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La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale dite 3DS est parue au J.O du 22 février dernier.
Concernant les baux d’habitation, cette loi ajoute notamment un nouvel article 2-1 dans la loi du 6 juillet 1989 qui a vocation à encadrer les mentions devant figurer dans les annonces de mise en location (informations relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en location qui seront précisées par arrêté du Ministre du Logement).
La loi 3DS prolonge également de 3 années (jusqu’au 25 novembre 2026) l’expérimentation relative à l’encadrement des loyers introduite par la loi ELAN et prévoit qu’en cas de colocation (au sens de l'article 8-1 de 89) le montant de la somme des loyers perçus de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement. Elle ajoute également que la commission départementale de conciliation (CDC) prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente pour l'examen des litiges relatifs à l’action en diminution pour non-respect du loyer de référence. Pour mémoire depuis la loi ELAN une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
Concernant la copropriété, cette loi ajuste les dispositions introduites par la loi ELAN relatives à la mise à jour des règlements de copropriété concernant les parties communes spéciales et à jouissance privatives et les lots transitoires.
Sur cette question la loi 3DS introduit un distinguo entre les immeubles mis en copropriété avant et après le 1er juillet 2022.
Ainsi, il n'y a plus de délais impératifs pour les syndicats nés avant cette date pour procéder à cette mise en conformité, même si désormais le syndic a l'obligation d'inscrire cette question à l'ordre du jour de chaque assemblée générale (si ces mentions font défaut).
Dorénavant l'absence de mention de la consistance du lot transitoire dans ces règlements antérieurs au 1er juillet 2022 est sans conséquence sur l'existence de ce lot.
De même, l'absence de mention des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.
A l’inverse pour les immeubles qui seront mis en copropriété après le 1er juillet 2022, les dispositions de l’article 206 de la loi ELAN s'appliquent toujours. Ainsi, à peine d’inexistence ces nouveaux règlements devront comporter expressément la mention des lots transitoires ainsi que les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Actualités

Copropriété : Modalités de cession de parties communes spéciales

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 1er juin 2022 n°21-16232, juge que la cession d’une partie commune spéciale doit être soumise aux votes des seuls copropriétaires disposant de tantièmes de propriété sur cette partie commune.

En effet, la Haute Cour prend la peine de viser notamment l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. » En l’espèce il s’agissait de la cession d’un couloir commun dans un bâtiment.

Bail d’habitation : Erreur de régime juridique dans le congé vente

La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 17 mars 2022 n°21-101165, censure les magistrats de première instance (Fréjus) qui avaient cru pouvoir valider un congé fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et avaient ordonné l’expulsion de la locataire.

Dans cette espèce le bail était expressément exclu du régime juridique de la loi de 1989, puisque consenti à une personne morale (conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation). Dans ces conditions les magistrats de la cour considèrent que le congé pour vente délivré ne pouvait pas se contenter de viser l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, régime inapplicable en l’espèce.

Ce congé aurait dû viser l’article 1736 du Code civil et les termes de la clause du contrat relative à la durée du bail et aux modalités pour donner congé.

Transaction : Profession de l’acquéreur et rétractation SRU

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 16 février 2022 n°20-2337 que l'acquéreur professionnel ne peut pas profiter du bénéfice du délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Pour mémoire l'alinéa 1er de ce texte dispose : "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte."

Dans cette espèce les magistrats ont relevé que l’acquéreur avait mentionné dans l'avant-contrat sa profession de promoteur, qu'il s'était ensuite substitué à la vente une société, dont il était le gérant et dont l'activité était celle d'un marchand de biens, et qu'il recherchait des bureaux pour y installer son entreprise.

Transaction : Droit absolu à indemnisation de l’agent immobilier

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 19 janvier 2022 n°20-13619 que l’agent immobilier peut toujours obtenir l’indemnisation de la perte de ses honoraires par l’octroi de dommages-intérêts de la part de l’acquéreur fautif dans la non-réalisation de la vente. Cet arrêt précise que la responsabilité délictuelle étant d’ordre public, l’application des articles 1240 et 1241 du Code civil (anciens 1382 et 1383) ne peut être limitée ou neutralisée contractuellement par anticipation dans la promesse.

La Cour d’appel de REIMS, censurée, avait cru pouvoir juger et déduire des promesses signées que l’indemnisation du mandataire était subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi judiciairement avec succès contre l’acquéreur, aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée.

Copropriété : Recouvrement de charges et mise en demeure fructueuse

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 avril 2022 n°20-20866, censure le jugement de première instance qui avait cru pouvoir condamner un copropriétaire et ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Pour la Haute Cour le copropriétaire avait réglé des acomptes dans le délai de 30 jours suivant la réception de la mise en demeure prévue par cet article 19-2.

Quand bien même il ne justifiait pas avoir soldé sa dette, puisqu'il restait débiteur de la somme de 2 064,60€ au titre des charges arriérées, le juge aurait dû rechercher si la mise en demeure n'avait pas « été fructueuse », au sens de l’article 19-2 !

Voici une décision qui risque de mettre un coup d’arrêt à la portée de cette disposition, dès lors que le copropriétaire débiteur aura versé une somme quelconque dans les 30 jours suivant la mise en demeure que lui aura adressée le syndicat des copropriétaires…

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