La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 octobre 2023 n°22-18723, juge qu’en l'absence de distinction, dans l'opposition formée par le syndic en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 n'affecte pas la validité de cette opposition.

Cette irrégularité constitue toutefois un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l'hypothèque légale spéciale (ancien privilège) prévue à l'article 2402 du Code civil.

Cet arrêt réitère l’exigence jurisprudentielle concernant l’obligation pour le syndic de distinguer les différentes créances dans son opposition. Cet arrêt semble toutefois constituer un nouvel apport en exigeant ici expressément la distinction entre « les quatre types de créances » au sens de l’article 5-1 du décret de 1967.

Le fait que le syndic ait joint en annexe à son opposition « un extrait de compte copropriétaire pour une période déterminée » est à juste titre jugé inopérant.

La cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt intéressant le 23 mai 2023 n°21-01979 concernant la responsabilité de l’agent immobilier au regard de son obligation de conseil et eu égard aux informations qu’il doit délivrer notamment sur le régime de plus-value immobilière. La cour juge que l’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil qui l’oblige à alerter ses mandants des risques propres à la vente projetée et à s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à la validité et à l’efficacité de l’acte signé avec son concours, mais ce devoir s’inscrit dans le cadre de sa compétence qui n’est pas celle d’un professionnel de la fiscalité.

Dans cette espèce le vendeur avait refusé de signer la promesse, malgré l’offre acceptée, au motif qu’il devait régler 40 000€ de plus-value. L’agence immobilière ORPI l’a donc assigné pour obtenir le paiement d’une indemnité équivalente à ses honoraires ; la vente ne s’étant pas réalisée du fait du mandant.

Les juges toulousains affirment que « l’agence ORPI qui n’est pas un professionnel de la fiscalité n’a donc pas commis de manquement à son devoir d’information et de conseil qui aurait vicié le consentement de son mandant. »

La cour rejette ainsi la responsabilité de l’agence, mais censure le jugement de première instance qui avait octroyé à l’agence le paiement de ses honoraires à titre indemnitaire. Selon une jurisprudence désormais établie, concernant la portée du mandat d’entremise, le simple fait de ne pas avoir conclu la vente, même aux conditions prévues par le mandat, ne constitue pas une faute du mandant.

Le débat sur la place des locations meublées touristiques de courtes durées (AIRBNB notamment) n’en a décidément pas fini de faire parler de lui, notamment dans les immeubles en copropriété. Il est vrai que le sujet est au cœur des préoccupations dans les communes en zone tendue où le tourisme fait directement concurrence à la location longue durée.

Le tribunal judiciaire de Nice apporte sa pierre à l’édifice en tentant de faire évoluer la qualification juridique d’une telle location  (TJ NICE 03/03/2023 n°22/02991). L’activité est-elle réellement commerciale par nature, comme pourrait le laisser entendre les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ? Pour le tribunal judiciaire de Nice, la réponse est négative. Cette réglementation, issue de la loi ALUR, est étrangère au droit de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965.

Tout dépendrait donc de la manière dont la location est pratiquée : elle sera commerciale s’il est rapporté la preuve de l’existence de prestations de service associées, mais elle restera civile en cas de location pure et simple. Le feuilleton judiciaire n’est pas terminé : l’affaire est désormais pendante devant la Cour d’appel d’Aix en Provence dont la jurisprudence en la matière semble aussi sévère que celle adoptée par la Cour d’appel de Paris. Espérons que cette juridiction saura néanmoins saisir cette opportunité pour ouvrir la porte à une clarification sur la nature juridique des locations saisonnière.

A suivre…

La Cour d’appel d’Aix en Provence vient de rendre une décision le 14 septembre 2023 n°22-03440 particulièrement intéressante en droit sur la question de la nullité, relative ou absolue, d’un acte passé par le syndic en violation d’une résolution d’assemblée générale. En l’occurrence, la difficulté posée ne résidait pas dans l’absence d’autorisation mais dans le dépassement des pouvoirs consentis au syndic par l’assemblée générale. La Cour d’appel statue ici sur renvoi après cassation (Cass. civ. 2ème 30 septembre 2021 n°20-15813), l’arrêt lui faisant précisément grief de n’avoir expressément qualifié juridiquement la nature de la nullité encourue.

La qualification juridique de la nullité est déterminante en particulier au regard de la qualité à agir d’un tiers au contrat (article 1165 du Code civil), l’action étant ici menée par un copropriétaire et non par le syndicat. Ainsi, à l’issue d’un long débat judiciaire, la Cour d’appel d’Aix en Provence confirme qu’en l’espèce la nullité encourue, qui portait sur la conclusion d’un contrat d’installation d’antennes relais sur les parties communes non conforme à l’autorisation consentie par l’assemblée générale, revêtait ici la nature d’une nullité absolue pouvant être soulevée par toute personne qui y a un intérêt.

