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Conformément aux termes de l’Ordonnance du 8 juin 2005, l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est entrée en vigueur le 12 août 2008 (Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ; art. L 1334-7 et L 1334-9, code de la santé publique.

Deux cas de figure pour les bailleurs et leurs gestionnaires :

  • Si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera alors joint à chaque contrat de location. 
  • En revanche, si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à ces seuils réglementaires, le propriétaire ou l'exploitant du logement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, pourra constituer un manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.

Précisons que les bailleurs de logements loués meublés ou en saisonnier sont concernés, au même titre que les propriétaires de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

NB. Dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, cette obligation du bailleur ne vise que les parties privatives affectées au logement. Il convient cependant de rappeler qu’en vertu de l’article L. 1334-8 dernier alinéa du code de la santé publique, un CREP devait être réalisé sur les parties à usage commun de ces immeubles au plus tard le 11 août 2008.

Actualités

Copropriété : Opposant à l’AG et opposant aux résolutions

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2019 n°18-10073 affirme que le défaut de convocation dans le délai légal de 21 jours peut être excipé par le copropriétaire irrégulièrement convoqué, mais présent.

La Haute Cour de rajouter que ce même copropriétaire est toutefois irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier, pour non-respect du délai de convocation, dès lors qu’il a voté en faveur de plusieurs décisions (il perd ainsi sa qualité d’opposant à cet égard).

En pareille situation le copropriétaire irrégulièrement convoqué ne peut que solliciter l'annulation des décisions contre l’adoption desquelles il s’est opposé.

Transaction : DPE erroné et résolution de la vente

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 21 novembre 2019 n°18-23251, affirme que l'erreur figurant dans un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n'est doté que d'une valeur informative, ne peut justifier la résolution de la vente.

En confirmant la cour d’appel, elle affirme que le DPE erroné ne permet pas l’indemnisation des acquéreurs à hauteur de la totalité des travaux d'isolation permettant d’atteindre la performance annoncée par erreur.

Pour les magistrats le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Le DPE sera opposable en 2021, comme l’a voulu la loi Elan du 23 novembre 2018 ; alors cette jurisprudence sera susceptible d’être revue…

Copropriété : Responsabilité du syndic, assurance RCP et garantie financière

La cour d’appel Paris, dans un arrêt du 25 septembre 2019 n°16-11260, rappelle que l’assurance RCP ne peut refuser sa garantie en cas de responsabilité du syndic au motif qu’il n’existerait pas de mandat écrit.

Pour la cour d’appel il y a mandat de syndic, au sens de la loi Hoguet, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le contrat du syndic en assemblée générale et que cette résolution figure dans un procès-verbal dument signé.

Les juges parisiens précisent toutefois qu’aucune action n’est possible contre la caisse de garantie financière, celle-ci n’étant destinée que pour la garantie des fonds des copropriétés et non pour l’allocation de dommages-intérêts en raison d’une faute dans l’exercice de son mandat

Copropriété : Désignation du syndic et adoption de son contrat

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.

Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».

Transaction : Validité du mandat et démarchage

La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.

A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.

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