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La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 10 septembre 2020 n°19-17139, que la clause d’indexation dans un bail commercial excluant la baisse du loyer en cas de baisse de l’indice doit être réputée non écrite dans son ensemble (et non pas seulement pour sa partie illégale).

Dès lors cette sanction intégrale permet au preneur d’exiger du bailleur le remboursement des suppléments de loyers relevant de cette indexation irrégulière, et ce sur 5 années.

Un propriétaire d'une maison d'habitation dont le terrain arrière jouxte un immeuble soumis au statut de la copropriété, soutenait que les fenêtres percées dans le mur en limite de propriété créaient des vues droites sur son terrain et que les tablettes des fenêtres débordaient sur sa propriété. Il a assigné le syndicat des copropriétaires en suppression de ces vues et tablettes et en dommages-intérêts.

La Cour de cassation juge, dans un arrêt du 10 septembre 2020 n°19-13373, que les fenêtres percées dans le mur de façade de l’immeuble, le Vélux installé en toiture et les tablettes constituant des parties privatives, l'action de ce voisin ne pouvait être dirigée contre le syndicat mais devait être dirigée directement contre le copropriétaire auteur de ces ouvertures.

La loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020 visant à protéger les victimes de violences conjugales a été publiée au J.O du 31 juillet. Elle comporte un article 11 qui complète les cas de préavis réduit à un mois « pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ».

Pour mémoire, la loi Elan du 23 novembre 2018 avait déjà œuvré en faveur du locataire victime de violences conjugales. En créant un article 8-2 elle avait instauré la fin de la solidarité du locataire quittant les lieux loués en raison de violences sur lui ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui.

La cour d’appel de Douai affirme, dans un arrêt du 9 juillet 2020 n°20-619, que la présence de la mérule à un stade très avancé ayant attaqué la structure de l’immeuble rend le logement loué non conforme aux critères de décence.

Les juges nordistes précisent que cette situation ne peut être reprochée au locataire au titre d’un éventuel défaut d’entretien, alors qu’il appartenait au propriétaire bailleur de remédier à cette situation en réalisant les travaux idoines.

Rappelons que depuis la loi Elan du 23 novembre 2018 pour être décent le logement loué doit être exempt de nuisibles ou parasites. 

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 28 mai 2020 n°19-12908, affirme que les actions visant à faire respecter le règlement de copropriété ne courent que du jour où le syndicat a connaissance de la location irrégulière et non du jour de la conclusion du premier bail comme l’avait retenu à tort la cour d’appel.

Cette solution sera appréciée des syndicats de copropriétaires notamment dans leurs actions visant à faire cesser les locations de courte durée du type Airbnb. Précisons que cette décision a été rendue sous l’empire de l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965 concernant une prescription décennale (au lieu de la prescription quinquennale actuelle qui renvoie expressément aux conditions de l’article 2224 du Code civil).

La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 14 mai 2020 n°19-04091, confirme une jurisprudence désormais bien ancrée.

En effet, il est convenu que le formalisme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 ne s’applique pas entre professionnels de l’immobilier. Toutefois, lorsque le mandant, vendeur, est un professionnel de l’immobilier mais qu’il agit en qualité de propriétaire d’un bien immobilier personnel, la loi Hoguet retrouve de plein droit son application et sa rigueur.

La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 20 mai 2020 n°18-24248, nous apporte un nouvel éclairage sur l’application concrète de l’article L.145-6-1 du code de commerce et le droit de préemption du locataire commercial.

Pour mémoire le droit de préemption du preneur commercial n'est notamment pas applicable « en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ». Le texte ne précise toutefois pas ce que recouvre la notion de « locaux commerciaux distincts ».

En l’espèce il s’agissait de la vente d’un seul lot de copropriété divisé en deux locaux commerciaux, avec deux entrées distinctes et exploités par deux preneurs différents. Pour les juges parisiens la vente de ce seul lot constituait bien une cession unique de locaux commerciaux distincts non soumise à ce droit de préemption légal.

