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Le Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location est paru au JO du 21 décembre 2016.

Ce texte permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes de soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat.

Ce décret, pris en application de la loi Alur, détaille la façon dont les communes qui le désirent peuvent définir des zones géographiques dans lesquelles la mise en location d'un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire même à une autorisation préalable de location.

Dès la publication de ce décret, la FNAIM et l’UNPI se sont insurgées contre cette énième contrainte qui va complexifier, une fois n’est pas coutume, le marché locatif.

Le FNAIM exige même de la Ministre du logement que « les professionnels soient exonérés de cette obligation » alors que ceux-ci sont, il est vrai, déjà garants de la décence des logements dont ils ont la gestion.

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016 n°15-23234, rendu au visa des dispositions combinées des articles 4 de la loi Hoguet et 9 du décret de 1972, a validé le mandat signé par un négociateur immobilier. Pour la Haute Cour « l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu'il a habilité aux fins de négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, le pouvoir d'accepter et de signer le mandat ». Dans cette espèce le négociateur disposait d’une attestation mentionnant qu'il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l'engagement des parties.

A contrario, il faut déduire de cet arrêt que les mandats signés par des négociateurs ne disposant pas d’attestation professionnelle, ou d'une attestation limitée, seraient nuls.

Par un arrêt du 25 novembre 2016, RG n°15-21852 la cour d’appel de Paris rappelle que l'acquéreur d'un bien obligé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt doit démontrer que la demande qu'il a présentée à l'organisme de prêt est conforme aux caractéristiques prévues à la promesse de vente.

En l’espèce les acquéreurs n’avaient satisfait à aucune de leurs obligations ; Ainsi ils ne justifiaient pas avoir remis au notaire l'attestation de dépôt de leur demande de prêt dans le délai imparti, et ils ne l'ont pas davantage tenu informé de l'accord ou du refus de prêt avant la date butoir prévue à la promesse. Il est ainsi établi que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie par la faute des acquéreurs qui donc été jugés redevables de la clause pénale.

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016 n°15-23534 déclare nul un mandat de recherche exclusif dans lequel il était stipulé que le mandat « se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois mois aux mêmes titre et conditions, sauf dénonciation par l'une des parties par LRAR au moins quinze jours avant l'expiration de l'une des périodes sus-indiquées".

Pour la Haute Cour une telle clause limite l'exercice de la faculté de résiliation à l'échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, et contrevient donc aux exigences impératives de l'article 78, alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972 qui impose une seule période d’irrévocabilité de 3 mois au terme de laquelle le mandat peut être dénoncé.

Ainsi ce mandat n'ouvre droit ni à rémunération ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l'exclusivité du mandat.

Par un arrêt du 20 octobre 2016 n°15-22680 la Cour de cassation vient préciser que lorsqu’un arrêté de péril vise les seules parties communes d’un immeuble en copropriété (et non les parties privatives), la suspension des loyers vaut pour tous les lots comprenant une quote-part dans ces parties communes.

Pour mémoire le code de la construction et de l’habitation (article L.521-2 al.3) dispose que « pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité ou par un arrêté de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée ». 

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, prévoit désormais qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 17 novembre 2016 n°15-24552, vient préciser que cette majoration s’applique à la demande de restitution formée après l’entrée en vigueur de la loi Alur, quand bien même le bail aurait été conclu avant celle-ci. La Haute Cour justifie sa décision par le fait que la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Dans un arrêt du 28 septembre 2016 n°15-19313 la Cour de cassation rappelle avec vigueur sa jurisprudence sur la remise du mandat signé à distance.

La Cour de cassation juge qu’en l’absence de date certaine du mandat, la formalité de son enregistrement chronologique n’est pas régulièrement accomplie, de sorte qu’il est nul. L’arrêt constate qu’il n’est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple, que l’agent immobilier ait effectivement expédié le mandat par la Poste à la date déclarée, l’exemplaire du mandat destiné au mandant, qui lui indique l’avoir reçu ultérieurement. 

Pour la Cour de cassation il résulte qu’à défaut de date certaine, le mandat était nul. Est-ce à dire que les mandats exclusifs ou comportant une clause pénale doivent systématiquement être adressés par LRAR ? Certains ont déjà franchi le Rubicon de l'impossible… A quand un mandat électronique ?

La cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 27 août 2016 RG n°15/04309 juge que l’acquéreur qui refuse de réitérer la vente sans motif réellement légitime (ses arguties n’ayant pas été retenues par la cour) commet une faute à l’égard du vendeur (de nature contractuelle), mais également de manière délictuelle à l’égard de l’agence immobilière qui a perdu, par son seul comportement fautif, son droit à rémunération découlant de sa mission d’entremise. Dans cette espèce le fait que les vendeurs n’aient pas demandé l’exécution forcée de la vente est jugé sans incidence sur le droit à indemnisation du professionnel immobilier.

