La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 janvier 2022 n°20-20363, rappelle qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée.

La Cour rappelle, avec une portée toujours plus large, qu’après l’expiration de ce délai de deux mois ces copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges.

Actualités

Bail d’habitation : Constitutionnalité du congé avec obligation de relogement

La Cour de cassation a été saisie d’une QPC relative à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il impose au bailleur qui justifie d'un motif légitime de reprendre son bien pour l'habiter, de proposer à son locataire âgé de plus de 65 ans et ne disposant que de faibles revenus, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Dans son arrêt du 30 mars 2023, n°22-21763, la Cour de cassation a considéré que cette question présentait un caractère sérieux et par conséquent a renvoyé cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel.

Le Conseil constitutionnel a rendu une décision n°2023-1050 QPC le 26 mai 2023 jugeant finalement cette disposition conforme à la constitution. Pour les Hauts magistrats le législateur a entendu protéger les locataires âgés et disposant de faibles ressources contre le risque de devoir quitter leur résidence principale et d’avoir à se reloger en l’absence de renouvellement du bail.

Pour les magistrats de la Cour suprême, les dispositions contestées mettent ainsi en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent.

Cette obligation de relogement dans un périmètre géographique limité, comportant certaines exceptions, ne porte donc pas une atteinte disproportionnée au droit de propriétéau regard de l’objectif poursuivi par le texte.

Transaction : Impossibilité d’établir un potager et vice caché

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 11 mai 2023 n°21-25480, vient rappeler que le vice caché, au sens de l’article 1641 du Code civil, s’entend du défaut qui rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine, mais également du défaut qui en diminue tellement l’usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu.

Dans cette espèce les acquéreurs avaient assigné les vendeurs (professionnels) d’un terrain à construire au motif que celui-ci comportait des déchets en sous-sol sur toute sa superficie, ce qui rendait impossible la réalisation d’un potager.

Leurs demandes, accueillies en cassation, consistaient à exiger des vendeurs le paiement de diverses sommes au titre de la remise en état du terrain, de la dépréciation du bien, de la perte de jouissance du terrain, et au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Finalement il ne faut pas sous-estimer l’importance de pouvoir réaliser un potager…

Transaction : Promesse unilatérale de vente et droit à honoraires

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 février 2023 n°21-25521, rappelle une nouvelle fois que l’agent immobilier ne peut pas prétendre à honoraires ou indemnisation si l’acte qui n’a pas été régularisé est une promesse unilatérale de vente.

En effet, la promesse unilatérale de vente ne comporte pas d’engagement ferme du bénéficiaire d’acquérir (seulement une option d’achat). Il lui est donc loisible de ne pas lever l’option et de renoncer à l’acquisition (en perdant l’indemnité d’éviction en principe) sans être fautif.

Dans cette espèce la Haute Cour juge que la vente n’ayant pas été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970, l’agence immobilière n’avait donc pas droit à des honoraires.

Elle confirme également que la cour d’appel qui n’a pas constaté que la non-réalisation de la vente était imputable à une faute du bénéficiaire a pu en déduire que l’agence immobilière ne pouvait pas prétendre non plus à l’allocation de dommages-intérêts.

Copropriété : Articulations comptables entre ASL et copropriété

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt de censure du 9 mars 2023 n°21-21793, que lorsqu’il existe une copropriété au sein du périmètre d’une ASL, les charges de fonctionnement de celle-ci doivent être appelées directement auprès des copropriétaires et non auprès du syndic.

Pour la Haute Cour le fait d’intégrer les charges de l’ASL au sein du budget de la copropriété est de nature à fausser les comptes du syndicat des copropriétaires et la quote-part de charges appelée aux copropriétaires.

Elle ajoute que cette pratique conduit également à biaiser le montant des appels de cotisation du fonds travaux (rappelons-le déterminé par référence au budget prévisionnel du syndicat).

En pratique il ne faut donc pas confondre l’option prévue par l’article 22 III de la loi de 1965, qui permet la représentation à l’assemblée de l’ASL par le président du conseil syndical des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’ASL, et la contribution aux charges qui ne peut pas être faite « par représentation ».

Transaction : Notion d’entremise et droit à honoraires

La cour d’appel de Paris a été amenée à statuer sur la notion d’entremise, au sens de la loi Hoguet, dans un arrêt du 30 janvier 2023 n°21-10463.

Les magistrats parisiens reconnaissent en l’espèce un droit à honoraires à l’intermédiaire immobilier, jugeant notamment que les « échanges de mails qui ont abouti à l’offre constituent bien une négociation et la justification des diligences accomplies ».

Il importe peu, selon la cour, que les sociétés acquéreur et vendeur se connaissaient précédemment dès lors que les diligences accomplies par l’intermédiaire ont permis la rencontre des volontés.

Et les magistrats d’ajouter, peu importe les griefs développés par la mandante sur la qualité des prestations de sa cocontractante dès lors que cette dernière a accompli sa mission en recueillant des offres d’achats dont la dernière s’est concrétisée par la cession.

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