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 9 juillet 2020 n°18-15620, rappelle aux visas notamment des articles 1103 du Code civil et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que les stipulations d’un règlement de copropriété doivent recevoir application, tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.

La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir ordonner la remise en état d’un bâtiment qui avait subi une rénovation sans autorisation de l’assemblée générale ; alors pourtant que le règlement de copropriété prévoyait un régime dérogatoire de travaux pour le bâtiment en question.

Or, les magistrats du fond n’avaient jamais été saisis d’une demande visant à faire déclarer non écrite cette stipulation du règlement de copropriété. La Haute juridiction censure légitimement l’arrêt ordonnant la remise en l’état antérieur. 

La cour administrative d’appel de Bordeaux dans un arrêt du 2 juillet 2020 n°18BX01825, juge que le propriétaire vendeur ne peut pas bénéficier de l’exonération de la fiscalité relative à la plus-value immobilière au motif que le bien vendu ne comportait pas l'accès à l'eau et à l'électricité.

Pour refuser l’exonération la cour d’appel prend la peine de rappeler que la résidence principale doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année : il doit s'agir de sa résidence effective.

Or, en l’espèce les magistrats ont relevé que le bien en question était initialement vétuste et ne comportait pas l'accès à l'eau et à l'électricité, qu'il avait été déclaré comme un bâtiment en ruine au titre de la taxe d'habitation et que les relevés de consommation d'eau et d'électricité produits ne correspondaient pas à ceux d'une maison habitée.

L’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires est paru au Journal Officiel du 3 juillet.

Pour mémoire l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la suite par l'ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit la faculté pour les copropriétaires de voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale.

Ce formulaire de vote, avec son tableau, doit ainsi être joint à la convocation de l'assemblée. L’arrêté précise que ce formulaire peut être adapté et complété sans toutefois qu'aucune des mentions du modèle puisse être supprimée.

Rappelons que si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution (et mentionné en tant que tel dans le procès-verbal, selon l’article 17 alinéa 3 de la loi de 1965).

Le décret du 17 mars 1967 modifié le même jour par le décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 précise que pour être pris en compte lors de l'assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

L’article 9 bis du décret de 1967 précise également que lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l'adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l'envoi.

A ce titre la feuille de présence doit indiquer le copropriétaire ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

L’article 14-1 du décret de 1967, également modifié, dispose que le formulaire de vote ne doit pas être pris en compte si finalement le copropriétaire est présent ou représenté à l’assemblée générale.

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 28 mai 2020 n°17-05855 rejette la garantie des vendeurs en raison de l’absence de chauffage dans le logement vendu.

En effet, l’acte de vente stipulait, comme c’est désormais l’usage notarial « l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance, sans garantie du vendeur et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état du sol ou des bâtiments, vices ou défauts de toute natures apparents ou cachés ».

Il est toutefois utile de rappeler que cette clause imposée d’autorité par les notaires n’est pas obligatoire et peut être écartée. 

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt de censure du 26 mars 2020 n°19-10415, que sauf disposition expresse du bail, le locataire, tenu, en vertu du bail, d'entretenir les lieux loués et d'effectuer les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté.

En effet l’article 1755 du Code civil dispose par principe qu’« aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

A compter du 1er juin 2020 le dossier de diagnostic technique en cas de vente ou de location d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte habitation et professionnel doit inclure, lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, un document comportant l'indication claire et précise de cette zone ainsi que les autres informations prévues au I de l'article L. 112-11 du même code.

L'acquéreur ou le locataire ne peut toutefois pas se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'a qu'une valeur indicative.

Cependant en cas d’absence de ce document dans le dossier de diagnostics, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

La cour d’appel de Colmar a pu juger, légitimement, dans un arrêt du 27 janvier 2020 n°18-02447, que l’agent immobilier qui fait visiter après la résiliation de son mandat de vente et avant la conclusion d’un nouveau mandat ne peut prétendre à honoraires sur la vente conclue par la suite.

