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Dans un arrêt du 27 mars 2014 n°13-02290, la cour d’appel de Rouen retient sévèrement la responsabilité de l’agent immobilier pour défaut de conseil. Dans cette espèce le vendeur s’est contenté d’affirmer que le locataire commercial était à jour du paiement des loyers, mais n’a pas précisé que le locataire faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire (qui débouchera par la suite sur une liquidation judiciaire et une dette de loyer pour les acheteurs). Au cas particulier, le professionnel n’ignorait rien de la situation juridique du locataire dont il gérait également le local commercial vendu.

Dans un arrêt de censure du 2 juillet 2014 n°13-17428, la Cour de cassation rappelle qu’un document intitulé "reconnaissance d’indications et de visite" ne saurait justifier à lui seul un droit à honoraires. Dans cette espèce un candidat acquéreur avait traité directement avec le propriétaire la vente d’un camping après avoir pourtant signé un bon de visite démontrant la présentation de celui-ci par l’agent immobilier. La Haute Cour rappelle qu’en l’absence de mandat ce seul document ne saurait justifier un droit à rémunération, et son non respect ne constitue pas une violation contractuelle.

Dans un arrêt du 30 avril 2014 n°13-13391, la Cour de cassation censure la cour d’appel de Versailles en rappelant son ancienne jurisprudence selon laquelle la loi Hoguet ne trouve pas à s’appliquer entre professionnels immobiliers. Ainsi, selon la première chambre civile, peu importe que la délégation de mandat comporte ou non un numéro d’enregistrement sur le registre des mandats, la rétrocession d’honoraires reste due conformément à la délégation.

 

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 (décret Hoguet) dispose que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause doit être mentionnée en caractère très apparents.

La cour d’appels de Paris dans un arrêt du 10 avril 2014 prononce la nullité du mandat simple dans laquelle la clause était seulement mentionnée en caractères minuscules, comme l’ensemble des autres mentions du contrat, même si son titre est en caractère gras.

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 30 janvier 2014 n°12-04200 juge que le vendeur qui s’était chargé de la déclaration de superficie habitable de son lot ne saurait reprocher aux acquéreurs son choix de recourir à un mesurage dont il était l’auteur… Peu importe qu’il se soit contenté de reprendre le mesurage résultant d'actes antérieurs, selon la cour, d'autant plus que le notaire rédacteur de l'acte avait expressément attiré son attention sur les conséquences légales pouvant justement résulter d'une erreur de superficie. Le vendeur est ainsi condamné à rembourser aux acquéreurs la somme de 15 327€.

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 juillet 2013 n°12-17149 juge que doit être considéré comme un vendeur professionnel, présumé connaître les vices de construction affectant le bien vendu, le vendeur béotien ayant lui même posé et installé l’objet à l’origine du vice. Dans ces conditions ce vendeur ne peut pas bénéficier de l’exonération de la garantie des vices cachées stipulée dans son acte de vente.

La Cour de cassation, censurant la cour d’appel de METZ, dans un arrêt du 4 décembre 2013 n°12-27293 précise qu’aux termes des articles L. 271-1 du CCH et 1134 du Code civil, l’exercice du droit de rétraction par un des coacquéreurs de l’immeuble ayant entraîné l’anéantissement de la vente, le vendeur n’est plus en droit d’exiger l’application du contrat à l’égard de l’autre acquéreur (notamment pour le règlement de la clause pénale).

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 n°12-20733, confirme la position de la cour d’appel qui a exactement retenu que l’état descriptif de division était un document non contractuel qui, en cas de contradiction avec le règlement de copropriété, document conventionnel, devait s’effacer devant celui-ci. Cet arrêt est l'occasion de rappeler que l'état descriptif de division est avant tout un document de publicité foncière.

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 novembre 2013, n°12-26128, affirme que l'agent immobilier peut régulièrement détenir un mandat exclusif de recherche d'un acquéreur signé par la seule épouse, alors même que l'immeuble à vendre est commun.
Faisant ainsi échec aux dispositions de l'article 1424 du Code civil, la Haute Cour affirme que « la cour d'appel a constaté que l'époux avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner le bien ou de le représenter pour conclure la vente ; qu'elle en a exactement déduit que ce contrat d'entremise pouvait valablement être signé par un seul des époux ». Ainsi la Cour rappelle indirectement que l'agent immobilier détient un mandat d'entremise et non de vente.

