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La loi de modernisation de l’économie (LME) n° 2008-776 du 4 août 2008, a été publiée au journal officiel le 5 août 2008 et est donc applicable depuis le 6 août. Sans être exhaustif, vous trouverez ci-après quelques mesures phares susceptibles d’intéresser les professionnels de l’immobilier.
 
BAUX PROFESSIONNELS : Le législateur permet l’aménagement du statut des baux professionnels, applicable essentiellement aux professions libérales. Les parties peuvent désormais choisir de se soumettre volontairement et entièrement au statut des baux commerciaux. Ainsi, le locataire ne pourra plus donner congé à tout moment mais bénéficiera d’un droit au renouvellement (ce que n’accorde pas actuellement le  « mini-statut » de l’article 57A, qui subsiste cependant).

BAUX DEROGATOIRES : Vous le savez, les parties peuvent déroger aux statuts des baux commerciaux par un bail dérogatoire ou de courte durée (appelé souvent à tort bail précaire), à la condition que celui-ci ne soit pas supérieur à deux ans (article L. 145-5 Code de com). La loi LME donne de la souplesse aux parties et permet désormais la succession de plusieurs baux de courte durée dans la limite de deux ans. Ainsi, les bailleurs et locataires pourront par exemple conclure soit : Huit baux successifs de trois mois chacun ; ou quatre baux de six mois ; ou deux de douze mois chacun, ou encore un bail de dix-huit mois et un de quatre mois, etc. Tout cela sans excéder 24 mois.

NOUVEL INDICE : L’ILC (l’indice des loyers commerciaux) est désormais légalisé, et peut être appliqué en lieu et place du traditionnel ICC, par accord entre les parties (pour l’application d’une clause d’échelle mobile ou pour la révision triennale par exemple). Comme le législateur en a pris l’habitude désormais, son application est subordonnée à la publication d’un décret qui aura pour objet d’en définir les contours. L’ILC ne sera en rien obligatoire, contrairement à ce que l’on a pu lire parfois.
 
USAGES LOCAUX : Terminé les usages locaux et termes d’usage, et oui,fini les congés avant Pâques pour la St Michel ! Désormais on retient le premier ou le dernier jour du trimestre civil, selon qu’il s’agit d’une demande en renouvellement ou d’un congé.
 
CHANGEMENT D’USAGE : A partir du 1er janvier 2009, les autorisations de changement d’usage (applicables dans les communes de plus de 200 000 hbts + la petite couronne parisienne) seront délivrées par le Maire et non plus le Préfet.
 
DROIT DE PREEMPTION SUR LES TERRAINS COMMERCIAUX : A l’intérieur des fameux périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, le droit de préemption récemment applicable aux ventes de fonds et cession de droit au bail est étendu aux terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente entre 300 et 1 000 m².
 
IMMATRICULATION : Fini également la jurisprudence sur l’obligation d’immatriculation pour les coindivisaires ou copreneurs, idem pour l’héritier ou l’ayant droit du titulaire du bail.

Actualités

Copropriété : Opposant à l’AG et opposant aux résolutions

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2019 n°18-10073 affirme que le défaut de convocation dans le délai légal de 21 jours peut être excipé par le copropriétaire irrégulièrement convoqué, mais présent.

La Haute Cour de rajouter que ce même copropriétaire est toutefois irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier, pour non-respect du délai de convocation, dès lors qu’il a voté en faveur de plusieurs décisions (il perd ainsi sa qualité d’opposant à cet égard).

En pareille situation le copropriétaire irrégulièrement convoqué ne peut que solliciter l'annulation des décisions contre l’adoption desquelles il s’est opposé.

Transaction : DPE erroné et résolution de la vente

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 21 novembre 2019 n°18-23251, affirme que l'erreur figurant dans un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n'est doté que d'une valeur informative, ne peut justifier la résolution de la vente.

En confirmant la cour d’appel, elle affirme que le DPE erroné ne permet pas l’indemnisation des acquéreurs à hauteur de la totalité des travaux d'isolation permettant d’atteindre la performance annoncée par erreur.

Pour les magistrats le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Le DPE sera opposable en 2021, comme l’a voulu la loi Elan du 23 novembre 2018 ; alors cette jurisprudence sera susceptible d’être revue…

Copropriété : Responsabilité du syndic, assurance RCP et garantie financière

La cour d’appel Paris, dans un arrêt du 25 septembre 2019 n°16-11260, rappelle que l’assurance RCP ne peut refuser sa garantie en cas de responsabilité du syndic au motif qu’il n’existerait pas de mandat écrit.

Pour la cour d’appel il y a mandat de syndic, au sens de la loi Hoguet, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le contrat du syndic en assemblée générale et que cette résolution figure dans un procès-verbal dument signé.

Les juges parisiens précisent toutefois qu’aucune action n’est possible contre la caisse de garantie financière, celle-ci n’étant destinée que pour la garantie des fonds des copropriétés et non pour l’allocation de dommages-intérêts en raison d’une faute dans l’exercice de son mandat

Copropriété : Désignation du syndic et adoption de son contrat

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.

Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».

Transaction : Validité du mandat et démarchage

La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.

A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.

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