Le Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pris pour l’application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 précise diverses dispositions introduites par la loi Elan dans la loi du 10 juillet 1965 :

- Les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. 

Le texte exige des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence doit informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

La copropriété voit apparaître une nouvelle catégorie de copropriétaire en assemblée générale, en plus des absents, présents ou représentés; ainsi voit le jour « le copropriétaire participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ».

Le texte dispose que l'émargement de la feuille de présence n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 

Un nouvel article 15-1 est créé dans le décret du 17 mars 1967 complétant ainsi l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965 qui confirme depuis la loi Elan que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Désormais donc le texte prévoit expressément que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale.

- Il précise également les conditions d'accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (au moins 1 fois par an et dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle). 

Le texte précise notamment que l'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

- Ce décret complète également l’article 55 du décret de 1967 en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice(terminés donc les moyens de défense tirés du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice par l’assureur dommages-ouvrage ou un locataire poursuivi par la copropriété).

- Le décret précise que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé (Extranet), la notification des documents qui accompagne l’ordre du jour de l’assemblée (article 11 du décret de 1967) peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation précise alors expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

- Enfin, ce décret complète le code de la construction et de l’habitation (articles R.111-17-1 à 3) afin de permettre à l’huissier de signifier ou d’exécuter dans une copropriété, alors même que l’accès à l’immeuble est sécurisé. Ainsi l’huissier doit adresser au syndic de l’immeuble une demande d’accès en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée.

La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble par le syndic doit alors intervenir dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande (contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu). La restitution doit ensuite intervenir sans délai après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution par l’huissier ou son clerc assermenté.

Actualités

Bail commercial : Validité d’un avenant signé par un seul indivisaire

Un indivisaire détenant ¾ des droits de l’indivision peut-il signer seul un avenant au bail commercial conclu par les membres de l’indivision ?

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence confirme cette possibilité dans l’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 7 mars 2024 n°23-07524. Selon cet arrêt, cet avenant prévoyait seulement une modification de l’assiette du bail et corrélativement un réajustement du loyer.

Pour la cour « la conclusion d’un simple avenant relatif à un bail commercial en cours, qui n’engage pas l’indivision sur une nouvelle durée, ressortit à l’exploitation normale des biens indivis et peut être valablement signée par l’indivisaire titulaire d’au moins deux tiers de ces droits ».

L’action en nullité fondée sur l’article 815-3 du Code civil n’est donc pas fondée.

Transaction : Pouvoir de cession du gérant d’une SCI

Un gérant peut-il seul décider de céder un immeuble appartenant à sa SCI ?

Une nouvelle fois la Cour de cassation, par la voix de sa chambre commerciale, répond à cette interrogation dans un arrêt du 23 novembre 2023 n°22-17475.

En l’espèce l’énumération des statuts de la SCI ne comportait pas expressément la vente des biens immobiliers au titre de l’objet social, dès lors la cession des immeubles excédait les pouvoirs du gérant, de sorte que cette décision ne pouvait être prise qu’à l’unanimité des associés. Les statuts prévoyaient « l’acquisition, la propriété, l’administration, l’exploitation de tous biens immobiliers, la prise à bail à construction de tous immeubles en vue de la location ainsi que toutes opérations juridiques, administratives, financières et de gestion à caractère mobilier ou immobilier concourant directement ou indirectement à la réalisation de l’objet social, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil de la société ».

Cette décision doit rappeler à l’agent immobilier la nécessité de vérifier en détail les statuts de la SCI lorsque son dirigeant entend lui confier un mandat de vente.

Copropriété : Adoption au Sénat du projet de la loi relatif à l’habitat dégradé – Mesures affectant directement le syndic

Le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement a été adopté au Sénat. Un certain nombre de mesures concernent les copropriétés, et d’autres plus directement les syndics. Ainsi :

- Le président du tribunal judiciaire pourrait imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic « laxiste » qui n’aurait pas anticipé la situation de difficulté de la copropriété en faisant désigner un mandataire ad’hoc.

