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DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, Contentieux A jour de la loi ELAN - Me Cyril SABATIE

 

Delmas Cyril SABATIE LBVS

 

DELMAS COPROPRIETE - Copropriété : Statut, Gestion, personnel, Contentieux A jour de la loi ALUR - Me Cyril SABATIE

copro-2015-16

 

La loi du 10 juillet 1965 portant statut des immeubles en copropriété a été d’une stabilité remarquable pendant près de 35 ans, mais depuis les années 2000, elle connaît des modifications lourdes et incessantes, notamment, pour les plus importantes, la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU et son décret no 2004-479 du 27 mai 2004, le décret no 2005-240 du 14 mars 2005 sur les comptes du syndicat des copropriétaires, la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL, la loi no 2009-323 du 25 mars 2009, dite loi Boutin, le décret no 2010-391 du 20 avril 2010; la loi no 2010-788 du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II, ou encore postérieurement, la loi no 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, et ses décrets d’application. Les années se suivent et se ressemblent créant ainsi un empilement et une stratification de normes juridiques.

En cet automne 2018, à l’heure où nous achevons la présente édition, un nouveau projet est également en cours d’élaboration sur la base d’un rapport du Grecco. Ce projet ne devrait toutefois pas voir le jour avant au moins 18 mois, et sans doute notre 24e édition. En effet, si la loi de 1965 modifiée fait indéniablement progresser les droits des copropriétaires et le fonctionnement des immeubles, elle n’en crée pas moins une complexité accrue de la législation, qui rend l’examen de la matière délicat, tant pour les copropriétaires que pour les acteurs professionnels eux-mêmes. L’empilement des dispositions égrainées précédemment témoigne du millefeuille juridique que représente désormais la réglementation des immeubles en copropriété.

Se rajoute à cet empilement une jurisprudence abondante mais finalement indispensable pour expliciter des textes parfois imprécis, voire abscons. Notre modeste ambition ici est de doter les acteurs de la copropriété des connaissances suffisantes et actualisées pour qu’ils puissent passer au-delà de la difficulté apparente et appréhender la certaine cohérence de ce régime juridique qui concerne près de
9 millions de logements. Le droit de la copropriété a fortement évolué et il convient plus que jamais d’être informé de ses modifications

 

Actualités

Copropriété : Notification de la feuille de présence en même temps que le PV d'assemblée ?

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 récemment modifié, est désormais ainsi rédigé : « la feuille de présence est annexée au procès-verbal ». La question se pose depuis le décret du 27 juin 2019 de savoir si cette modification impose dorénavant au syndic de copropriété de notifier la feuille de présence avec le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants (en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965).

Pour le GRECCO cette précision réglementaire n’a vocation qu’à clarifier la nature de la feuille de présence et sous-entend qu’elle est conservée avec le procès-verbal, mais n’impose pas sa notification.

Aussi, le GRECCO, dans ses propositions du 4 octobre 2019, invite le syndic à conserver la feuille de présence en annexe du procès-verbal et de la notifier uniquement à première demande d’un copropriétaire. 

En espérant que la jurisprudence suive cette lecture, car dans le cas contraire la notification du procès-verbal aux opposants ou défaillants pourrait être considérée comme irrégulière.

Profession /Transaction : Mentions obligatoires du mandat

L’article 92 du décret du 20 juillet 1972 impose aux professionnels de la loi Hoguet de faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel un certain nombre de mentions obligatoires. 

Dans un arrêt du 14 juin 2019 n°18-00053 la cour d’appel de Paris juge en l’espèce que doit être considéré nul un mandat qui n’indique ni le lieu de délivrance de la carte professionnelle, ni la raison sociale de l’entreprise, ni le nom et l’adresse de son garant. Pour les magistrats ces mentions d’ordre public sont prescrites à peine de nullité absolue.

Pour mémoire, ces mentions obligatoires sont les suivantes :

üLe numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ; 

üLe nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée ;

üLe nom et l'adresse du garant.

Copropriété : Abus de minorité et vote contraire aux intérêts du SDC

Particulièrement en copropriété, le droit de vote d'un propriétaire est, comme tout droit, susceptible d'abus. 

 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18800 rappelle toutefois qu’en s'opposant aux résolutions relatives aux travaux rendus urgents et obligatoires par un arrêté de péril la copropriétaire avait pris une position contraire à ses propres intérêts, de sorte qu'il n'était pas établi que son comportement procédait d'une intention de nuire au copropriétaire demandeur.

Selon la jurisprudence l’abus de majorité ou de minorité consiste à utiliser cette majorité ou minorité dans un intérêt autre que collectif ; il doit s’agir soit d’un intérêt personnel, soit de l’intention de nuire.

Profession : Nullité du mandat sans numéro d'enregistrement

La cour d'appel d'Aix en Provence dans un arrêt du 20 juin 2019 n°17-01129 est l’occasion de rappeler la rigueur du formalisme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret du 20 juillet 1972. 

Pour mémoire l’article 72 de ce décret dispose que « Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats (…)

Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. »

Les magistrats rappellent dans cet arrêt que cette disposition, qui impose de reporter le numéro d’enregistrement sur le double du mandat,  est prescrite à peine de nullité du mandat (et corrélativement perte du droit à honoraires de l’intermédiaire immobilier).

Transaction : Bascule des honoraires à la charge de l’acquéreur

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 mai 2019 n°17-21571 déboute une agence immobilière de son action en paiement d’honoraires à l’encontre d’un acquéreur.

Les juges parisiens relèvent que l’agence « ne justifiait pas de l’engagement de l’acquéreur de payer cette commission par une convention postérieure à l’acte de vente ».

En effet, lorsque les parties décident de « basculer » la charge des honoraires, cette démarche doit s’accompagner soit d’un avenant au mandat de vente, soit d’un mandat de recherche préalable aux démarches de commercialisation, soit d’une reconnaissance d’honoraires signée postérieurement à l’acte authentique de vente.

Cette régularisation ne règle pas pour autant la difficulté fiscale et la question de l’affichage des prix.

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