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Me Sabatie

 Cyril SABATIÉ

Spécialiste en droit immobilier, ancien Directeur du service juridique de la FNAIM et ancien Directeur de la rédaction de la Revue Bleue FNAIM

Après avoir suivi les enseignements du DESS « Droit de la construction et de l’urbanisme » et du DEA «Droit privé » de l’Université de PARIS XII, il a intégré la filiale protection juridique du groupe MATMUT en 1999 et a rejoint la FNAIM en 2001.

Formateur et intervenant en droit immobilier, il est membre de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété (CNEC), Expert Immobilier CEIF et titulaire du BADGE EDHEC/ESI de management immobilier.

Il a rejoint le cabinet LBVS en qualité d’avocat associé au mois d’août 2008 et est titulaire de la Spécialité en droit immobilier.

Il est notamment l'auteur des XXème, XXIème et XIIème éditions de l'ouvrage COPROPRIETE aux éditions Delmas.

 

 

  Me Le bris voinotCarine LE BRIS-VOINOT

Avocate inscrite au Barreau de Paris depuis janvier 2000.

Diplômée du DEA de « Droit privé » (en 1998) ainsi que  du DESS « Juriste d’affaires » (1999) de l’Université de PARIS XII, elle a intégré avec succès l’Ecole de Formation du Barreau de Paris en 1999 dont elle a réussi le concours d’accès à la Profession d’Avocat en janvier 2000.

Avocate dès l’age de 25 ans et après deux années de collaboration au sein de Cabinets parisiens, Carine Le Bris-Voinot a créé son propre Cabinet à l’age de 27 ans.
 
A 30 ans, elle ouvrait un second cabinet en choisissant de l’implanter en Anjou.
 
Depuis le Cabinet n’a de cesse d’évoluer puisque dès le 1er juillet 2007, il est devenu dans un premier temps Cabinet LBV, puis LBVS pour accueillir au mois d’août 2008, son associé, Cyril Sabatié. Pour répondre à une demande croissante et dans une nouvelle dynamique, le Cabinet LBVS a ouvert une troisième antenne au Barreau de Nice en septembre 2008.

 

 

  Me MalletKrystel MALLET

Avocate inscrite au Barreau de Nice depuis janvier 2010.

Elle exerce depuis 2011 en qualité d’avocat au sein du cabinet LBVS, dont elle est désormais associée. Elle intervient exclusivement sur des contentieux intéressant le droit immobilier.

Actualités

Transaction : Droit absolu à indemnisation de l’agent immobilier

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 19 janvier 2022 n°20-13619 que l’agent immobilier peut toujours obtenir l’indemnisation de la perte de ses honoraires par l’octroi de dommages-intérêts de la part de l’acquéreur fautif dans la non-réalisation de la vente. Cet arrêt précise que la responsabilité délictuelle étant d’ordre public, l’application des articles 1240 et 1241 du Code civil (anciens 1382 et 1383) ne peut être limitée ou neutralisée contractuellement par anticipation dans la promesse.

La Cour d’appel de REIMS, censurée, avait cru pouvoir juger et déduire des promesses signées que l’indemnisation du mandataire était subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi judiciairement avec succès contre l’acquéreur, aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée.

Copropriété : Recouvrement de charges et mise en demeure fructueuse

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 avril 2022 n°20-20866, censure le jugement de première instance qui avait cru pouvoir condamner un copropriétaire et ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Pour la Haute Cour le copropriétaire avait réglé des acomptes dans le délai de 30 jours suivant la réception de la mise en demeure prévue par cet article 19-2.

Quand bien même il ne justifiait pas avoir soldé sa dette, puisqu'il restait débiteur de la somme de 2 064,60€ au titre des charges arriérées, le juge aurait dû rechercher si la mise en demeure n'avait pas « été fructueuse », au sens de l’article 19-2 !

Voici une décision qui risque de mettre un coup d’arrêt à la portée de cette disposition, dès lors que le copropriétaire débiteur aura versé une somme quelconque dans les 30 jours suivant la mise en demeure que lui aura adressée le syndicat des copropriétaires…

Transaction : Audit énergétique – Compétences, contenu et calendrier

Le Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation est paru au JO du 5 mai 2022. Il précise les conditions et la capacité des professionnels pouvant réaliser un audit énergétique. Ce décret est complété par l’arrêté du même jour qui fixe en détail le contenu de l’audit énergétique. Il précise également que cet audit a une durée de validité de cinq années.

