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Une réponse ministérielle publiée au JO du Sénat le 1er octobre 2020 (Page 4460) fait une synthèse intéressante concernant la question de la pose de caméras de vidéosurveillance sur des parties communes à jouissance privative. Cette réponse rappelle que la loi ELAN a consacré légalement la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative à l'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et qu'il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

En conséquence, l'installation de caméras de vidéosurveillance dans les parties communes d'un immeuble en copropriété doit en principe faire l'objet d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires. De tels travaux, avec mise en place d'une installation fixe affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, doivent être spécialement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, en application du b) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant de l'installation des caméras et indépendamment de leur orientation, certains juges du fond ont ainsi pu qualifier « d'emprise sur les parties communes » la présence d'une caméra fixée à la façade de l'immeuble et dirigée sur une terrasse à jouissance privative (Tribunal de Grande Instance de Créteil, juges référés, 14 octobre 2014, n° 14/01038).

De manière générale, la pose d'installations sur un balcon à jouissance privative entraînant le percement du mur de façade nécessite une autorisation de l'assemblée générale (Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre, section D, 22 janvier 2013, n ° 11/05335). 

Certes, à titre exceptionnel, une telle autorisation n'est pas requise pour des menus travaux ne modifiant pas la substance et la destination de la partie commune à jouissance privative concernée (Civ. 3ème, 6 décembre 1965, Chambre civile 1, Bulletin n° 674), affectant des éléments mineurs de celle-ci (Civ. 3ème, 12 juillet 1995, n° 91-14507), ou d'aspect discret par leurs formes et dimensions et fixés par un ancrage léger et superficiel (Civ. 3ème, 19 novembre 1997, n° 95-20079).

Mais, en tout état de cause, constitue un trouble manifestement illicite l'installation par un copropriétaire, en-dehors de tout consentement donné par les autres copropriétaires, d'un dispositif de vidéosurveillance orienté sur un chemin, partie commune, susceptible d'être emprunté par l'ensemble des copropriétaires et portant dès lors, atteinte au droit au respect de leur vie privée garanti par l'article 9 du Code civil et au libre exercice par les copropriétaires de leurs droits sur les parties communes (Civ. 3ème, 11 mai 2011, n° 10-16967, confirmant l'arrêt de la Cour d'appel de Bastia, Chambre civile B, 24 février 2010, n° R.G. : 09/00124).

Actualités

Des extensions construites sans permis peuvent constituer un vice caché

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 juin 2021 n° 20-11902 confirme que l'impossibilité de reconstruire à l'identique, qui a été dissimulée à la SCI acheteuse lors de la vente et qui empêchera l'exploitation du restaurant vendu et en diminuera tellement l'usage qu'elle n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle en avait été informée, est constitutive d'un vice caché.

En effet, en cas de destruction fortuite du bien vendu et de ses annexes, la SCI serait dans l'impossibilité de les reconstruire à l'identique puisque l'article L111-5 du code de l'urbanisme autorise la reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans à la condition que les constructions aient été régulièrement édifiées.

Ce qui n'était pas le cas des extensions litigieuses du bien vendu qui avaient été bâties de manière illicite et contrevenaient aux prescriptions du PLU de la commune.

Copropriété : Division des chambres de service et surface minimale

Une copropriété a voté des résolutions créant des lots privatifs par individualisation des annexes des appartements principaux, principalement des anciennes chambres de service. Un copropriétaire considérait qu’il s’agissait d’une division prohibée au sens de l’article L.111-6-1 du CCH, a contesté ces résolutions.Pour mémoire cet article interdit notamment la division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs à 14 m² et à 33 m³.

Dans un arrêt du 3 juin 2021 n°20-16777 la Cour de cassation a jugé que l’article L.111-6-1 du CCH ne s’applique pas à cette hypothèse. Pour la Haute Cour les lots nouvellement créés correspondaient à la structure de l’immeuble depuis son origine ; elle a retenu que les votes de l’assemblée générale ne faisaient que permettre d’individualiser juridiquement et comptablement des chambres et débarras distincts existant déjà en dernier étage.

Copropriété : Défaut de mise en concurrence du contrat de syndic

La Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 3 juin 2021 n°20-13269, juge qu’en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic.

Précisons que cette question ne se pose plus, puisque désormais l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, dispose expressément que le défaut de mise en concurrence du contrat de syndic ne constitue pas une irrégularité susceptible d’affecter la validité de la désignation du syndic.

Transaction/Profession : Loi Hoguet, délégation de mandat et RGPD

La cour d’appel d’Orléans rappelle, dans un arrêt du 11 mars 2021 n°19-01901, que la délégation d’un mandat de vente entre professionnels immobiliers n’est pas soumise au formalisme de la loi Hoguet.

 Dans cette affaire le Crédit Agricole avait conclu un contrat avec un professionnel immobilier par lequel il lui transmettait les données de ses clients que ce dernier était chargé de démarcher en reversant une partie des honoraires perçus.

 La cour d’appel juge que ce contrat est nul puisque sont objet est illicite. En effet la banque n’avait pas eu l’accord de ses clients pour cette transmission de données et se trouvait donc en infraction avec la loi informatique et liberté (reprise par la réglementation RGPD désormais). Elle ne pouvait donc pas exiger le règlement de ses factures de rétrocession d’honoraires.

Transaction : Préemption, droit à honoraires et promesse unilatérale

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 mai 2021 n°19-25226, rappelle que le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Pour la Haute Cour peu importe que la promesse soit unilatérale et non synallagmatique, et que l’option de la promesse n’ait pas été levée avant l’exercice du droit de préemption par la commune.

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