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Juin 2010

Explications de Cyril Sabatié, Avocat à la cour et ancien directeur juridique de la FNAIM.

Les travaux, réparations et autres remises aux normes sont parfois à l'origine de conflits ouverts entre locataires et bailleurs. Chaque partie a tendance à considérer que c'est à l'autre de financer les travaux. Pour conserver de bonnes relations avec son locataire, il est essentiel de raisonner en bonne intelligence. Mais également de savoir comment se répartissent les charges pour savoir à qui incombe telle ou telle réparation.

Mars 2010

Eclairage de Cyril Sabatié, avocat à la cour et ex-directeur juridique de la FNAIM.

Un propriétaire peut, pour différentes raisons, ne pas renouveler le bail de son locataire. Par exemple, s'il souhaite vendre son bien, l'habiter de nouveau ou tout simplement si son locataire ne respecte pas ses engagements. Quelle est la procédure à suivre, que faire en cas de conflit ?

 

Avril 2008

Ai-je le droit de vivre avec un animal dans un appartement en location ? Mon bailleur peut-il m'interdire de vivre avec mon boa ou mon cochon d'Inde ? Et que faire si mon chien aboie et gêne les voisins ? Autant de questions que nombre de locataires, amis des bêtes, peuvent légitimement se poser.

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Novembre 2009

Réponses de Cyril Sabatié , avocat, ancien directeur juridique de la FNAIM

L'état des lieux doit être établi avec précision à l'entrée et au départ du locataire. C'est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. Il est indispensable pour éviter des litiges au départ du locataire. Quels sont les dégradations imputables au locataire ? Comment le propriétaire doit-il justifier les sommes qu'il lui réclame et que faire en cas de litige ?

Actualités

Copropriété : Délai de prescription de l’action du syndicat pour faire cesser une location irrégulière

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 28 mai 2020 n°19-12908, affirme que les actions visant à faire respecter le règlement de copropriété ne courent que du jour où le syndicat a connaissance de la location irrégulière et non du jour de la conclusion du premier bail comme l’avait retenu à tort la cour d’appel.

Cette solution sera appréciée des syndicats de copropriétaires notamment dans leurs actions visant à faire cesser les locations de courte durée du type Airbnb. Précisons que cette décision a été rendue sous l’empire de l’ancien article 42 de la loi du 10 juillet 1965 concernant une prescription décennale (au lieu de la prescription quinquennale actuelle qui renvoie expressément aux conditions de l’article 2224 du Code civil).

Transaction : La loi Hoguet s’applique, même si le vendeur est un agent immobilier

La cour d’appel de Lyon, dans un arrêt du 14 mai 2020 n°19-04091, confirme une jurisprudence désormais bien ancrée.

En effet, il est convenu que le formalisme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 ne s’applique pas entre professionnels de l’immobilier. Toutefois, lorsque le mandant, vendeur, est un professionnel de l’immobilier mais qu’il agit en qualité de propriétaire d’un bien immobilier personnel, la loi Hoguet retrouve de plein droit son application et sa rigueur.

Bail commercial : Droit de préemption du preneur et cession unique de 2 locaux

La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 20 mai 2020 n°18-24248, nous apporte un nouvel éclairage sur l’application concrète de l’article L.145-6-1 du code de commerce et le droit de préemption du locataire commercial.

Pour mémoire le droit de préemption du preneur commercial n'est notamment pas applicable « en cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ». Le texte ne précise toutefois pas ce que recouvre la notion de « locaux commerciaux distincts ».

En l’espèce il s’agissait de la vente d’un seul lot de copropriété divisé en deux locaux commerciaux, avec deux entrées distinctes et exploités par deux preneurs différents. Pour les juges parisiens la vente de ce seul lot constituait bien une cession unique de locaux commerciaux distincts non soumise à ce droit de préemption légal.

Copropriété : Application impérative d’une clause du règlement

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 9 juillet 2020 n°18-15620, rappelle aux visas notamment des articles 1103 du Code civil et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que les stipulations d’un règlement de copropriété doivent recevoir application, tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.

La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir ordonner la remise en état d’un bâtiment qui avait subi une rénovation sans autorisation de l’assemblée générale ; alors pourtant que le règlement de copropriété prévoyait un régime dérogatoire de travaux pour le bâtiment en question.

Or, les magistrats du fond n’avaient jamais été saisis d’une demande visant à faire déclarer non écrite cette stipulation du règlement de copropriété. La Haute juridiction censure légitimement l’arrêt ordonnant la remise en l’état antérieur. 

Transaction : Fiscalité immobilière, plus-value et notion de résidence principale

La cour administrative d’appel de Bordeaux dans un arrêt du 2 juillet 2020 n°18BX01825, juge que le propriétaire vendeur ne peut pas bénéficier de l’exonération de la fiscalité relative à la plus-value immobilière au motif que le bien vendu ne comportait pas l'accès à l'eau et à l'électricité.

Pour refuser l’exonération la cour d’appel prend la peine de rappeler que la résidence principale doit s'entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année : il doit s'agir de sa résidence effective.

Or, en l’espèce les magistrats ont relevé que le bien en question était initialement vétuste et ne comportait pas l'accès à l'eau et à l'électricité, qu'il avait été déclaré comme un bâtiment en ruine au titre de la taxe d'habitation et que les relevés de consommation d'eau et d'électricité produits ne correspondaient pas à ceux d'une maison habitée.

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