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 7 octobre 2016 RG n°14/16878 rappelle le caractère consensuel de la vente immobilière en droit français et juge que la vente est parfaite dès lors que les parties ont échangé leurs consentements et que toutes les conditions suspensives d’usage ont été accomplies. Les juges parisiens condamnent ainsi l’acheteuse, qui refusait de réitérer la vente, au versement de la clause pénale et à 10 000€ de dommages intérêts au profit de l’agence immobilière, intermédiaire.

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 septembre 2016 n°15-22593, confirmant la cour d’appel de Dijon, décide que ne constitue pas un excès de pouvoir la décision de l'assemblée générale autorisant les membres du conseil syndical à participer bénévolement à l'entretien courant de l'immeuble.

Dans cette affaire deux copropriétaires avaient assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une décision d'assemblée générale donnant aux membres du conseil syndical l'autorisation de réaliser divers travaux d'entretien des parties communes de la résidence.

La loi dite Alur du 24 mars 2014 a modifié l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en rendant obligatoire la constitution d'un fonds de travaux dont le montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel. Ce même article dispose que « les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot ». Un parlementaire a interrogé le gouvernement, lui demandant s'il entendait limiter la portée de cette disposition pour permettre la récupération par le copropriétaire vendeur de la part non dépensée du fonds de travaux, en cas de vente d'un lot.

La réponse est apportée de manière négative dans une Réponse Ministérielle n°94652 du 13 septembre 2016 (JOAN Q, 13 sept. 2016, p. 8221) en ces termes : « En instaurant ce fonds de travaux, le législateur a donc souhaité mettre l'accent sur le maintien en bon état des parties communes par les copropriétaires. Cet objectif touchant à la conservation de l'immeuble et à la sécurité des occupants est un motif d'intérêt général justifiant le fait que les sommes versées restent acquises au syndicat. Le montant de la quote-part du fonds de travaux attachée au lot figure dans les informations transmises par le vendeur à l'acquéreur au moment des transactions immobilières. Le vendeur pourra donc faire valoir l'existence de ce fonds de travaux au moment de la négociation du prix de vente ce qui compensera le fait que les sommes ne lui sont pas remboursables. Ces négociations entre vendeur et acquéreur sont possibles sans qu'il soit nécessaire que la loi le précise. Enfin, le dispositif du fonds de travaux entrant en vigueur au 1er janvier 2017, il semble prématuré de l'assouplir, avant même son entrée en vigueur, sans une évaluation préalable des effets de la mesure ».

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Une copropriétaire qui a donné mandat au sens de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 peut-elle contester les décisions d’assemblée générale qui ont été votées postérieurement au départ de sa mandante en cours d’assemblée ? Autrement dit, peut-elle être considérée comme défaillante au sens de cet article 42 en pareille circonstance ?

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure partielle, a été amenée à répondre par l’affirmative à cette question (Cass. 3ème civ. 8 septembre 2016 n°15-20860) .

La Haute Cour, confirmant l’analyse de la cour d’appel de Paris (1er octobre 2014) a ainsi jugé qu’une copropriétaire peut contester les décisions n°6 à 24 votées en assemblée générale puisque sa mandataire avait quitté l'assemblée en cours après l'adoption de la cinquième décision, sans remettre son pouvoir à une autre personne.

La décision aurait naturellement été différente si la porteuse du mandat de vote avait remis son pouvoir à un tiers présent ou si elle n’avait pas manifesté son départ en cours d’assemblée. En effet, un copropriétaire ou un mandataire quittant l’assemblée avant la fin de la séance doit être considéré comme présent et ayant voté en faveur des résolutions inscrites à l’ordre du jour, si son départ n’a pas été formalisé (Cass. 3ème civ. 10 décembre 1985 n° 84-13937).

Par ailleurs rappelons que chaque copropriétaire peut choisir librement la personne qui le représentera à l’assemblée générale, qu’il s’agisse d’un autre copropriétaire, d’un locataire de l’immeuble ou même d’une personne totalement étrangère à la copropriété (le syndic et ses proches ne peuvent toutefois pas être porteurs de pouvoir). La jurisprudence a admis la validité du mandat impératif ; et peu importent les discussions ou les éléments nouveaux intervenant dans les débats en cours d’assemblée.

Pour autant la Cour de cassation rappelle dans ce même arrêt du 8 septembre 2016 que le caractère impératif du mandat de vote (de l’article 22 de la loi de 1965) est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote réellement exprimé par le mandataire lors de la tenue de l’assemblée.