Dans un arrêt de cassation du 27 novembre 2013 n°12-13897, la Cour de cassation rappelle au visa de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Il est à préciser qu’en l’état actuel du projet de loi Alur la clause pénale sera certainement plafonnée à un montant fixé par décret.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 octobre 2013, n°12-24267, affirme que l’agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l’état de déclarations erronées d’une partie, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. La Haute Cour affirme cependant, qu’il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 n°12-25682, censurant la cour d’appel, juge et rappelle qu’un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale, bien que le mandat fût donné en des termes très larges « mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de généralement faire le nécessaire… ». La Haute Cour prononce (sans renvoi) la nullité de l’assemblée générale contestée.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 10 avril 2013 n°10-20507, a retenu la responsabilité d’un syndic pour avoir maintenu en vigueur des contrats de travail de gardien ne respectant pas la législation en vigueur, alors même que ces contrats avaient été dressés par le précédent syndic. Ces contrats avaient entraîné une condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de rappels de salaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-20504 rappelle aux agents immobiliers qu’il faut être prudent avec les termes utilisés dans les publicités de commercialisation, notamment lorsqu’il s’agit de vendre de l’investissement locatif (Demessine). L’agent immobilier avait notamment remis une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d’occupation ». Or, comme souvent dans ce type d’investissement, la société preneuse avait été placée en liquidation judiciaire. Le bail commercial avait été repris mais à des conditions pécuniaires désavantageuses, ce qui générait pour les acquéreurs une perte financière.
La Cour juge qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les risques réels de l’investissement.

Actualités

Copropriété : Division d’un lot sans autorisation et opposabilité au syndicat

Dans un arrêt du 7 février 2018 n°17-31101 la Cour de cassation affirme que la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification.

Ainsi, l’opposabilité au syndicat de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale.

Transaction : Obligation d’information de l’intermédiaire immobilier

La Cour de cassation, dans un arrêt sévère du 9 janvier 2018 n°18-10245, rappelle que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil à l’égard des parties. En l’espèce la Haute Cour va jusqu’à affirmer que l’intermédiaire immobilier était tenu d’une obligation de conseil et à ce titre d’informer ses mandants de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l’état d’avancement d’un projet de rocade à proximité du bien acheté…

La cour d’appel plus pragmatique avait quand à elle jugé que les vendeur n’avaient aucunement besoin du conseil de l’agent immobilier pour se rendre compte que leur silence délibéré trompait leurs cocontractants. Dans cette occurrence il est manifeste que les vendeurs ont voulu cacher cette situation ; finalement le silence complice et blâmable de l’agent immobilier se retourne contre lui, puisqu’il est condamné à l’égard des vendeurs (qui ont vu leur vente annulée) ! 

Hauteur de la végétation et trouble anormal de voisinage

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2018 n°17-15231 juge que l’'auteur d'un trouble dépassant les inconvénients normaux du voisinage doit le réparer même s'il n'a pas méconnu la réglementation  en matière de hauteur de végétation.

En l’espèce il ressortait des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la voisine  justifiait d'un préjudice lié au caractère anormalement envahissant d'une haie composée d'arbres à croissance rapide dont, par leur amplitude, les branches plongeaient dans l'obscurité les pièces, la terrasse et le jardin de sa résidence. Le phénomène d'assombrissement se poursuivant au fil des années, la réduction en hauteur des végétaux permettait de mettre fin aux troubles de voisinage.

Profession : Travailleur indépendant et requalification en contrat de travail

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 11 janvier 2019 a jugé qu’il existait un « faisceau suffisant d’indices » pour requalifier en contrat de travail la relation entre un chauffeur VTC et la plateforme UBER !

Cet arrêt retentissant pourrait avoir d'importantes répercussions, notamment dans le milieu de l’immobilier et sur certains contrats d’agents commerciaux.

La Cour de cassation avait déjà tranché en ce sens pour des livreurs à vélos dans son arrêt du 28 novembre 2018 n°17-20079. Pour mémoire cet arrêt rappelle que le lien de subordination est caractérisé par l’exécution d’un travail sous l’autorité d’un employeur qui a le pouvoir de donner des ordres et des directives, d’en contrôler l’exécution et de sanctionner les manquements de son subordonné.

Transaction : Le contenu du mandat influe sur sa nature juridique

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2018 n°17-14009 rappelle que le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée, à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément.

La Cour rappelle qu'un tel mandat, dès lors qu'il ne prévoit pas cette clause expresse, peut valablement être signé par un seul des époux.

Cependant dans cette espèce la Haute Cour relève que le mandataire avait le pouvoir, notamment, d'établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions convenus et de recueillir la signature de l'acquéreur. Dès lors pour les magistrats un tel mandat ne constitue pas un simple acte d'administration relevant de l'article 1421 du Code civil que chacun des époux aurait eu le pouvoir d'accomplir seul.

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