Pour les magistrats aixois, un copropriétaire agissant en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 « doit donc être déclaré recevable à agir en nullité du contrat litigieux, dès lorsqu’il a intérêt à s’assurer que la décision prise en assemblée générale a été bien exécutée par le syndic ».

La Cour de cassation vient de rendre un arrêt du 7 septembre 2023 n°22-18101 rappelant que le propriétaire d’un bien loué en meublé touristique, sans autorisation communale, ne peut être sanctionné d’une amende que s’il est prouvé que ce local avait un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La Haute précise que la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d'une occupation d'un local par son propriétaire, ne permet pas d'en établir l'usage à cette date ni de le faire présumer.

Dès lors elle est inopérante pour prouver qu'il était affecté, à cette date, à un usage d'habitation, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.

Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) a publié le 4 juillet dernier sa préconisation n°16 relative aux prérogatives du conseil syndical.

Cet avis fait suite à l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a conféré de nouvelles prérogatives au conseil syndical modifiant substantiellement son rôle.

A la délégation spéciale visée par l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 s’adjoint désormais une délégation générale visée par l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La cour d’appel de Limoges, dans un arrêt du 2 mars 2023 n°22-00061, retient la responsabilité in solidum du diagnostiqueur, de l’agent immobilier et du notaire à l’occasion d’une vente immobilière comportant un diagnostic amiante partiel et imparfait.

Dans cette espèce les acheteurs achètent un ensemble de bâtiments, le diagnostic amiante joint à l’acte ne faisant pas état de la présence d'amiante. Un diagnostic ultérieur, réalisé à leur demande, révèle finalement la présence d'amiante dans le toit de deux hangars et de la volière.

La cour retient la responsabilité du diagnostiqueur qui a manqué à son devoir d'information et de conseil en ne réalisant qu’un diagnostic partiel des biens vendus.

Elle retient également la responsabilité de l’intermédiaire immobilier qui s’est rendu coupable d’une négligence fautive dans la vérification de la portée du diagnostic qui lui avait été remis et qu’il avait annexé au compromis. Selon les juges, une simple comparaison entre le compromis et le diagnostic amiante lui aurait permis de constater que le diagnostic ne portait pas sur l'ensemble du bien vendu.

Enfin, le notaire n’est pas non plus épargné, en sa qualité de professionnel du droit, le notaire est tenu, envers sa clientèle, à un devoir d’information et de conseil et il doit veiller à assurer l’efficacité des actes qu’il rédige. Selon les magistrats, le notaire avait négligé de vérifier si le rapport de diagnostic s’étendait à l’ensemble des bâtiments vendus, alors que le plan figurant dans ce rapport révélait une anomalie sur ce point.

La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt du 13 mars 2023 n°21-02561, rejette la demande indemnitaire de l’agent immobilier qui n’a pas vérifié la capacité juridique du vendeur au moment de la signature de la promesse de vente.

Celui-ci était en liquidation judiciaire lors de la signature de l’acte sous seing privé de vente et il a conclu cet acte lui-même, avec sa mère, alors qu’en application des dispositions du Code de commerce, ce contrat aurait dû être conclu par le liquidateur avec l’autorisation du juge commissaire.

La cour considère donc que le défaut de réitération de l’acte de vente résulte de la propre faute de l’agent immobilier qui ne peut donc prétendre à indemnisation.

L’article L126-28-1 du code de la construction et de l’habitation dispose notamment que l’audit énergétique concerne « la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Cette rédaction étant apparemment contradictoire en ce qui concerne les maisons situées au sein des copropriétés horizontales, se posait la question de savoir si les maisons individuelles classées F et G soumises au statut de la copropriété doivent faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire avant leur mise en vente. La Direction de l’habitat (DHUP) a apporté une réponse pas forcément évidente.

Elle affirme que « sauf disposition particulière du règlement de copropriété, si les maisons individuelles d’une copropriété « horizontale » constituent bien un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire, et que celles-ci sont classées F ou G au titre du DPE, elles seront également soumises à l’obligation de réalisation d’un audit énergétique réglementaire avant-vente à compter du 1er avril 2023 ».

La Cour de cassation a été saisie d’une QPC relative à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il impose au bailleur qui justifie d'un motif légitime de reprendre son bien pour l'habiter, de proposer à son locataire âgé de plus de 65 ans et ne disposant que de faibles revenus, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Dans son arrêt du 30 mars 2023, n°22-21763, la Cour de cassation a considéré que cette question présentait un caractère sérieux et par conséquent a renvoyé cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel.

