A l'occasion du pourvoi formé contre un arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes, qui avait rejeté la demande en paiement d'une clause pénale d’un agent immobilier suite au refus de son mandant de réaliser la vente avec la personne qu'il lui avait présentée, l’intermédiaire immobilier a demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel deux questions prioritaires de constitutionnalité ainsi rédigées :

« L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 porte-t-il atteinte à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle en interdisant la rémunération de l'intermédiaire tant que l'opération projetée n'est pas réalisée, même lorsque c'est le mandant qui refuse sans justification de conclure la vente objet du contrat d'entremise ?

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel qu'interprété par la Cour de cassation, porte-t-il atteinte au principe de responsabilité en ce qu'il exclut que soit regardé comme fautif le mandant qui, ayant confié à un intermédiaire la recherche d'un vendeur ou d'un acheteur, refuse sans aucune raison de conclure la vente projetée ? »

La Cour de cassation dans un arrêt du 7 juillet 2022 n°21-25661 écarte ces demandes de QPC et refuse de transmettre ces questions au Conseil constitutionnel.

Pour elle la première question ne présente pas un caractère sérieux en ce que l'interdiction pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération en l'absence de conclusion effective de l'opération projetée, quelle qu'en soit la raison, est fondée sur le motif d'intérêt général tenant à la nécessaire réglementation des pratiques des professionnels visés à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 afin d'assurer l'information, la protection et la liberté contractuelle de leurs clients.

La seconde question ne présente pas non plus de caractère sérieux selon la Cour en ce que le contrat conclu entre l'agent immobilier et son client étant, sauf disposition expresse contraire, un contrat d'entremise. L’agent ne dispose pas du pouvoir d'engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l'opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de son mandataire.

Actualités

Transaction : Irrévocabilité du mandat et période de dénonciation

Il résulte de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 que passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause d’exclusivité ou une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La Cour d’appel de Bordeaux dans ce même arrêt du 1er février 2024 n°20-03739 juge qu’en vertu de cette disposition pendant les trois premiers mois irrévocables du mandat, il n’est pas possible de le dénoncer, sauf à notifier le préavis quinze jours en amont afin que le mandat prenne effectivement fin au bout de ce premier délai incompressible de trois mois.

En l’espèce la période irrévocable de 3 mois prenait fin le 8 avril 2019, or les mandants avaient dénoncé le mandat le 4 avril 2019 pour ce terme, sans respecter le délai de 15 jours.

Dans l’intervalle l’agence leur a adressé une offre d’achat aux conditions du mandat le 12 avril 2019, à laquelle ils n’ont pas donné suite. Ils sont légitimement condamnés à payer la clause pénale à l’agence, la cour d’appel confirmant que l’offre d’achat a été transmise pendant la validité du mandat.

Copropriété : Modalités pratiques de l’appel de cotisation du fonds travaux

Comment doit-être appelé le fonds travaux obligatoire, selon les tantièmes généraux ou selon le critère d’utilité ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt 4 juillet 2024 n°22-21758 publié au Bulletin. Pour la Haute Cour, la cotisation au fonds de travaux prévue par l'article 14-2 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, est appelée au même rythme que le budget prévisionnel. Elle précise en outre qu’elle n'est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

En effet, selon l'article 10 alinéa 2 de la loi de 1965 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».

Copropriété/ASL : Régularité de la décision de mettre à jour les statuts d’une ASL

La mise à jour des statuts des ASL est une obligation légale. Cette mise à jour doit-elle cependant être adoptée régulièrement lors d’une assemblée générale de l’ASL ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative dans un arrêt de censure du 25 avril 2024 n°22-20174. Pour les juges du Droit, peu importe que la mise à jour des statuts d’ASL soit une obligation légale, la décision de mettre à jour lesdits statuts doit faire l’objet d’une adoption régulière de l’assemblée générale des propriétaires membres de l’ASL (quorum et majorité). En l’espèce les statuts d'origine de l'ASL stipulaient que « la décision de modification des statuts devait être prise par la moitié au moins des membres de l'assemblée détenant ensemble les trois quarts des voix au moins ».

Ces modalités n’avaient pas été respectées ce qui impliquait que la décision qui avait adopté la mise à jour des statuts était nulle et avec elle la mise à jour, faisant perdre sa capacité juridique à l’ASL.

Transaction : Honoraires, nécessité absolue de produire son mandat

La cour d’appel de Pau rappelle dans un arrêt du 11 avril 2024 n°23-00176 ô combien la production du mandat demeure indispensable en cas d’action judiciaire visant à réclamer le paiement d’honoraires.

Dans cette affaire l’agence soutenait détenir un mandat de recherche de la part d’un promoteur (SAGEC SUD ATLANTIQUE) et lui avoir vendu les deux terrains objet de ce mandat. Le promoteur s’étant abstenu de régler les honoraires convenus une fois les ventes passées, l’agence l’a assigné en paiement. Malheureusement l’agence semblait dans l’impossibilité de produire ce mandat (perdu ?) et produisait toutefois la copie de son registre faisant mention de ce mandat de recherche, une convention d’honoraires rédigée par la SAGEC et son modèle de mandat de recherche.

La cour déboute l’agence et retient que « la mention sur son propre registre des mandats, même conjuguée au constat d’huissier sus-décrit, tout comme la convention d’honoraires intermédiaire, qui se réfère à une lettre de mission du 4 septembre 2015 (…) et sur laquelle ne figure ni le numéro du mandat ni les renseignements relatifs à la carte professionnelle de l’appelante, sont insuffisantes pour attester de la réalité du mandat n° 9790 ».

Ainsi faute de produire ce mandat, l’agence ne rapporte ni la preuve de son existence ni celle de sa régularité et sa carence ne peut être suppléée par les pièces qu’elle produit à l’instance.

Transaction/Bail d’habitation : Le DPE « petites surfaces » est arrivé !

L’arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces et actualisant les tarifs annuels de l’énergie est enfin paru (J.O du 20 avril 2024) !

Comme attendu cet arrêté modifie les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m2 de surface de référence et l’appellation de la surface utilisée dans le diagnostic de performance énergétique. Ce texte s’appliquera à compter du 1er juillet 2024 et uniquement en France métropolitaine. Il modifie l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine, ainsi que l'arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l'établissant. 

Les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² peuvent faire l'objet d'un document attestant de la nouvelle étiquette du diagnostic de performance énergétique

Cette attestation remplace l'étiquette initiale du diagnostic de performance énergétique par une nouvelle étiquette. Elle se borne à tirer les conséquences de la modification des valeurs seuils des étiquettes entrant en vigueur avec le présent arrêté, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du diagnostic de performance énergétique dont elle remplace l'étiquette. En l'absence de production d'une attestation, le diagnostic de performance énergétique produit initialement reste valable.

Cette attestation est générée et téléchargeable sous forme dématérialisée exclusivement par l'ADEME sur le site internet de l'Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l'audit.

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