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Juin 2010

Explications de Cyril Sabatié, Avocat à la cour et ancien directeur juridique de la FNAIM.

Les travaux, réparations et autres remises aux normes sont parfois à l'origine de conflits ouverts entre locataires et bailleurs. Chaque partie a tendance à considérer que c'est à l'autre de financer les travaux. Pour conserver de bonnes relations avec son locataire, il est essentiel de raisonner en bonne intelligence. Mais également de savoir comment se répartissent les charges pour savoir à qui incombe telle ou telle réparation.

Mars 2010

Eclairage de Cyril Sabatié, avocat à la cour et ex-directeur juridique de la FNAIM.

Un propriétaire peut, pour différentes raisons, ne pas renouveler le bail de son locataire. Par exemple, s'il souhaite vendre son bien, l'habiter de nouveau ou tout simplement si son locataire ne respecte pas ses engagements. Quelle est la procédure à suivre, que faire en cas de conflit ?

 

Avril 2008

Ai-je le droit de vivre avec un animal dans un appartement en location ? Mon bailleur peut-il m'interdire de vivre avec mon boa ou mon cochon d'Inde ? Et que faire si mon chien aboie et gêne les voisins ? Autant de questions que nombre de locataires, amis des bêtes, peuvent légitimement se poser.

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Novembre 2009

Réponses de Cyril Sabatié , avocat, ancien directeur juridique de la FNAIM

L'état des lieux doit être établi avec précision à l'entrée et au départ du locataire. C'est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. Il est indispensable pour éviter des litiges au départ du locataire. Quels sont les dégradations imputables au locataire ? Comment le propriétaire doit-il justifier les sommes qu'il lui réclame et que faire en cas de litige ?

Actualités

Copropriété : Notification de la feuille de présence en même temps que le PV d'assemblée ?

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 récemment modifié, est désormais ainsi rédigé : « la feuille de présence est annexée au procès-verbal ». La question se pose depuis le décret du 27 juin 2019 de savoir si cette modification impose dorénavant au syndic de copropriété de notifier la feuille de présence avec le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants (en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965).

Pour le GRECCO cette précision réglementaire n’a vocation qu’à clarifier la nature de la feuille de présence et sous-entend qu’elle est conservée avec le procès-verbal, mais n’impose pas sa notification.

Aussi, le GRECCO, dans ses propositions du 4 octobre 2019, invite le syndic à conserver la feuille de présence en annexe du procès-verbal et de la notifier uniquement à première demande d’un copropriétaire. 

En espérant que la jurisprudence suive cette lecture, car dans le cas contraire la notification du procès-verbal aux opposants ou défaillants pourrait être considérée comme irrégulière.

Profession /Transaction : Mentions obligatoires du mandat

L’article 92 du décret du 20 juillet 1972 impose aux professionnels de la loi Hoguet de faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel un certain nombre de mentions obligatoires. 

Dans un arrêt du 14 juin 2019 n°18-00053 la cour d’appel de Paris juge en l’espèce que doit être considéré nul un mandat qui n’indique ni le lieu de délivrance de la carte professionnelle, ni la raison sociale de l’entreprise, ni le nom et l’adresse de son garant. Pour les magistrats ces mentions d’ordre public sont prescrites à peine de nullité absolue.

Pour mémoire, ces mentions obligatoires sont les suivantes :

üLe numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ; 

üLe nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée ;

üLe nom et l'adresse du garant.

Copropriété : Abus de minorité et vote contraire aux intérêts du SDC

Particulièrement en copropriété, le droit de vote d'un propriétaire est, comme tout droit, susceptible d'abus. 

 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18800 rappelle toutefois qu’en s'opposant aux résolutions relatives aux travaux rendus urgents et obligatoires par un arrêté de péril la copropriétaire avait pris une position contraire à ses propres intérêts, de sorte qu'il n'était pas établi que son comportement procédait d'une intention de nuire au copropriétaire demandeur.

Selon la jurisprudence l’abus de majorité ou de minorité consiste à utiliser cette majorité ou minorité dans un intérêt autre que collectif ; il doit s’agir soit d’un intérêt personnel, soit de l’intention de nuire.

Profession : Nullité du mandat sans numéro d'enregistrement

La cour d'appel d'Aix en Provence dans un arrêt du 20 juin 2019 n°17-01129 est l’occasion de rappeler la rigueur du formalisme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret du 20 juillet 1972. 

Pour mémoire l’article 72 de ce décret dispose que « Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats (…)

Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. »

Les magistrats rappellent dans cet arrêt que cette disposition, qui impose de reporter le numéro d’enregistrement sur le double du mandat,  est prescrite à peine de nullité du mandat (et corrélativement perte du droit à honoraires de l’intermédiaire immobilier).

Transaction : Bascule des honoraires à la charge de l’acquéreur

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 mai 2019 n°17-21571 déboute une agence immobilière de son action en paiement d’honoraires à l’encontre d’un acquéreur.

Les juges parisiens relèvent que l’agence « ne justifiait pas de l’engagement de l’acquéreur de payer cette commission par une convention postérieure à l’acte de vente ».

En effet, lorsque les parties décident de « basculer » la charge des honoraires, cette démarche doit s’accompagner soit d’un avenant au mandat de vente, soit d’un mandat de recherche préalable aux démarches de commercialisation, soit d’une reconnaissance d’honoraires signée postérieurement à l’acte authentique de vente.

Cette régularisation ne règle pas pour autant la difficulté fiscale et la question de l’affichage des prix.

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