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C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 septembre 2017 (n°16-18777) et destiné à être publié au Bulletin.

Confirmant la position de la cour d’appel de Rennes (3 décembre 2015) les magistrats du quai de l’Horloge reconnaissent qu’un ou plusieurs copropriétaires débiteurs ou défaillants peuvent être tenus responsables vis-à-vis d’autres copropriétaires de la résidence.

En l’espèce, en refusant de répondre aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables (en toiture) une SCI copropriétaire a contribué à l'aggravation de la détérioration de l'immeuble. Pour les magistrats, la non-réalisation des travaux a provoqué des dégradations dans l'appartement, la rupture du contrat de location et l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire (lien de causalité direct entre non-paiement des charges et provisions et le préjudice du copropriétaire bailleur).

Le copropriétaire défaillant est ainsi condamné à couvrir la perte locative et le préjudice moral du copropriétaire lésé.

La jurisprudence, jusque-là, condamnait régulièrement le copropriétaire débiteur à verser des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, considérant que celui-ci pouvait subir un préjudice autonome du fait de cette défaillance (Cass. civ. 3ème 20 octobre 2016, n° 15-20587).

Actualités

Copropriété : Occupation précaire des parties communes et majorité

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 avril 2018 n°17-14138 juge que l’occupation de parties communes, consentie par l’assemblée générale à titre précaire et sur une surface déterminée, de manière révocable et pour une terrasse commerciale démontable, relève bien de la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation, confirmant la cour d’appel de Chambéry, juge ainsi qu’il s’agit d’un simple acte d’administration et non d’un acte de disposition.

Copropriété : Travaux en parties communes et autorisation préalable

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 mars 2018 n°17-10053 juge que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale

Copropriété : Mode de répartition des travaux privatifs votés par l’assemblée

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 mars 2018 n°17-13867 censure la cour d’appel de Chambéry qui avait cru pouvoir juger que lorsque c'est le syndicat des copropriétaires qui vote des travaux privatifs et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété.

Pour les juges savoyards, désavoués, ces charges devaient être considérées comme générales car bénéficiaient à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives.

En l’espèce, il s’agissait du remplacement des bois des balcons de la façade de l'immeuble, dépense qui avait été répartie sur les propriétaires de balcons, en fonction de leurs mètres linéaires, à juste titre finalement selon la Cour de cassation.

Bail d’habitation : Locataire personne morale et loi du 6 juillet 1989

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 avril 2018 n°17-08421 a rappelé qu’un bail d’habitation concédé à une personne morale (SCI en l’espèce) n’est pas soumis à l’ensemble des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Les juges parisiens précisent que la qualité de locataire en titre que revendique l’occupant ne peut se déduire de l’occupation des lieux depuis l’origine et durèglementdes loyers et charges, dès lors qu’il n’est pas démontré que le bailleur avait entendu lui conférer cette qualité.

Ladélivranced’uncommandementvisant (par erreur) les dispositions de laloidu 6 juillet 1989 ne suffisait pas non plus à traduire la volonté du bailleur de soumettre le bail à ce dispositif légal.

Bail commercial : Lissage du plafonnement et ordre public

La Cour de cassation a rendu un avis le 9 mars 2018 n°17-70040 précisant notamment que l’étalement du déplafonnement du loyer (art. L.145-34 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) n'est pas un dispositif d’ordre public. Les parties peuvent donc l'exclure. Il est distinct de la fixation du loyer et n'est pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, mais des seules parties. Elle précise également que l’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné « s’opère chaque année par une majoration non modulable de 10 % du loyer de l’année précédente »

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