Le Conseil constitutionnel a rendu une décision n°2023-1050 QPC le 26 mai 2023 jugeant finalement cette disposition conforme à la constitution. Pour les Hauts magistrats le législateur a entendu protéger les locataires âgés et disposant de faibles ressources contre le risque de devoir quitter leur résidence principale et d’avoir à se reloger en l’absence de renouvellement du bail.

Pour les magistrats de la Cour suprême, les dispositions contestées mettent ainsi en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent.

Cette obligation de relogement dans un périmètre géographique limité, comportant certaines exceptions, ne porte donc pas une atteinte disproportionnée au droit de propriétéau regard de l’objectif poursuivi par le texte.

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 11 mai 2023 n°21-25480, vient rappeler que le vice caché, au sens de l’article 1641 du Code civil, s’entend du défaut qui rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine, mais également du défaut qui en diminue tellement l’usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu.

Dans cette espèce les acquéreurs avaient assigné les vendeurs (professionnels) d’un terrain à construire au motif que celui-ci comportait des déchets en sous-sol sur toute sa superficie, ce qui rendait impossible la réalisation d’un potager.

Leurs demandes, accueillies en cassation, consistaient à exiger des vendeurs le paiement de diverses sommes au titre de la remise en état du terrain, de la dépréciation du bien, de la perte de jouissance du terrain, et au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Finalement il ne faut pas sous-estimer l’importance de pouvoir réaliser un potager…

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 février 2023 n°21-25521, rappelle une nouvelle fois que l’agent immobilier ne peut pas prétendre à honoraires ou indemnisation si l’acte qui n’a pas été régularisé est une promesse unilatérale de vente.

En effet, la promesse unilatérale de vente ne comporte pas d’engagement ferme du bénéficiaire d’acquérir (seulement une option d’achat). Il lui est donc loisible de ne pas lever l’option et de renoncer à l’acquisition (en perdant l’indemnité d’éviction en principe) sans être fautif.

Dans cette espèce la Haute Cour juge que la vente n’ayant pas été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970, l’agence immobilière n’avait donc pas droit à des honoraires.

Elle confirme également que la cour d’appel qui n’a pas constaté que la non-réalisation de la vente était imputable à une faute du bénéficiaire a pu en déduire que l’agence immobilière ne pouvait pas prétendre non plus à l’allocation de dommages-intérêts.

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt de censure du 9 mars 2023 n°21-21793, que lorsqu’il existe une copropriété au sein du périmètre d’une ASL, les charges de fonctionnement de celle-ci doivent être appelées directement auprès des copropriétaires et non auprès du syndic.

Pour la Haute Cour le fait d’intégrer les charges de l’ASL au sein du budget de la copropriété est de nature à fausser les comptes du syndicat des copropriétaires et la quote-part de charges appelée aux copropriétaires.

Elle ajoute que cette pratique conduit également à biaiser le montant des appels de cotisation du fonds travaux (rappelons-le déterminé par référence au budget prévisionnel du syndicat).

En pratique il ne faut donc pas confondre l’option prévue par l’article 22 III de la loi de 1965, qui permet la représentation à l’assemblée de l’ASL par le président du conseil syndical des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’ASL, et la contribution aux charges qui ne peut pas être faite « par représentation ».

La cour d’appel de Paris a été amenée à statuer sur la notion d’entremise, au sens de la loi Hoguet, dans un arrêt du 30 janvier 2023 n°21-10463.

Les magistrats parisiens reconnaissent en l’espèce un droit à honoraires à l’intermédiaire immobilier, jugeant notamment que les « échanges de mails qui ont abouti à l’offre constituent bien une négociation et la justification des diligences accomplies ».

Il importe peu, selon la cour, que les sociétés acquéreur et vendeur se connaissaient précédemment dès lors que les diligences accomplies par l’intermédiaire ont permis la rencontre des volontés.

Et les magistrats d’ajouter, peu importe les griefs développés par la mandante sur la qualité des prestations de sa cocontractante dès lors que cette dernière a accompli sa mission en recueillant des offres d’achats dont la dernière s’est concrétisée par la cession.

Actualités

Transaction : Irrévocabilité du mandat et période de dénonciation

Il résulte de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 que passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une clause d’exclusivité ou une clause pénale peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La Cour d’appel de Bordeaux dans ce même arrêt du 1er février 2024 n°20-03739 juge qu’en vertu de cette disposition pendant les trois premiers mois irrévocables du mandat, il n’est pas possible de le dénoncer, sauf à notifier le préavis quinze jours en amont afin que le mandat prenne effectivement fin au bout de ce premier délai incompressible de trois mois.

En l’espèce la période irrévocable de 3 mois prenait fin le 8 avril 2019, or les mandants avaient dénoncé le mandat le 4 avril 2019 pour ce terme, sans respecter le délai de 15 jours.

