Assistance
Expertise
Défense
Conseil

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux A jour de la loi ELAN - Me Cyril SABATIE

 

Delmas Cyril SABATIE LBVS

 

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, personnel, Contentieux A jour de la loi ALUR - Me Cyril SABATIE

copro-2015-16

 

La loi du 10 juillet 1965 portant statut des immeubles en copropriété a été d’une stabilité remarquable pendant près de 35 ans, mais depuis les années 2000, elle connaît des modifications lourdes et incessantes, notamment, pour les plus importantes, la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU et son décret no 2004-479 du 27 mai 2004, le décret no 2005-240 du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, la loi no 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le décret no 2010-391 du 20 avril 2010; la loi no 2010-788 du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II, ou encore postérieurement, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, et ses décrets d’application. Les années se suivent et se ressemblent créant ainsi un empilement et une stratification de normes juridiques.

En cet automne 2018, à l’heure où nous achevons la présente édition, un nouveau projet est également en cours d’élaboration sur la base d’un rapport du Grecco. Ce projet ne devrait toutefois pas voir le jour avant au moins 18 mois, et sans doute notre 24e édition. En effet, si la loi de 1965 modifiée fait indéniablement progresser les droits des copropriétaires et le fonctionnement des immeubles, elle n’en crée pas moins une complexité accrue de la législation, qui rend l’examen de la matière délicat, tant pour les copropriétaires que pour les acteurs professionnels eux-mêmes. L’empilement des dispositions égrainées précédemment témoigne du millefeuille juridique que représente désormais la réglementation des immeubles en copropriété.

Se rajoute à cet empilement une jurisprudence abondante mais finalement indispensable pour expliciter des textes parfois imprécis, voire abscons. Notre modeste ambition ici est de doter les acteurs de la copropriété des connaissances suffisantes et actualisées pour qu’ils puissent passer au-delà de la difficulté apparente et appréhender la certaine cohérence de ce régime juridique qui concerne près de
9 millions de logements. Le droit de la copropriété a fortement évolué et il convient plus que jamais d’être informé de ses modifications

 

Actualités

Bail d’habitation : Nullité des honoraires de location de l’intermédiaire

La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt particulièrement sévère du 15 avril 2021 n°20-01685, prononce la nullité des honoraires de l’intermédiaire immobilier mis à la charge du locataire. Les magistrats Nancéens relèvent qu’« il résulte de l’article 1.8 du bail conclu entre les parties que les frais et honoraires exposés se sont élevés à 1 350 euros, somme divisée par moitié entre les bailleurs et la locataire (soit 675 euros chacun).

Les trois premiers alinéas de l’article 5-I [de la loi du 6 juillet 1989] sont reproduits in extenso à l’article 1.8 du bail comme l’exige la loi elle-même. En revanche, le bail ne porte aucune indication des montants des plafonds applicables aux honoraires récupérables pour moitié sur le locataire.

En l’absence de mention de ces plafonds, la clause du bail qui met à la charge du locataire la moitié des honoraires du mandataire est nulle. »

Copropriété : Régularité de l’habilitation du syndic à agir en justice

La Cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 n°20-15307 apporte plusieurs enseignements sur l’habilitation du syndic à agir en justice, au regard notamment de la modification apportée par l’article 12 du décret du 27 juin 2019.

En effet, pour mémoire, ce texte a inséré après le premier alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. La Haute Cour rappelle que cet article, en l'absence de disposition spécifique, est entré en vigueur le 29 juin 2019 et est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date. Elle précise que toutefois il n'a pas pour conséquence de priver de leurs effets les décisions qui ont été régulièrement prises sous l'empire du texte précédent.

Dans cette affaire la résolution ne contenait aucune désignation des désordres objet de l’habilitation et procédait seulement par renvoi à un rapport d'expertise. Cependant aucune mention du procès-verbal n'indiquait qu'il aurait été présenté aux copropriétaires en assemblée et la liste des pièces annexées à la convocation n'en faisait pas non plus mention. Or, selon les magistrats, l'information doit être délivrée aux copropriétaires concomitamment au vote de l'habilitation. Dès lors le syndicat ne peut se prévaloir, pour régulariser l'absence de mention des désordres dans sa décision, d'une présentation du rapport faite antérieurement à l’assemblée générale. L’habilitation à agir en justice est donc jugée irrégulière en l’espèce.

Copropriété : Intérêt à agir d’un SDC contre un permis de construire

Le Conseil d’Etat a jugé dans un arrêt du 24 février 2021 n°432096 que le syndicat des copropriétaires a bien qualité à agir contre un permis de construire (au sens des dispositions de l'article L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme) en tant que voisin immédiat du projet, compte tenu de l'importance de celui-ci et de la construction de 74 logements jouxtant la copropriété. Les juges rappellent que lorsque, sur décision de son assemblée générale, un syndicat de copropriétaires agit en justice, il le fait pour le compte de la collectivité des copropriétaires et non des copropriétaires pris individuellement, en vue de défendre les droits afférents à l'immeuble dans son ensemble. Dès lors, les actions en contestation de permis peuvent être initiées par SDC sans qu'il soit impératif de faire intervenir à l'instance les copropriétaires personnellement.

Copropriété : Fusion-absorption du syndic & mandat

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-22714, rappelle que la loi du 10 juillet 1965 exclu toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires.

La Haute Cour rappelle sa jurisprudence selon laquelle une société titulaire d'un mandat de syndic ne peut dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption. En effet la fusion-absorption d’une société a pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte (qui ne peut demeurer syndic).

Copropriété : Vote d’une résolution unique pour des questions indissociables

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-22681, rappelle que lorsque les questions soumises à l’assemblée générale des copropriétaires sont indissociables, elles peuvent faire l’objet d’un vote unique. En l’espèce la Haute Cour confirme la position de la cour d’appel de Paris qui a jugé que la décision votant la désignation de l'architecte, le montant de ses honoraires et la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, mais également le calendrier des appels de fonds et l'acceptation des honoraires du syndic avaient le même objet que les travaux ou étaient nécessairement liés.

Dès lors, selon les magistrats, ces questions indissociables pouvaient faire l’objet d’un vote unique en assemblée. L’analyse semble toutefois discutable à notre sens, ces questions sont certes liées mais pourraient faire l’objet de décisions distinctes, contraires et indépendantes de la part des copropriétaires.

Inscription news

captcha 

Nous suivre