La loi n° 2022-217 du 21 février 2022relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale dite 3DS est parue au J.O du 22 février dernier.
Concernant les baux d’habitation, cette loi ajoute notamment un nouvel article 2-1 dans la loi du 6 juillet 1989 qui a vocation à encadrer les mentions devant figurer dans les annonces de mise en location (informations relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en location qui seront précisées par arrêté du Ministre du Logement).
La loi 3DS prolonge également de 3 années (jusqu’au 25 novembre 2026) l’expérimentation relative à l’encadrement des loyers introduite par la loi ELAN et prévoit qu’en cas de colocation (au sens de l'article 8-1 de 89) le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement. Elle ajoute également que la commission départementale de conciliation (CDC) prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente pour l'examen des litiges relatifs à l’action en diminution pour non-respect du loyer de référence. Pour mémoire depuis la loi ELAN une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
Concernant la copropriété, cette loi ajuste les dispositions introduites par la loi ELAN relatives à la mise à jour des règlements de copropriété concernant les parties communes spéciales et à jouissance privatives et les lots transitoires.
Sur cette question la loi 3DS introduit un distinguo entre les immeubles mis en copropriété avant et après le 1er juillet 2022.
Ainsi, il n'y a plus de délais impératifs pour les syndicats nés avant cette date pour procéder à cette mise en conformité, même si désormais le syndic a l'obligation d'inscrire cette question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale (si ces mentions font défaut).
Dorénavant l'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans ces règlements antérieurs au 1er juillet 2022 est sans conséquence sur l'existence de ce lot.
De même, l'absence de mention des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.
A l’inverse pour les immeubles qui seront mis en copropriété après le 1er juillet 2022, les dispositions de l’article 206 de la loi ELAN s'appliquent toujours. Ainsi, à peine d’inexistence ces nouveaux règlements devront comporter expressément la mention des lots transitoires ainsi que les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 est parue au Journal Officiel du 20 novembre 2024. Cette loi dite « LE MEUR- ECHANIZ » visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale impacte tous les secteurs et acteurs de l’immobilier. Tour d’horizon rapide des principales nouveautés véhiculées par ce dispositif.
Une nouvelle obligation de déclaration et d’enregistrement unique et nationale : Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme devra préalablement procéder en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par un organisme public unique.
Une obligation de décence énergétique : Le texte prévoit que les niveaux de performance énergétique d'un logement décent définis notamment à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 devront également être respectés par les logements loués en meublé de tourisme. Ainsi à partir de 2034, tous les meublés de tourisme, actuels et futurs, devront être classés entre A et D. Une exception toutefois, cette obligation de décence énergétique ne s’appliquera pas lorsque ladite location constitue la résidence principale du bailleur.
Une réduction du nombre de jours de location et un zonage restrictif : A partir du 1er janvier 2025 les communes pourront, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales dans la limite de 90 jours (contre 120 actuellement). Le PLU pourra désormais comporter un règlement pouvant délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale
Des mesures de régulation pour les copropriétés : Ce texte crée un nouvel article 8-1-1 dans la loi de 1965 qui impose aux règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 de mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.
Ce texte complète également avec alinéa d) l’article 26 de la loi de 1965. Désormais les assemblées générales de copropriétaires pourront interdire les locations de meublés touristiques à une majorité des deux tiers (et non plus seulement à l’unanimité), mais seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cet assouplissement ne concerne toutefois pas les lots à usage de résidence principale.
Enfin un nouvel article 9-2 voit également le jour dans la loi du 10 juillet 1965, faisant porter une nouvelle obligation sur le copropriétaire bailleur et le syndic de la copropriété. Ainsi, lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration préalable de location prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme le copropriétaire doit en informer le syndic. Un point d'information relatif à l'activité des locations de meublés touristiques au sein de la copropriété doit ensuite être inscrit par le syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Une fiscalité moins attrayante : Pour tenter d’endiguer ce mode de location, plus rentable, et jusque-là avantagé fiscalement par rapport au régime des revenus fonciers, le texte révise les abattements fiscaux applicables aux revenus perçus à compter de 2025.
Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement forfaitaire du micro BIC passe à 30%, dans la limite de 15 000€ de revenus locatifs, s’alignant sur celui du micro foncier applicable aux locations vides.
Les meublés classés bénéficient eux toujours d'un abattement de 50%, mais uniquement jusqu'à 77 700 € de recettes.
L’agent commercial peut-il agir dans une instance dans laquelle des acquéreurs ont été reconnus responsables de la non-réalisation de la vente et ont été contraints d’indemniser les vendeurs. Dans cette espèce les acheteurs avaient signé un compromis mais n’avaient pas eu leur financement par manque de diligences. La cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 30 avril 2024 n°21-04573 répond par la négative considérant que même si l’acte authentique avait été effectivement signé, l’agent commercial ne pouvait pas être bénéficiaire des honoraires de négociation de 15000€ dus à l’agence par les vendeurs, débiteurs de cette somme.
L’agent commercial ne pouvait donc utilement soutenir avoir perdu, par la faute des acquéreurs, une chance de percevoir cette commission à laquelle il ne pouvait personnellement prétendre.
Un majeur protégé sous curatelle renforcée peut-il conclure un mandat de vente avec un intermédiaire immobilier ?
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 juin 2024 n°23-01930, répond par l’affirmative sous la condition que le mandat confié à l’agent immobilier soit un mandat d’entremise et non un véritable mandat de vente, selon la distinction désormais classique de la jurisprudence. Ainsi les juges parisiens relèvent en l’espèce « que le mandat de vente ne contient pas de clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ; il en ressort qu’il s’agit d’un mandat d’entremise et donc un acte d’administration et non de disposition ; or le majeur protégé sous curatelle renforcée peut réaliser seul les actes d’administration » (à la différence des actes visés par l’article 467 du Code civil).
Précisons que cet arrêt, à contre-courant de la jurisprudence actuelle, juge que l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’est pas source de nullité du mandat de l’agent immobilier.
En pratique, dans le code de la consommation, le défaut de publication d’un DPE expose le professionnel immobilier à une amende administrative. Cependant la chambre commerciale de la cour d’appel de Montpellier juge, dans un arrêt du 23 juillet 2024 n°22-05561, que l’absence de DPE dans une annonce immobilière est un manquement à la réglementation en vigueur et peut constituer un acte de concurrence déloyale donnant un avantage commercial aux agences qui s’étaient affranchies de cette obligation.
L’agence qui menait l’action s’est vu octroyer 5000€ de dommages intérêts. Pour mémoire une pratique commerciale est déloyale lorsqu’elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu’elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l’égard d’un bien ou d’un service.
Les juges montpelliérains ont toutefois refusé de considérer que l’absence de DPE dans l’annonce constituait une pratique commerciale trompeuse au sens de l’article L.121-2 du code de la consommation, en ce que le droit d’information du consommateur est seulement différé et incomplet lors de la publication.
L’action d’un copropriétaire visant à faire réputer non écrite une clause d’un règlement de copropriété suppose-t-elle que le syndicat des copropriétaires soit nécessairement dans la cause ?
La Cour de cassation répond par la positive à cette question dans un arrêt du 10 octobre 2024 n°22-22649 (publié au Bulletin). Visant l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la Haute Cour juge que l'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d' une clause d' un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.
En l’espèce il s’agissait d’un conflit entre copropriétaires concernant notamment une demande de remise en état de travaux réalisés dans des combles.