Dans l’intervalle l’agence leur a adressé une offre d’achat aux conditions du mandat le 12 avril 2019, à laquelle ils n’ont pas donné suite. Ils sont légitimement condamnés à payer la clause pénale à l’agence, la cour d’appel confirmant que l’offre d’achat a été transmise pendant la validité du mandat.

Copropriété : Modalités pratiques de l’appel de cotisation du fonds travaux

Comment doit-être appelé le fonds travaux obligatoire, selon les tantièmes généraux ou selon le critère d’utilité ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt 4 juillet 2024 n°22-21758 publié au Bulletin. Pour la Haute Cour, la cotisation au fonds de travaux prévue par l'article 14-2 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, est appelée au même rythme que le budget prévisionnel. Elle précise en outre qu’elle n'est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

En effet, selon l'article 10 alinéa 2 de la loi de 1965 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».

Copropriété/ASL : Régularité de la décision de mettre à jour les statuts d’une ASL

La mise à jour des statuts des ASL est une obligation légale. Cette mise à jour doit-elle cependant être adoptée régulièrement lors d’une assemblée générale de l’ASL ?

La Cour de cassation répond par l’affirmative dans un arrêt de censure du 25 avril 2024 n°22-20174. Pour les juges du Droit, peu importe que la mise à jour des statuts d’ASL soit une obligation légale, la décision de mettre à jour lesdits statuts doit faire l’objet d’une adoption régulière de l’assemblée générale des propriétaires membres de l’ASL (quorum et majorité). En l’espèce les statuts d'origine de l'ASL stipulaient que « la décision de modification des statuts devait être prise par la moitié au moins des membres de l'assemblée détenant ensemble les trois quarts des voix au moins ».

Ces modalités n’avaient pas été respectées ce qui impliquait que la décision qui avait adopté la mise à jour des statuts était nulle et avec elle la mise à jour, faisant perdre sa capacité juridique à l’ASL.

Transaction : Honoraires, nécessité absolue de produire son mandat

La cour d’appel de Pau rappelle dans un arrêt du 11 avril 2024 n°23-00176 ô combien la production du mandat demeure indispensable en cas d’action judiciaire visant à réclamer le paiement d’honoraires.

Dans cette affaire l’agence soutenait détenir un mandat de recherche de la part d’un promoteur (SAGEC SUD ATLANTIQUE) et lui avoir vendu les deux terrains objet de ce mandat. Le promoteur s’étant abstenu de régler les honoraires convenus une fois les ventes passées, l’agence l’a assigné en paiement. Malheureusement l’agence semblait dans l’impossibilité de produire ce mandat (perdu ?) et produisait toutefois la copie de son registre faisant mention de ce mandat de recherche, une convention d’honoraires rédigée par la SAGEC et son modèle de mandat de recherche.

La cour déboute l’agence et retient que « la mention sur son propre registre des mandats, même conjuguée au constat d’huissier sus-décrit, tout comme la convention d’honoraires intermédiaire, qui se réfère à une lettre de mission du 4 septembre 2015 (…) et sur laquelle ne figure ni le numéro du mandat ni les renseignements relatifs à la carte professionnelle de l’appelante, sont insuffisantes pour attester de la réalité du mandat n° 9790 ».

Ainsi faute de produire ce mandat, l’agence ne rapporte ni la preuve de son existence ni celle de sa régularité et sa carence ne peut être suppléée par les pièces qu’elle produit à l’instance.

Transaction/Bail d’habitation : Le DPE « petites surfaces » est arrivé !

L’arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces et actualisant les tarifs annuels de l’énergie est enfin paru (J.O du 20 avril 2024) !

Comme attendu cet arrêté modifie les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m2 de surface de référence et l’appellation de la surface utilisée dans le diagnostic de performance énergétique. Ce texte s’appliquera à compter du 1er juillet 2024 et uniquement en France métropolitaine. Il modifie l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation en France métropolitaine, ainsi que l'arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l'établissant. 

Les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² peuvent faire l'objet d'un document attestant de la nouvelle étiquette du diagnostic de performance énergétique

Cette attestation remplace l'étiquette initiale du diagnostic de performance énergétique par une nouvelle étiquette. Elle se borne à tirer les conséquences de la modification des valeurs seuils des étiquettes entrant en vigueur avec le présent arrêté, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du diagnostic de performance énergétique dont elle remplace l'étiquette. En l'absence de production d'une attestation, le diagnostic de performance énergétique produit initialement reste valable.

Cette attestation est générée et téléchargeable sous forme dématérialisée exclusivement par l'ADEME sur le site internet de l'Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l'audit.

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