L'auditeur a pour missions de dresser un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement, en identifiant notamment les déperditions thermiques, d'établir un diagnostic des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment et d'effectuer des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation performante. Le texte précise que l’auditeur doit effectuer au moins une visite du logement, en présence du propriétaire ou de son mandataire, et rédiger un rapport de synthèse qui reprend les éléments précités. Lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux font obstacle à l'atteinte de la classe B au sens de l'article L. 173-1-1 du CCH, l'auditeur doit en justifier dans son rapport. 

L'auditeur doit en outre conserver l'ensemble des audits qu'il réalise sous la forme de fichiers informatiques standardisés dont les caractéristiques sont fixées également par l’arrêté du 4 mai 2022. L'auditeur doit tenir les audits énergétiques qu'il réalise à la disposition des propriétaires successifs des logements, pendant leur durée de validité. A leur demande, il leur délivre des informations sur les propositions de travaux présentées et, le cas échéant, atteste de la réalisation de scénarios de travaux présentés dans les audits, sans qu'il soit nécessaire pour le propriétaire intéressé d'entreprendre la réalisation d'un nouvel audit. L’ensemble de ces conditions sont applicables pour les logements qui feront l'objet d'une promesse de vente ou à défaut de promesse, d'un acte de vente :

A compter du 1er septembre 2022, pour les logements qui appartiennent aux classes F et G (au lieu du 1er janvier 2022 initialement) ;

A compter du 1er janvier 2025, pour ceux qui appartiennent à la classe E; 

A compter du 1er janvier 2034, pour ceux qui appartiennent à la classe D.

Transaction : Achat par les parents du gérant de l’agence mandatée

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 décembre 2021 n°20-21841 revient sur la règle dite du contrepartisme de l’article 1596 du Code civil qui interdit en principe à l’agence mandatée d’acquérir les biens qu’elle est chargée de vendre, par elle-même ou par personnes interposées. Dans cette espèce la cour d’appel d’Aix en Provence, confirmée par la Cour de cassation, relève que la SCI venderesse connaissait le lien de parenté entre les acquéreurs et le gérant de l'agence immobilière qu'elle avait mandatée pour vendre son bien, lien qui figurait dans la promesse de vente.

En outre pour les magistrats, les parents du gérant de l’agence avaient acheté ledit bien pour constituer un complément de retraite, ils en avaient encaissé les loyers et géré eux-mêmes les difficultés rencontrées avec la locataire, notamment les impayés répétitifs. Pour les magistrats il n'y avait donc pas eu interposition et la nullité de la vente ne devait pas être encourue.

Pour mémoire, l’article 9 al. 1° du décret 28 août 2015 fixant le code de déontologie des professionnels de l’immobilier prévoit notamment que les agences s’engagent à ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet.

Transaction : Achat par les parents du gérant de l’agence mandatée

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 décembre 2021 n°20-21841 revient sur la règle dite du contrepartisme de l’article 1596 du Code civil qui interdit en principe à l’agence mandatée d’acquérir les biens qu’elle est chargée de vendre, par elle-même ou par personnes interposées. Dans cette espèce la cour d’appel d’Aix en Provence, confirmée par la Cour de cassation, relève que la SCI venderesse connaissait le lien de parenté entre les acquéreurs et le gérant de l'agence immobilière qu'elle avait mandatée pour vendre son bien, lien qui figurait dans la promesse de vente.

En outre pour les magistrats, les parents du gérant de l’agence avaient acheté ledit bien pour constituer un complément de retraite, ils en avaient encaissé les loyers et géré eux-mêmes les difficultés rencontrées avec la locataire, notamment les impayés répétitifs. Pour les magistrats il n'y avait donc pas eu interposition et la nullité de la vente ne devait pas être encourue.

Pour mémoire, l’article 9 al. 1° du décret 28 août 2015 fixant le code de déontologie des professionnels de l’immobilier prévoit notamment que les agences s’engagent à ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet.

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