Quelle conséquence doit-on tirer de l’expiration du délai de réitération fixé dans la promesse synallagmatique de vente ?
La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 24 septembre 2026 n°24-18981 les options qui s’offrent aux parties selon les stipulations contenues dans le compromis. En effet, en matière de promesse synallagmatique de vente, sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice (Cass. civ. 3ème 1er octobre 2020, pourvoi n°19-16561).
Il en va toutefois autrement si ce terme est expressément assorti de la sanction de caducité de l’acte ; ou encore s’il résulte de la promesse ou des circonstances que les parties ont fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.
Dans cette espèce, la promesse stipulait que l’expiration du délai de trois ans était constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter. Dans ces conditions la vente était parfaite dès la signature de la promesse, indépendamment de sa réitération par acte authentique ou du complet paiement du prix. Les acheteurs pouvaient donc agir en vente forcée de la promesse.
Cet arrêt doit inciter les rédacteurs d’avants contrats à anticiper et stipuler par avance les conséquences de l’expiration du délai pour réitérer la vente.
Me Cyril SABATIE Avocat spécialiste en droit immobilier