Ainsi, le mandataire d'un copropriétaire n'est pas tenu, lors d'une assemblée générale, de respecter les consignes de vote qu'il a reçues (au risque d’engager sa responsabilité à l’égard du copropriétaire mandant).

Par voie de conséquence, le copropriétaire absent, dont la volonté exprimée dans le mandat n'a pas été respectée, ne peut pas être considéré comme « opposant » à une décision, même s'il voulait voter CONTRE et que son mandataire a voté POUR (en ce sens déjà CA de Paris 23ème ch. B 31 mai 2000, n°1998-21722).

La Cour précise d’ailleurs que le syndic (le plus souvent secrétaire de séance) n'a pas le pouvoir d'empêcher un mandataire d'émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat de vote.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 6 juillet 2016 n°15-18763 que le juge des référé, juge de l’évidence, n’est pas compétent pour trancher la validité d’un mandat de vente non exclusif. En l’espèce l’immeuble avait été vendu par l’entremise d’une autre agence à un acquéreur qu’elle avait présenté pendant la durée de son mandat et dont l’offre d’achat avait été refusée par le vendeur qui l’estimait trop basse. L’agence avait assigné (à tort) son mandant devant le juge des référés en paiement d’une provision égale à la clause pénale. Elle est déboutée de sa demande et devra donc initier son action devant le juge du fond.

L’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment « afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires ».

En effet, la loi Alur du 24 mars 2014  a créé les articles L.711-1 à L.711-7 du code de la construction et de l’habitation (CCH) au sein d’un chapitre dédié à l’immatriculation des copropriétés.

La loi Alur a assorti cette obligation d'immatriculation d'une obligation de fournir des informations relatives à l'identification de chaque syndicat de copropriétaires, à son mode de gouvernance, aux procédures administratives et judiciaires éventuellement dressées à son encontre, à l'état de son bâti, ainsi qu'à la tenue de ses comptes annuels.

La loi Alur prévoit à cette occasion que les formalités soient entièrement dématérialisées. C’est la raison pour laquelle l’article L.711-7 du CCH renvoyait à un décret le détail des conditions d’application de ce chapitre.

Ce décret est paru au J.O du dimanche 28 août 2016. Il s’agit du décret n°2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires. Il introduit les articles R. 711-1 à R. 711-21 dans le CCH et renvoie certaines précisions complémentaires à un arrêté.

Ce décret fixe les principes d'accès au registre par les syndics, les administrateurs provisoires et les notaires qui vont effectuer les déclarations d'immatriculations initiales et les mises à jour annuelles des données.

Il précise en outre les objectifs encadrant la définition des grandes rubriques de données à porter au registre par les télédéclarants.

Il expose les conditions de consultation des données portées au registre par les représentants légaux des syndicats de copropriétaires, les notaires, les services de l'Etat et des établissements publics de l'Etat chargés de la mise en œuvre des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées, les services des collectivités locales et leurs groupements, ainsi que par le public pour certaines données.

Les modalités d’immatriculation des copropriétés

Parmi les mesures marquantes, relevons que les télédéclarants énumérés à l’article R.711-1 du CCH (syndic notamment) doivent ainsi créer un compte auprès du teneur du registre. Ce dernier accorde alors au demandeur un accès sécurisé au compte nouvellement créé. Le texte précise que la première demande d'immatriculation des syndicats de copropriétaires créés avant le 1er janvier 2017 emporte demande simultanée de rattachement à son compte par le syndic ou l'administrateur provisoire.

A l'issue de la déclaration initiale d'immatriculation le teneur du registre attribue le fameux numéro d'immatriculation au syndicat de copropriétaires concerné.

Lorsque son mandat n'est pas renouvelé par l'assemblée générale des copropriétaires ou qu'il y est mis fin par la nomination d'un administrateur provisoire, le syndic doit informer le teneur du registre de la fin de son mandat dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions. Il indique l'identité et les coordonnées du nouveau syndic ou de l'administrateur provisoire et transmet au teneur du registre, si les comptes ont été approuvés lors de cette même assemblée générale, les informations relatives à la mise à jour annuelle.

Les télédéclarants doivent fournir des éléments d'identification dont la liste et la nature ne seront définies que par un arrêté à paraître. De même dans le cas d'un renouvellement de mandat ou d'une prolongation d'une mission d'administration provisoire, le syndic ou l'administrateur provisoire en informe le teneur du registre au plus tard dans un délai d'un mois suivant la fin du précédent mandat ou de la précédente mission.

Les déclarations seront réalisées au moyen d'un formulaire mis en ligne sur le site Internet du registre, ou par la transmission de fichiers d'un format conforme aux spécifications d'un cahier des charges approuvé par arrêté.

