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Bail d’habitation : Cautionnement, signature électronique et mention manuscrite ?

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Dans un souci de simplification, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite ELAN a supprimé la mention manuscrite que devait reproduire la caution dans son engagement personnel, en application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi depuis le 25 novembre 2018, le garant se contente de signer de manière manuscrite l’acte de cautionnement locatif (complété par avance).

Pour les engagements de cautionnement contractés à partir du 1er janvier 2022 l'ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés peut sembler imposer à nouveau la nécessité absolue d’une mention manuscrite (Article 22-1 dernier alinéa renvoyant à l’article 2297 du Code civil nouveau).

Ainsi, « à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres ». L’article 2297 du Code civil précise également que si la caution ne jouit pas des bénéfices de discussion ou de division (le cas de la caution dite solidaire usuelle en matière locative), cette précision devra également être apposée par la caution.

Est-ce à dire que l’acte de cautionnement locatif devra nécessairement dès 2022 à nouveau revêtir une mention manuscrite, comme certains ont pu le soutenir ? Il semble en réalité que non, au regard des dispositions de l’article 1174 al. 2 du Code civil.

En effet, cet article dispose « Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige, ce dernier peut l'apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu'elle ne peut être effectuée que par lui-même. »

Cette analyse va de pair avec le fait que l’ordonnance du 15 septembre 2021 permette désormais que la caution puisse être signée de manière électronique. Dans le cas contraire la signature électronique accompagnée d’une mention manuscrite manquerait de pertinence et d’efficience…

Précisons enfin que les cautionnements contractés par des personnes morales, ou dressés par acte notarié ou par acte sous signature privée contresigné par un avocat (article 1374 du Code civil) sont dispensés de ces mentions.

Actualités

Transaction : Action directe de l’agent commercial contre des acheteurs négligents ?

Création : dimanche 3 novembre 2024 06:52

L’agent commercial peut-il agir dans une instance dans laquelle des acquéreurs ont été reconnus responsables de la non-réalisation de la vente et ont été contraints d’indemniser les vendeurs. Dans cette espèce les acheteurs avaient signé un compromis mais n’avaient pas eu leur financement par manque de diligences. La cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 30 avril 2024 n°21-04573 répond par la négative considérant que même si l’acte authentique avait été effectivement signé, l’agent commercial ne pouvait pas être bénéficiaire des honoraires de négociation de 15000€ dus à l’agence par les vendeurs, débiteurs de cette somme.

L’agent commercial ne pouvait donc utilement soutenir avoir perdu, par la faute des acquéreurs, une chance de percevoir cette commission à laquelle il ne pouvait personnellement prétendre.

Transaction : Validité du mandat conclu par un majeur sous curatelle

Création : lundi 28 octobre 2024 18:37

Un majeur protégé sous curatelle renforcée peut-il conclure un mandat de vente avec un intermédiaire immobilier ?

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 juin 2024 n°23-01930, répond par l’affirmative sous la condition que le mandat confié à l’agent immobilier soit un mandat d’entremise et non un véritable mandat de vente, selon la distinction désormais classique de la jurisprudence. Ainsi les juges parisiens relèvent en l’espèce « que le mandat de vente ne contient pas de clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ; il en ressort qu’il s’agit d’un mandat d’entremise et donc un acte d’administration et non de disposition ; or le majeur protégé sous curatelle renforcée peut réaliser seul les actes d’administration » (à la différence des actes visés par l’article 467 du Code civil).

Précisons que cet arrêt, à contre-courant de la jurisprudence actuelle, juge que l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’est pas source de nullité du mandat de l’agent immobilier.

Transaction : Concurrence déloyale entre agences et affichage du DPE

Création : lundi 21 octobre 2024 18:42

En pratique, dans le code de la consommation, le défaut de publication d’un DPE expose le professionnel immobilier à une amende administrative. Cependant la chambre commerciale de la cour d’appel de Montpellier juge, dans un arrêt du 23 juillet 2024 n°22-05561, que l’absence de DPE dans une annonce immobilière est un manquement à la réglementation en vigueur et peut constituer un acte de concurrence déloyale donnant un avantage commercial aux agences qui s’étaient affranchies de cette obligation.

L’agence qui menait l’action s’est vu octroyer 5000€ de dommages intérêts. Pour mémoire une pratique commerciale est déloyale lorsqu’elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu’elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l’égard d’un bien ou d’un service.

Les juges montpelliérains ont toutefois refusé de considérer que l’absence de DPE dans l’annonce constituait une pratique commerciale trompeuse au sens de l’article L.121-2 du code de la consommation, en ce que le droit d’information du consommateur est seulement différé et incomplet lors de la publication.

Copropriété : Régularité d’une demande de clause réputée non écrite

Création : vendredi 18 octobre 2024 18:59

L’action d’un copropriétaire visant à faire réputer non écrite une clause d’un règlement de copropriété suppose-t-elle que le syndicat des copropriétaires soit nécessairement dans la cause ?

La Cour de cassation répond par la positive à cette question dans un arrêt du 10 octobre 2024 n°22-22649 (publié au Bulletin). Visant l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la Haute Cour juge que l'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d' une clause d' un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.

En l’espèce il s’agissait d’un conflit entre copropriétaires concernant notamment une demande de remise en état de travaux réalisés dans des combles.

Transaction : Nullité du mandat pour défaut d’information précontractuelle ?

Création : lundi 14 octobre 2024 17:40

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 12 juillet 2024 n°22-10777, juge que l’acquéreur professionnel d’un fonds de commerce ne peut se prévaloir de la nullité du mandat de l’intermédiaire immobilier au motif que les dispositions relatives à l’information précontractuelle n’ont pas été respectées.

En effet la cour d’appel de Paris rappelle que les dispositions sur le document d’information précontractuelle (DIP) figurent dans le code de la consommation, applicables aux seuls consommateurs et non aux professionnels entre eux. En l’occurrence il s’agissait de l’achat d’un fonds de commerce d’agence immobilière et l’acquéreur (professionnel de l’immobilier en l’espèce) tentait d’échapper au paiement des honoraires de son confrère notamment sur ce fondement.

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