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A quand une vraie refonte de la loi Hoguet ? Novembre 2008

 

Résumé: " Texte archaïque et parfois anachronique à certains égards, la loi Hoguet paraît d'un autre temps, malgré les demandes de modernisation des différentes organisations professionnelles."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

A quand une vraie refonte de la loi Hoguet ?

Taille : 159 ko 

 

 

La transparence des syndics - Décembre 2007

 


Résumé
: "Suite à l'avis du Conseil national de la consommation du 27 septembre 2007 relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété, les professionnels ont été amenés à modifier leurs contrats de syndic."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

Transparence tarifaire des syndics
Taille : 3737 ko

 

 

 

La Sécurité des AG - Juin 2006

 


Résumé
: "Au fil du temps la jurisprudence a détourné le sens et la philosophie de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Aujourd'hui, la Cour de cassation semble vouloir revenir à la lettre même du texte et ainsi redonner sens à une jurisprudence éparse, empreinte de principes, d'exceptions et de contre-exemples."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

La sécurité des assemblées générales de copropriété enfin acquises
Taille : 183 ko

 

 

 

La mutation d'un lot de Copropriete - Octobre 2005

 


Résumé
: "Compte tenu des importantes modifications recemment apportées aux règles applicables lors de la vente d'un lot de copropriété, il n'est pas inutile, près d'un ana après la paution du décret n°2004-479 du 27 mai 2004 d'application de la loi SRU, ayant modifié le décret  n°67-223 du 17 mars 1967, de faire le point sur les problématiques parfois complètes inhérentes à une telle transaction et, spécialement, sur les obligations des différents professionels concernés (syndic, notaire, agents immobiliers)."

Auteur
: Cyril SABATIE

 

La mutation d'un lot de Copropriete
Taille : 833 ko

 

 

Actualités

Bail d’habitation : Nullité des honoraires de location de l’intermédiaire

La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt particulièrement sévère du 15 avril 2021 n°20-01685, prononce la nullité des honoraires de l’intermédiaire immobilier mis à la charge du locataire. Les magistrats Nancéens relèvent qu’« il résulte de l’article 1.8 du bail conclu entre les parties que les frais et honoraires exposés se sont élevés à 1 350 euros, somme divisée par moitié entre les bailleurs et la locataire (soit 675 euros chacun).

Les trois premiers alinéas de l’article 5-I [de la loi du 6 juillet 1989] sont reproduits in extenso à l’article 1.8 du bail comme l’exige la loi elle-même. En revanche, le bail ne porte aucune indication des montants des plafonds applicables aux honoraires récupérables pour moitié sur le locataire.

En l’absence de mention de ces plafonds, la clause du bail qui met à la charge du locataire la moitié des honoraires du mandataire est nulle. »

Copropriété : Régularité de l’habilitation du syndic à agir en justice

La Cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 n°20-15307 apporte plusieurs enseignements sur l’habilitation du syndic à agir en justice, au regard notamment de la modification apportée par l’article 12 du décret du 27 juin 2019.

En effet, pour mémoire, ce texte a inséré après le premier alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. La Haute Cour rappelle que cet article, en l'absence de disposition spécifique, est entré en vigueur le 29 juin 2019 et est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date. Elle précise que toutefois il n'a pas pour conséquence de priver de leurs effets les décisions qui ont été régulièrement prises sous l'empire du texte précédent.

Dans cette affaire la résolution ne contenait aucune désignation des désordres objet de l’habilitation et procédait seulement par renvoi à un rapport d'expertise. Cependant aucune mention du procès-verbal n'indiquait qu'il aurait été présenté aux copropriétaires en assemblée et la liste des pièces annexées à la convocation n'en faisait pas non plus mention. Or, selon les magistrats, l'information doit être délivrée aux copropriétaires concomitamment au vote de l'habilitation. Dès lors le syndicat ne peut se prévaloir, pour régulariser l'absence de mention des désordres dans sa décision, d'une présentation du rapport faite antérieurement à l’assemblée générale. L’habilitation à agir en justice est donc jugée irrégulière en l’espèce.

Copropriété : Intérêt à agir d’un SDC contre un permis de construire

Le Conseil d’Etat a jugé dans un arrêt du 24 février 2021 n°432096 que le syndicat des copropriétaires a bien qualité à agir contre un permis de construire (au sens des dispositions de l'article L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme) en tant que voisin immédiat du projet, compte tenu de l'importance de celui-ci et de la construction de 74 logements jouxtant la copropriété. Les juges rappellent que lorsque, sur décision de son assemblée générale, un syndicat de copropriétaires agit en justice, il le fait pour le compte de la collectivité des copropriétaires et non des copropriétaires pris individuellement, en vue de défendre les droits afférents à l'immeuble dans son ensemble. Dès lors, les actions en contestation de permis peuvent être initiées par SDC sans qu'il soit impératif de faire intervenir à l'instance les copropriétaires personnellement.

Copropriété : Fusion-absorption du syndic & mandat

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-22714, rappelle que la loi du 10 juillet 1965 exclu toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires.

La Haute Cour rappelle sa jurisprudence selon laquelle une société titulaire d'un mandat de syndic ne peut dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption. En effet la fusion-absorption d’une société a pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte (qui ne peut demeurer syndic).

Copropriété : Vote d’une résolution unique pour des questions indissociables

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-22681, rappelle que lorsque les questions soumises à l’assemblée générale des copropriétaires sont indissociables, elles peuvent faire l’objet d’un vote unique. En l’espèce la Haute Cour confirme la position de la cour d’appel de Paris qui a jugé que la décision votant la désignation de l'architecte, le montant de ses honoraires et la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, mais également le calendrier des appels de fonds et l'acceptation des honoraires du syndic avaient le même objet que les travaux ou étaient nécessairement liés.

Dès lors, selon les magistrats, ces questions indissociables pouvaient faire l’objet d’un vote unique en assemblée. L’analyse semble toutefois discutable à notre sens, ces questions sont certes liées mais pourraient faire l’objet de décisions distinctes, contraires et indépendantes de la part des copropriétaires.

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