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DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux A jour de la loi ELAN - Me Cyril SABATIE

 

Delmas Cyril SABATIE LBVS

 

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, personnel, Contentieux A jour de la loi ALUR - Me Cyril SABATIE

copro-2015-16

 

La loi du 10 juillet 1965 portant statut des immeubles en copropriété a été d’une stabilité remarquable pendant près de 35 ans, mais depuis les années 2000, elle connaît des modifications lourdes et incessantes, notamment, pour les plus importantes, la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU et son décret no 2004-479 du 27 mai 2004, le décret no 2005-240 du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, la loi no 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le décret no 2010-391 du 20 avril 2010; la loi no 2010-788 du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II, ou encore postérieurement, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, et ses décrets d’application. Les années se suivent et se ressemblent créant ainsi un empilement et une stratification de normes juridiques.

En cet automne 2018, à l’heure où nous achevons la présente édition, un nouveau projet est également en cours d’élaboration sur la base d’un rapport du Grecco. Ce projet ne devrait toutefois pas voir le jour avant au moins 18 mois, et sans doute notre 24e édition. En effet, si la loi de 1965 modifiée fait indéniablement progresser les droits des copropriétaires et le fonctionnement des immeubles, elle n’en crée pas moins une complexité accrue de la législation, qui rend l’examen de la matière délicat, tant pour les copropriétaires que pour les acteurs professionnels eux-mêmes. L’empilement des dispositions égrainées précédemment témoigne du millefeuille juridique que représente désormais la réglementation des immeubles en copropriété.

Se rajoute à cet empilement une jurisprudence abondante mais finalement indispensable pour expliciter des textes parfois imprécis, voire abscons. Notre modeste ambition ici est de doter les acteurs de la copropriété des connaissances suffisantes et actualisées pour qu’ils puissent passer au-delà de la difficulté apparente et appréhender la certaine cohérence de ce régime juridique qui concerne près de
9 millions de logements. Le droit de la copropriété a fortement évolué et il convient plus que jamais d’être informé de ses modifications

 

Actualités

Copropriété : Reconstruction après incendie et démolition partielle

La Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2019 n° 18-23509 confirme l’arrêt d’appel (Chambéry) qui avait condamné un copropriétaire à remettre en son état antérieur son chalet reconstruit après incendie.

La Haute Cour de rappeler que les parties communes de la copropriété comprenaient la totalité du sol, en ce compris le terrain d'assiette des constructions. Ainsi, l'emprise au sol du chalet reconstruit était supérieure à celle de l'immeuble originel et cette extension de la construction sur les parties communes avait été réalisée sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ce qui justifiait la demande de remise en état initial.

Transaction : RCP de l’agent immobilier en raison de l’insolvabilité de l’acquéreur

La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 11 décembre 2019 n°18-24381, retient la responsabilité de l’intermédiaire immobilier pour ne pas avoir vérifié la solvabilité de l’acquéreur. Dans cette affaire, l’acquéreur avait régularisé un compromis de vente (non réitéré de son fait) en stipulant ne pas avoir besoin de recourir à un financement bancaire.

Pour les Hauts magistrats, l’agent immobilier fautif n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ni de les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté. La cour d’appel (Amiens) censurée, avait rejeté la responsabilité de l’agent immobilier considérant que ces informations, figurant dans la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulées aux vendeurs qui les ont acceptées et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes par l’acquéreur n’étaient pas suffisantes.

La cour d’appel considérait, derechef, que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

Transaction : DDT et Plan d'exposition au bruit au 1er juin 2020

L’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités (JO. du 26) modifie le code de l’urbanisme, le code de la construction et de l’habitation et la loi du 6 juillet 1989 pour imposer à compter du 1er juin 2020, un nouveau document à l’occasion des ventes et locations d’immeubles bâtis à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et des terrains constructibles.

Ce document, intégré au dossier de diagnostic technique, informera le futur occupant d’un bien situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit (PEB). L'acquéreur ou le locataire ne pourra pas se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'aura qu'une valeur indicative (comme le DPE).

Toutefois si ce document n’est pas communiqué l'acquéreur pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Bail commercial : Bail commercial ou convention d’occupation précaire ?

La Cour de cassation dans un arrêt du 14 novembre 2019 n°18-21297 rappelle que la convention d'occupation précaire se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, en application de l’article L.145-5-1 du code de commerce. 

Dans cette espèce depuis l'origine des relations contractuelles, le sort de l'immeuble, dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois, était lié à la réalisation par la commune d'un projet de réhabilitation du centre ville et que les lieux loués n'étaient pas destinés à rester pérennes.

La cour d’appel a relevé l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties permettant ainsi de retenir la qualification de convention d'occupation précaire, et d’exclure le statut des baux commerciaux.

Transaction : Refus de vendre aux conditions du mandat

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 26 septembre 2019 n°18-04855, juge que l’agent immobilier ne saurait avoir droit à indemnisation, malgré le fait qu’il ait trouvé un acquéreur aux prix et conditions du mandat qui lui a été confié.

Dans cette espèce les vendeurs (mandants) avaient refusé de signer la promesse aux conditions du mandat sous des prétextes fiscaux. Pour les juges versaillais ce refus ne constitue ni une faute contractuelle, ni une faute délictuelle, les vendeurs étant libres de ne pas signer de compromis.

Les stipulations du mandat sont donc primordiales !

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