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Un an après la loi Alur qui l’annonçait, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 vient enfin d’être publié au J.O. du 28 mars 2015.

Ces nouvelles dispositions s'appliquent seulement aux contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015.

Retrouvez ici le décret et ses annexes : http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo/texte

 

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2015 n°13-27397 rappelle que la diminution du prix résultant d’une moindre mesure par rapport à la superficie stipulée, ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie du vendeur contre le mesureur. La Haute Cour affirme cependant que le vendeur peut se prévaloir, à l’encontre du mesureur ayant réalisé un métrage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2015 n°13-23552 rappelle que l’omission de la reproduction de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 dans le procès-verbal d’assemblée générale entraine l’irrégularité de la notification de ce PV. Le copropriétaire est ainsi autorisé à contester l’AG en dehors du délai de 2 mois qui suit cette notification irrégulière (et pendant 10 ans selon nous).

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 1er octobre 2014 n° 13-21745, que même prévu expressément par le règlement de copropriété, le changement de l’usage d’un lot peut générer l’application de l’article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965.

Pour mémoire, cet article dispose : « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ».

Le Décret n° 2014-1292 du 23 octobre 2014 relatif aux exceptions à l'application du principe « silence vaut acceptation » ainsi qu'aux exceptions au délai de deux mois de naissance des décisions implicites vient préciser que le silence gardé pendant deux mois par l’administration vaut décision de rejet pour les demandes de délivrance de la carte professionnelle d’agent immobilier (article 3 de la loi « Hoguet  n° 70-9 du 2 janvier 1970 et article 5 de son décret d’application du 20 juillet 1972).

Ce texte s’applique aux demandes de cartes professionnelles présentées à compter du 12 novembre 2014.

Dans un arrêt du 27 mars 2014 n°13-02290, la cour d’appel de Rouen retient sévèrement la responsabilité de l’agent immobilier pour défaut de conseil. Dans cette espèce le vendeur s’est contenté d’affirmer que le locataire commercial était à jour du paiement des loyers, mais n’a pas précisé que le locataire faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire (qui débouchera par la suite sur une liquidation judiciaire et une dette de loyer pour les acheteurs). Au cas particulier, le professionnel n’ignorait rien de la situation juridique du locataire dont il gérait également le local commercial vendu.

Dans un arrêt de censure du 2 juillet 2014 n°13-17428, la Cour de cassation rappelle qu’un document intitulé "reconnaissance d’indications et de visite" ne saurait justifier à lui seul un droit à honoraires. Dans cette espèce un candidat acquéreur avait traité directement avec le propriétaire la vente d’un camping après avoir pourtant signé un bon de visite démontrant la présentation de celui-ci par l’agent immobilier. La Haute Cour rappelle qu’en l’absence de mandat ce seul document ne saurait justifier un droit à rémunération, et son non respect ne constitue pas une violation contractuelle.

Dans un arrêt du 30 avril 2014 n°13-13391, la Cour de cassation censure la cour d’appel de Versailles en rappelant son ancienne jurisprudence selon laquelle la loi Hoguet ne trouve pas à s’appliquer entre professionnels immobiliers. Ainsi, selon la première chambre civile, peu importe que la délégation de mandat comporte ou non un numéro d’enregistrement sur le registre des mandats, la rétrocession d’honoraires reste due conformément à la délégation.

 

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 (décret Hoguet) dispose que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause doit être mentionnée en caractère très apparents.

La cour d’appels de Paris dans un arrêt du 10 avril 2014 prononce la nullité du mandat simple dans laquelle la clause était seulement mentionnée en caractères minuscules, comme l’ensemble des autres mentions du contrat, même si son titre est en caractère gras.

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 30 janvier 2014 n°12-04200 juge que le vendeur qui s’était chargé de la déclaration de superficie habitable de son lot ne saurait reprocher aux acquéreurs son choix de recourir à un mesurage dont il était l’auteur… Peu importe qu’il se soit contenté de reprendre le mesurage résultant d'actes antérieurs, selon la cour, d'autant plus que le notaire rédacteur de l'acte avait expressément attiré son attention sur les conséquences légales pouvant justement résulter d'une erreur de superficie. Le vendeur est ainsi condamné à rembourser aux acquéreurs la somme de 15 327€.

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 juillet 2013 n°12-17149 juge que doit être considéré comme un vendeur professionnel, présumé connaître les vices de construction affectant le bien vendu, le vendeur béotien ayant lui même posé et installé l’objet à l’origine du vice. Dans ces conditions ce vendeur ne peut pas bénéficier de l’exonération de la garantie des vices cachées stipulée dans son acte de vente.

La Cour de cassation, censurant la cour d’appel de METZ, dans un arrêt du 4 décembre 2013 n°12-27293 précise qu’aux termes des articles L. 271-1 du CCH et 1134 du Code civil, l’exercice du droit de rétraction par un des coacquéreurs de l’immeuble ayant entraîné l’anéantissement de la vente, le vendeur n’est plus en droit d’exiger l’application du contrat à l’égard de l’autre acquéreur (notamment pour le règlement de la clause pénale).

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 n°12-20733, confirme la position de la cour d’appel qui a exactement retenu que l’état descriptif de division était un document non contractuel qui, en cas de contradiction avec le règlement de copropriété, document conventionnel, devait s’effacer devant celui-ci. Cet arrêt est l'occasion de rappeler que l'état descriptif de division est avant tout un document de publicité foncière.

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 novembre 2013, n°12-26128, affirme que l'agent immobilier peut régulièrement détenir un mandat exclusif de recherche d'un acquéreur signé par la seule épouse, alors même que l'immeuble à vendre est commun.
Faisant ainsi échec aux dispositions de l'article 1424 du Code civil, la Haute Cour affirme que « la cour d'appel a constaté que l'époux avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner le bien ou de le représenter pour conclure la vente ; qu'elle en a exactement déduit que ce contrat d'entremise pouvait valablement être signé par un seul des époux ». Ainsi la Cour rappelle indirectement que l'agent immobilier détient un mandat d'entremise et non de vente.

Actualités

Transaction : SCI vendeur non professionnel et vice caché

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 mars 2019 n°18-13673 rappelle que le vendeur est tenu des vices cachés de la chose vendue, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Une présomption irréfragable de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel.

A ce titre est qualifié de vendeur professionnel la société civile immobilière qui agit dans le cadre de son objet social, encore faut-il que son objet social prévoit expressément la vente d’immeuble, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Copropriété : Succession de syndics, article 18-2 et liquidation judiciaire

Dans un arrêt du 20 mars 2019 n°17-22417 la Cour de cassation juge quelorsque le nouveau syndic demande à l'ancien syndic en liquidation judiciaire la remise des fonds, documents et archives du syndicat ainsi que l'état des comptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l'action qu'il exerce à cette fin en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, échappe à l'interdiction des poursuites de l'article L. 622-21, I du Code de commerce.

Pour la Cour de cassation cette action tend au respect d'une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d'une somme d'argent.

Transaction : Le dispositif Denormandie précisé

L'arrêté et le décret du 26 mars 2019 relatifs au dispositif d’incitation fiscale dit Denormandie dans l'immobilier ancien sont parus au J.O du 27 mars 2019. Ces textes précisent les critères d'éligibilité et les résultats attendus des projets de rénovation de bâtiments anciens. En effet, le dispositif fiscal Denormandies'adresse aux particuliers, contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans l'achat d'un bien ancien énergivore à rénover, pour profiter d'un avantage fiscal (article 226 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019).

Un second arrêté du 26 mars 2019 fixe une liste des communes ouvrant droit à cette réduction d'impôt.

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées.

La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

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