Le syndic ou l'administrateur provisoire procède à la déclaration annuelle des informations mentionnées au II de l'article R. 711-9 (Les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat notamment) dans un délai de deux mois suivant la tenue de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Les autres informations mentionnées à l'article R. 711-9 sont actualisées par le représentant légal en exercice, au moment de la déclaration annuelle des informations financières, si leur contenu change.

Des dispositions et modalités particulières sont prévues en cas de scission ou de disparition d’un syndicat de copropriétaires.

La consultation du registre est encadrée

Les syndics et les administrateurs provisoires ont accès à l'ensemble des données portées au registre relatives aux syndicats de copropriétaires dont ils sont les représentants légaux et pour lesquels ils ont obtenu le rattachement de compte.

Les notaires de leur côté ont accès aux informations mentionnées au 1° du II de l'article L. 711-2 du CCH (informations nécessaires pour les ventes immobilières) pour l'ensemble des syndicats de copropriétaires. Ces mêmes informations sont librement consultables par le public, à l'exception du nom du syndic et du nombre de lots de la copropriété.

Sans être exhaustif, le présent article a vocation à donner un premier aperçu du dispositif. Un ou plusieurs arrêtés sont encore attendus, notamment pour préciser les procédures et modalités techniques de déclaration, de consultation et de conservation des données nécessaires à l'application des dispositions de ce décret.

A suivre donc…

Un arrêt d’espèce, mais au combien précieux, de la cour d’appel de Versailles du 31 mars 2016 RG n° 14/0173 rejette la responsabilité du professionnel de l’immobilier qui avait commis une erreur dans la publicité de la vente d’une maison. L'annonce litigieuse mentionnait par erreur que la surface était d'environ 140 m2.

Selon l’usage, il était précisé sur cette publicité qu’elle n'avait pas de valeur contractuelle, la surface du bien n'ayant d'ailleurs par la suite fait l'objet d'aucune mention dans la promesse de vente. S’agissant d’une maison individuelle, l'agence n'avait par ailleurs aucune obligation de faire procéder au mesurage du bien qui avait été visité à plusieurs reprises par l'acheteur, ainsi que le relève l’arrêt.

Actualités

Copropriété : Division d’un lot sans autorisation et opposabilité au syndicat

Dans un arrêt du 7 février 2018 n°17-31101 la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

Transaction : Obligation d’information de l’intermédiaire immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt sévère du 9 janvier 2018 n°18-10245, rappelle que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties. En l’espèce la Haute Cour va jusqu’à affirmer que l’intermédiaire immobilier était tenu d’une obligation de conseil et à ce titre d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien acheté…

La cour d’appel plus pragmatique avait quand à elle jugé que les vendeur n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Dans cette occurrence il est manifeste que les vendeurs ont voulu cacher cette situation ; finalement le silence complice et blâmable de l’agent immobilier se retourne contre lui, puisqu’il est condamné à l’égard des vendeurs (qui ont vu leur vente annulée) ! 

Hauteur de la végétation et trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-15231 juge que l’'auteur d'un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage doit le réparer même s'il n'a pas méconnu la réglementation  en matière de hauteur de végétation.

En l’espèce il ressortait des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la voisine  justifiait d'un préjudice lié au caractère anormalement envahissant d'une haie composée d'arbres à croissance rapide dont, par leur amplitude, les branches plongeaient dans l'obscurité les pièces, la terrasse et le jardin de sa résidence. Le phénomène d'assombrissement se poursuivant au fil des années, la réduction en hauteur des végétaux permettait de mettre fin aux troubles de voisinage.

Profession : Travailleur indépendant et requalification en contrat de travail

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 11 janvier 2019 a jugé qu’il existait un « faisceau suffisant d’indices » pour requalifier en contrat de travail la relation entre un chauffeur VTC et la plateforme UBER !

Cet arrêt retentissant pourrait avoir d'importantes répercussions, notamment dans le milieu de l’immobilier et sur certains contrats d’agents commerciaux.

La Cour de cassation avait déjà tranché en ce sens pour des livreurs à vélos dans son arrêt du 28 novembre 2018 n°17-20079. Pour mémoire cet arrêt rappelle que le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné.

Transaction : Le contenu du mandat influe sur sa nature juridique

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2018 n°17-14009 rappelle que le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée, à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément.

La Cour rappelle qu'un tel mandat, dès lors qu'il ne prévoit pas cette clause expresse, peut valablement être signé par un seul des époux.

Cependant dans cette espèce la Haute Cour relève que le mandataire avait le pouvoir, notamment, d'établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions convenus et de recueillir la signature de l'acquéreur. Dès lors pour les magistrats un tel mandat ne constitue pas un simple acte d'administration relevant de l'article 1421 du Code civil que chacun des époux aurait eu le pouvoir d'accomplir seul.

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