Rappelons en effet que l’agent immobilier ne peut négocier ou s'engager sans détenir un mandat écrit préalable (article 72 du décret du 20 juillet 1972).

En effet, la seule solution dans cette hypothèse pour l'agent immobilier de pouvoir être rémunéré c'est un engagement postérieur à l'acte authentique de l'acquéreur ou du vendeur; voir notamment l'arrêt de la Cour de cassation du 6 mars 2001 n° 98-11057.

Actualités

Copropriété : Modalités de cession de parties communes spéciales

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 1er juin 2022 n°21-16232, juge que la cession d’une partie commune spéciale doit être soumise aux votes des seuls copropriétaires disposant de tantièmes de propriété sur cette partie commune.

En effet, la Haute Cour prend la peine de viser notamment l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. » En l’espèce il s’agissait de la cession d’un couloir commun dans un bâtiment.

Bail d’habitation : Erreur de régime juridique dans le congé vente

La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 17 mars 2022 n°21-101165, censure les magistrats de première instance (Fréjus) qui avaient cru pouvoir valider un congé fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et avaient ordonné l’expulsion de la locataire.

Dans cette espèce le bail était expressément exclu du régime juridique de la loi de 1989, puisque consenti à une personne morale (conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation). Dans ces conditions les magistrats de la cour considèrent que le congé pour vente délivré ne pouvait pas se contenter de viser l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, régime inapplicable en l’espèce.

Ce congé aurait dû viser l’article 1736 du Code civil et les termes de la clause du contrat relative à la durée du bail et aux modalités pour donner congé.

Transaction : Profession de l’acquéreur et rétractation SRU

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 16 février 2022 n°20-2337 que l'acquéreur professionnel ne peut pas profiter du bénéfice du délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Pour mémoire l'alinéa 1er de ce texte dispose : "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte."

Dans cette espèce les magistrats ont relevé que l’acquéreur avait mentionné dans l'avant-contrat sa profession de promoteur, qu'il s'était ensuite substitué à la vente une société, dont il était le gérant et dont l'activité était celle d'un marchand de biens, et qu'il recherchait des bureaux pour y installer son entreprise.

Transaction : Droit absolu à indemnisation de l’agent immobilier

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 19 janvier 2022 n°20-13619 que l’agent immobilier peut toujours obtenir l’indemnisation de la perte de ses honoraires par l’octroi de dommages-intérêts de la part de l’acquéreur fautif dans la non-réalisation de la vente. Cet arrêt précise que la responsabilité délictuelle étant d’ordre public, l’application des articles 1240 et 1241 du Code civil (anciens 1382 et 1383) ne peut être limitée ou neutralisée contractuellement par anticipation dans la promesse.

La Cour d’appel de REIMS, censurée, avait cru pouvoir juger et déduire des promesses signées que l’indemnisation du mandataire était subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi judiciairement avec succès contre l’acquéreur, aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée.

Copropriété : Recouvrement de charges et mise en demeure fructueuse

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 avril 2022 n°20-20866, censure le jugement de première instance qui avait cru pouvoir condamner un copropriétaire et ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Pour la Haute Cour le copropriétaire avait réglé des acomptes dans le délai de 30 jours suivant la réception de la mise en demeure prévue par cet article 19-2.

Quand bien même il ne justifiait pas avoir soldé sa dette, puisqu'il restait débiteur de la somme de 2 064,60€ au titre des charges arriérées, le juge aurait dû rechercher si la mise en demeure n'avait pas « été fructueuse », au sens de l’article 19-2 !

Voici une décision qui risque de mettre un coup d’arrêt à la portée de cette disposition, dès lors que le copropriétaire débiteur aura versé une somme quelconque dans les 30 jours suivant la mise en demeure que lui aura adressée le syndicat des copropriétaires…

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