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DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux A jour de la loi ELAN - Me Cyril SABATIE

 

Delmas Cyril SABATIE LBVS

 

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, personnel, Contentieux A jour de la loi ALUR - Me Cyril SABATIE

copro-2015-16

 

La loi du 10 juillet 1965 portant statut des immeubles en copropriété a été d’une stabilité remarquable pendant près de 35 ans, mais depuis les années 2000, elle connaît des modifications lourdes et incessantes, notamment, pour les plus importantes, la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU et son décret no 2004-479 du 27 mai 2004, le décret no 2005-240 du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, la loi no 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le décret no 2010-391 du 20 avril 2010; la loi no 2010-788 du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II, ou encore postérieurement, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, et ses décrets d’application. Les années se suivent et se ressemblent créant ainsi un empilement et une stratification de normes juridiques.

En cet automne 2018, à l’heure où nous achevons la présente édition, un nouveau projet est également en cours d’élaboration sur la base d’un rapport du Grecco. Ce projet ne devrait toutefois pas voir le jour avant au moins 18 mois, et sans doute notre 24e édition. En effet, si la loi de 1965 modifiée fait indéniablement progresser les droits des copropriétaires et le fonctionnement des immeubles, elle n’en crée pas moins une complexité accrue de la législation, qui rend l’examen de la matière délicat, tant pour les copropriétaires que pour les acteurs professionnels eux-mêmes. L’empilement des dispositions égrainées précédemment témoigne du millefeuille juridique que représente désormais la réglementation des immeubles en copropriété.

Se rajoute à cet empilement une jurisprudence abondante mais finalement indispensable pour expliciter des textes parfois imprécis, voire abscons. Notre modeste ambition ici est de doter les acteurs de la copropriété des connaissances suffisantes et actualisées pour qu’ils puissent passer au-delà de la difficulté apparente et appréhender la certaine cohérence de ce régime juridique qui concerne près de
9 millions de logements. Le droit de la copropriété a fortement évolué et il convient plus que jamais d’être informé de ses modifications

 

Actualités

Bail d’habitation : Jeu de la clause résolutoire et délais

La cour d'appel de Toulouse, dans un arrêt du 7 octobre 2020 n° 19-04625, rappelle un principe trop souvent oublié par les juges de première instance.

Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire stipulée au bail, dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer (2 mois) sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés.

En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement ; le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.

Copropriété/ASL : Modification des statuts et publication au J.0

Au visa des articles 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et 4 du décret du 3 mai 2006, la Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 24 septembre 2020 n°19-14762, rappelle qu’en cas de modification des statuts d’une association syndicale libre (ASL), la publication d’un extrait des statuts au Journal officiel n’est pas nécessaire, sauf lorsque la modification porte sur le nom, l’objet ou le siège de l’association.

Bail commercial : Droit de préemption du locataire et démarches du bailleur

L’article L.145-46-1 du code de commerce dispose notamment que « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée ».

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 27 mai 2020 n°19-09638 juge que le bailleur étant tenu, dans sa notification au preneur d’indiquer le prix et les conditions de vente qui l’engagent, le bailleur peut entamer des démarches aux fins de commercialisation de son bien, afin de déterminer sa valeur et de vérifier l’existence d’un marché.

La cour ajoute que le seul fait que le prix proposé paraisse excessif au regard des prix du marché, ne peut suffire à constituer un motif de nullité, sauf fraude caractérisée.

Enfin les magistrats retiennent que le seul fait que l’offre de vente mentionne en sus du prix principal, le coût des honoraires de l’agent immobilier, sans introduire de confusion dans l’esprit de l’acquéreur, alors qu’ils ne sont pas dus, ne saurait être une cause de nullité de l’offre de vente. Cette position semble quelque peu différente d'une jurisprudence bien établie jusque là en matière de congé d'habitation.

Bail commercial : Clause de non-indexation à la baisse

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 10 septembre 2020 n°19-17139, que la clause d’indexation dans un bail commercial excluant la baisse du loyer en cas de baisse de l’indice doit être réputée non écrite dans son ensemble (et non pas seulement pour sa partie illégale).

Dès lors cette sanction intégrale permet au preneur d’exiger du bailleur le remboursement des suppléments de loyers relevant de cette indexation irrégulière, et ce sur 5 années.

Copropriété : Ouverture de fenêtres et action du voisin contre le syndicat

Un propriétaire d'une maison d'habitation dont le terrain arrière jouxte un immeuble soumis au statut de la copropriété, soutenait que les fenêtres percées dans le mur en limite de propriété créaient des vues droites sur son terrain et que les tablettes des fenêtres débordaient sur sa propriété. Il a assigné le syndicat des copropriétaires en suppression de ces vues et tablettes et en dommages-intérêts.

La Cour de cassation juge, dans un arrêt du 10 septembre 2020 n°19-13373, que les fenêtres percées dans le mur de façade de l’immeuble, le Vélux installé en toiture et les tablettes constituant des parties privatives, l'action de ce voisin ne pouvait être dirigée contre le syndicat mais devait être dirigée directement contre le copropriétaire auteur de ces ouvertures.

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