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La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 7 novembre 2018 n°17-26729, rappelle qu’en l'absence de clause dans le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre indivisaires, chaque membre de l'indivision n'est tenu que de sa propre part.

Les indivisaires peuvent cependant être solidairement engagés à l'égard du syndicat des copropriétaires lorsque la part de chacun des co-indivisaires dans l'indivision n’a pas été notifiée au syndic (le syndicat des copropriétaires peut réclamer la totalité des charges à l'un quelconque des indivisaires si la part de chaque indivisaire ne lui pas été notifiée ou s'il n'en a pas eu connaissance).

En l’espèce le notaire avait notifié au syndic que chacun des indivisaires possédait 50% de l’indivision, la solidarité ne pouvait donc pas être retenue.

Actualités

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées.

La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

Copropriété : Division d’un lot sans autorisation et opposabilité au syndicat

Dans un arrêt du 7 février 2018 n°17-31101 la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

Transaction : Obligation d’information de l’intermédiaire immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt sévère du 9 janvier 2018 n°18-10245, rappelle que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties. En l’espèce la Haute Cour va jusqu’à affirmer que l’intermédiaire immobilier était tenu d’une obligation de conseil et à ce titre d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien acheté…

La cour d’appel plus pragmatique avait quand à elle jugé que les vendeur n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Dans cette occurrence il est manifeste que les vendeurs ont voulu cacher cette situation ; finalement le silence complice et blâmable de l’agent immobilier se retourne contre lui, puisqu’il est condamné à l’égard des vendeurs (qui ont vu leur vente annulée) ! 

Hauteur de la végétation et trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-15231 juge que l’'auteur d'un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage doit le réparer même s'il n'a pas méconnu la réglementation  en matière de hauteur de végétation.

En l’espèce il ressortait des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la voisine  justifiait d'un préjudice lié au caractère anormalement envahissant d'une haie composée d'arbres à croissance rapide dont, par leur amplitude, les branches plongeaient dans l'obscurité les pièces, la terrasse et le jardin de sa résidence. Le phénomène d'assombrissement se poursuivant au fil des années, la réduction en hauteur des végétaux permettait de mettre fin aux troubles de voisinage.

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