, doit être amené à poser au vendeur, lors d'une transaction immobilière."

Auteur: carine LE BRIS-VOINOT

 

 


 


Résumé: "L'article 1596 du Code civil dispose sans plus de précision que "ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux même, ni par personne interposée:... (notamment) les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre". Quelle est la portée de cette interdiction?"

Auteur: Maurice FEFERMAN - Cyril SABATIÉ

 

 


 


Résumé: "Historiquement, la procédure de référé serait une pratique parisienne trouvant son origine dans les usages du lieutenant civil du Châtelet de Paris, puis réglementée par l'edit royal de janvier 1685. L'ancien code de procédure civile n'avait consacré que quelques dispositions à cette pratique, ses rédacteurs ne se doutant certainement pas de l'importance qu'allait revêtir ce procédé dans notre droit moderne."

Auteur: Cyril SABATIÉ

Actualités

Bail commercial : Validité d’un avenant signé par un seul indivisaire

Un indivisaire détenant ¾ des droits de l’indivision peut-il signer seul un avenant au bail commercial conclu par les membres de l’indivision ?

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme cette possibilité dans l’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 7 mars 2024 n°23-07524. Selon cet arrêt, cet avenant prévoyait seulement une modification de l’assiette du bail et corrélativement un réajustement du loyer.

Pour la cour « la conclusion d’un simple avenant relatif à un bail commercial en cours, qui n’engage pas l’indivision sur une nouvelle durée, ressortit à l’exploitation normale des biens indivis et peut être valablement signée par l’indivisaire titulaire d’au moins deux tiers de ces droits ».

L’action en nullité fondée sur l’article 815-3 du Code civil n’est donc pas fondée.

Transaction : Pouvoir de cession du gérant d’une SCI

Un gérant peut-il seul décider de céder un immeuble appartenant à sa SCI ?

Une nouvelle fois la Cour de cassation, par la voix de sa chambre commerciale, répond à cette interrogation dans un arrêt du 23 novembre 2023 n°22-17475.

En l’espèce l’énumération des statuts de la SCI ne comportait pas expressément la vente des biens immobiliers au titre de l’objet social, dès lors la cession des immeubles excédait les pouvoirs du gérant, de sorte que cette décision ne pouvait être prise qu’à l’unanimité des associés. Les statuts prévoyaient « l’acquisition, la propriété, l’administration, l’exploitation de tous biens immobiliers, la prise à bail à construction de tous immeubles en vue de la location ainsi que toutes opérations juridiques, administratives, financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant directement ou indirectement à la réalisation de l’objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société ».

Cette décision doit rappeler à l’agent immobilier la nécessité de vérifier en détail les statuts de la SCI lorsque son dirigeant entend lui confier un mandat de vente.

Copropriété : Adoption au Sénat du projet de la loi relatif à l’habitat dégradé – Mesures affectant directement le syndic

Le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été adopté au Sénat. Un certain nombre de mesures concernent les copropriétés, et d’autres plus directement les syndics. Ainsi :

- Le président du tribunal judiciaire pourrait imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic « laxiste » qui n’aurait pas anticipé la situation de difficulté de la copropriété en faisant désigner un mandataire ad’hoc.

- A l’instar de l’état daté, plafonnement par décret des frais de relance du syndic au sein de l’article 10-1 de la loi de 1965.

- Création et agrément préfectoral d’un syndic d’intérêt collectif, compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné (sur le fondement de l’article 29-1 A). Il pourrait également, à la demande d’un administrateur provisoire l’assister dans ses fonctions de gestion de l’article 29-1 de la loi de 1965 (une forme de sous-traitance ?).

- Création d’un appel de fonds type établi selon un modèle unique fixé par décret (de la norme, encore de la norme...).

- Obligation pour le syndic de donner sans délai au président du CS (dès sa désignation) ou, à défaut, à un membre du CS désigné à cet effet par l’assemblée, un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires du SDC.

- Obligation pour le syndic de convoquer une assemblée dans un délai de deux mois lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

- Retour de l’ancien système de l’article 25-1 permettant de tenir une seconde assemblée générale à la majorité de l’article 24 si elle est convoquée dans un délai de trois mois, pour les seuls travaux de l’article 25f (les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre).

Ces mesures laissent toujours entrevoir une certaine défiance à l'égard de la profession de syndic. A suivre...

Locations touristiques de courte durée et contraintes administratives

Les communes n’ont de cesse de tenter de juguler l’expansion des locations de tourisme (notamment dans les copropriétés) au détriment des locations classiques à usage de résidence principale. T

outefois les juridictions administratives veillent à éviter les dérives et excès de réglementation. Pour exemple, le Tribunal administratif de Nice a partiellement annulé une délibération de la ville de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077. Cette délibération imposait aux propriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défautl’accord de la copropriété).

Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. Pour le tribunal Lorrain la mention de ce règlement imposant « que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété » porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

La cour administrative de Bordeaux quant à elle a pu juger dans un arrêt du 30 janvier 2024 que le mécanisme de compensation institué à Bordeaux « s’il est de nature à rendre plus difficile la location de courte durée dans le cœur historique de Bordeaux (…) contribue à maintenir le caractère résidentiel du centre-ville, davantage sollicité pour la location de courte durée ».

Rappelons que parallèlement la Cour de cassation a récemment relâché la pression sur les copropriétaires dans un arrêt du 25 janvier 2024.

La proposition de loi dite LE MEUR visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (adoptée par l'Assemblée nationale le 29 janvier dernier) devrait également apporter sa contribution à l'édifice. 

 

Copropriété : La location de courte durée n’a pas forcément un caractère commercial

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n°22-21.455, vient de rendre une décision faisant évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise.

En présence d’une telle clause, la nature juridique de l’activité, civile ou commerciale selon les cas, est évidemment au cœur des débats afin de déterminer si elle peut être exercée au sein de la copropriété.

Sur ce point, la Haute Cour vient de confirmer l’analyse des juges du fond (ici la Cour d’appel de Chambéry) en retenant : « que l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

La position adoptée par la Cour de cassation nous rappelle ici celle récemment adoptée par le tribunal judiciaire de Nice (cf. notre actualité du 22/09/2023).

A titre surabondant, le Cour en profite pour rappeler que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de ces locations est inopérant pour emporter la qualification commerciale.

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