- A l’instar de l’état daté, plafonnement par décret des frais de relance du syndic au sein de l’article 10-1 de la loi de 1965.

- Création et agrément préfectoral d’un syndic d’intérêt collectif, compétent pour gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné (sur le fondement de l’article 29-1 A). Il pourrait également, à la demande d’un administrateur provisoire l’assister dans ses fonctions de gestion de l’article 29-1 de la loi de 1965 (une forme de sous-traitance ?).

- Création d’un appel de fonds type établi selon un modèle unique fixé par décret (de la norme, encore de la norme...).

- Obligation pour le syndic de donner sans délai au président du CS (dès sa désignation) ou, à défaut, à un membre du CS désigné à cet effet par l’assemblée, un accès numérique aux comptes bancaires séparés de la copropriété, permettant de consulter, en lecture seule, les comptes et les opérations bancaires du SDC.

- Obligation pour le syndic de convoquer une assemblée dans un délai de deux mois lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. À défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

- Retour de l’ancien système de l’article 25-1 permettant de tenir une seconde assemblée générale à la majorité de l’article 24 si elle est convoquée dans un délai de trois mois, pour les seuls travaux de l’article 25f (les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre).

Ces mesures laissent toujours entrevoir une certaine défiance à l'égard de la profession de syndic. A suivre...

Locations touristiques de courte durée et contraintes administratives

Les communes n’ont de cesse de tenter de juguler l’expansion des locations de tourisme (notamment dans les copropriétés) au détriment des locations classiques à usage de résidence principale. T

outefois les juridictions administratives veillent à éviter les dérives et excès de réglementation. Pour exemple, le Tribunal administratif de Nice a partiellement annulé une délibération de la ville de Nice dans une décision du 31 janvier 2024 n°2104077. Cette délibération imposait aux propriétaires souhaitant faire de la location saisonnière dite Airbnb de justifier que leur demande de changement d’usage était autorisée dans leur copropriété et de joindre l’extrait du règlement de copropriété en attestant (et à défautl’accord de la copropriété).

Le Tribunal administratif de Nancy avait lui aussi précédemment suivi ce raisonnement dans un jugement du 25 avril 2023 en annulant l’article 8 du règlement municipal de la commune de Strasbourg. Pour le tribunal Lorrain la mention de ce règlement imposant « que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété » porte une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

La cour administrative de Bordeaux quant à elle a pu juger dans un arrêt du 30 janvier 2024 que le mécanisme de compensation institué à Bordeaux « s’il est de nature à rendre plus difficile la location de courte durée dans le cœur historique de Bordeaux (…) contribue à maintenir le caractère résidentiel du centre-ville, davantage sollicité pour la location de courte durée ».

Rappelons que parallèlement la Cour de cassation a récemment relâché la pression sur les copropriétaires dans un arrêt du 25 janvier 2024.

La proposition de loi dite LE MEUR visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif (adoptée par l'Assemblée nationale le 29 janvier dernier) devrait également apporter sa contribution à l'édifice. 

 

Copropriété : La location de courte durée n’a pas forcément un caractère commercial

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024, n°22-21.455, vient de rendre une décision faisant évoluer la jurisprudence sur les conséquences de la pratique de la location meublée touristique de courte durée dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise.

En présence d’une telle clause, la nature juridique de l’activité, civile ou commerciale selon les cas, est évidemment au cœur des débats afin de déterminer si elle peut être exercée au sein de la copropriété.

Sur ce point, la Haute Cour vient de confirmer l’analyse des juges du fond (ici la Cour d’appel de Chambéry) en retenant : « que l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

La position adoptée par la Cour de cassation nous rappelle ici celle récemment adoptée par le tribunal judiciaire de Nice (cf. notre actualité du 22/09/2023).

A titre surabondant, le Cour en profite pour rappeler que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de ces locations est inopérant pour emporter la qualification commerciale.

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