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Transaction : Mandat de recherche et validité des honoraires dont l’assiette est indéterminée
La cour d’appel de Versailles reprend la jurisprudence de la Cour de cassation dans un arrêt du 20 juin 2024 n°23-07776. Elle rappelle ainsi que dès lors que l’agent immobilier bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue d’une acquisition, présente un immeuble à son mandant, lequel ensuite, contracte directement avec le vendeur, l’opération est réputée conclue par son entremise et il a droit à sa rémunération. Cet arrêt valide surtout la clause suivante du mandat de recherche, malgré l’absence de précision du prix de vente dans cette clause : « Les honoraires dus au mandataire sont fixés à 3 % hors taxes et hors droits du montant de l’achat réalisé. Les honoraires de commercialisation seront payés par le mandant. Les honoraires sont exigibles et payables à la signature de l’acte authentique constatant l’accord des parties ».
Bail commercial : Délai de prescription de la régularisation des charges ?
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 septembre 2024 n°23-01839, répond à la question suivante : dans quel délai le bailleur doit-il justifier des charges à son preneur et quel est le délai de prescription de son action en recouvrement ?
L’article R.145-36 du code de commerce instaure une obligation de régularisation annuelle de charges en matière commerciale mais aucune sanction spécifique n’est prévue par ce texte.
Le preneur soutenait que l’action en régularisation des charges, du bailleur-copropriétaire, se prescrit par deux ans à compter de l’expiration du délai de trois mois de la reddition des charges de copropriété. La cour d’appel de Paris juge au contraire que ces actions ne relèvent pas du statut des baux commerciaux, mais de l’application pure et simple du droit des contrats et notamment de l’obligation de tout preneur de payer les loyers et charges contractuellement mis à sa charge. La prescription est donc celle de l’article 2224 du Code civil, soit de 5 années.
Bail commercial : Suspension de la clause résolutoire et délais de paiement successifs
La Cour de cassation juge dans un arrêt du 11 juillet 2024 n°23-16040 que si le juge du fond, sur le fondement de l'article L. 145-41 du code de commerce, peut accorder rétroactivement des délais de paiement au locataire, suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle n'a jamais produit ses effets après avoir constaté que les paiements intervenus ont permis l'apurement de la dette locative au jour de l'audience, ce n'est qu'à la condition que le locataire n'ait pas déjà précédemment obtenu des délais dans une précédente procédure en référé. Autrement dit le preneur à bail commercial ne peut pas solliciter des délais de paiement à plusieurs reprises devant des juges successifs.
Copropriété : Paiement des charges par action oblique contre l’occupant d’une succession défaillante
La situation des successions débitrices de charges de copropriété est malheureusement légion. Dans un arrêt du 19 septembre 2024 n°19-10304 la Cour de cassation infirme la position de la cour d’appel d’Aix en Provence qui avait cru pouvoir accepter de recevoir l’action oblique d’un syndicat des copropriétaires contre l’occupant d’un lot de copropriété d’une succession défaillante. Dans cette espèce une succession non réglée était débitrice de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires a découvert qu’un acquéreur potentiel se trouvait dans l’appartement litigieux, alors qu’aucun acte de vente n’avait été établi à son profit. Il engage donc une action en expulsion et paiement des charges de copropriété en lieu et place des héritiers, démarche que la Cour de cassation refuse malheureusement de valider s’agissant du recouvrement des charges impayées. Cet arrêt est à nouveau l’illustration que les syndicats de copropriétaires sont bien démunis dans le recouvrement des charges face à des succession non liquidées. Une procédure idoine mériterait d’être instituée par le législateur.
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