Il résulte de l’article 1719 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent… d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Si une invasion de punaises de lit est attentatoire à la décence du logement, elle ne peut toutefois être reprochée au bailleur que si elle provient du logement lui-même et n’a pas été importée par le locataire.
Rappelant ce principe, la cour d’appel d’Aix en Provence juge dans un arrêt du 6 septembre 2023 n°21-18072 que « la quasi-concomitance entre l’entrée dans les lieux et l’apparition des lésions subies par la locataire, alors même qu’il est établi l’absence de punaise de lit dans le précédent appartement des locataires, la preuve était rapportée de l’infestation des lieux loués préalablement à l’emménagement des locataires. »
Pour les magistrats, qui se livrent à une appréciation in concreto, il est peu probable que dans un laps de temps aussi court, des tiers visitant les locataires aient introduit ces insectes ou que ces derniers aient été rapportés au domicile par les locataires eux-mêmes.
Aussi, c’est valablement que le premier juge a retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, causant préjudice à ses locataires.
La présence de fissures lors de la visite par les acquéreurs peut-elle constituer malgré tout un vice caché ? Ayant constaté l'apparition de fissures sur les murs et façades de leur maison, ainsi que sur la piscine, les acquéreurs ont, après expertise judiciaire, assigné les vendeurs aux fins d'indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour de cassation dans un arrêt du 14 septembre 2023 n°22-16623 affirme que si les acquéreurs avaient constaté, lors des visites préalables à la vente, la présence de traces de fissures sur les façades, ils ne pouvaient, n'étant ni des professionnels du bâtiment ni tenus de se faire accompagner par un homme de l'art, se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences.
Ainsi pour les magistrats, le vice ne présentait pas un caractère apparent lors de l’achat, au sens de l'article 1641 du Code civil ; la garantie légale des vendeurs jugés de mauvaise foi (il avait été constaté par l'expert la présence de traces de réparations de fissures sur les façades) est donc due.
La Cour de cassation trouve ici un équilibre entre l’obligation élémentaire de renseignement des acquéreurs béotiens et l’obligation légale d’information et de garantie des vendeurs.
La cour d’appel de Montpellier juge, dans un arrêt du 28 septembre 2023 n°19-02608, que l’acquéreur peut en l’espèce demander la résolution de la vente si les dispositions de l’article L 125-5 IV du code de l’environnement ne sont pas respectées, ce qui était le cas en l’occurrence ; le vendeur ayant faussement déclaré que le bien n’avait pas précédemment subi de sinistre lié à une catastrophe naturelle.
La résolution de la vente implique de replacer les acquéreurs dans l’état dans lequel ils se seraient trouvés si la vente n’avait pas eu lieu.
Dès lors, la cour estime que les demandes de remboursement à l’encontre des vendeurs au titre du prix de vente, des frais d’agence et de notaire apparaissent justifier (456 850€ pour un bien vendu 400 000€, 12 ans plus tôt).
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 octobre 2023 n°22-18723, juge qu’en l'absence de distinction, dans l'opposition formée par le syndic en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 n'affecte pas la validité de cette opposition.
Cette irrégularité constitue toutefois un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l'hypothèque légale spéciale (ancien privilège) prévue à l'article 2402 du Code civil.
Cet arrêt réitère l’exigence jurisprudentielle concernant l’obligation pour le syndic de distinguer les différentes créances dans son opposition. Cet arrêt semble toutefois constituer un nouvel apport en exigeant ici expressément la distinction entre « les quatre types de créances » au sens de l’article 5-1 du décret de 1967.
Le fait que le syndic ait joint en annexe à son opposition « un extrait de compte copropriétaire pour une période déterminée » est à juste titre jugé inopérant.
La cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt intéressant le 23 mai 2023 n°21-01979 concernant la responsabilité de l’agent immobilier au regard de son obligation de conseil et eu égard aux informations qu’il doit délivrer notamment sur le régime de plus-value immobilière. La cour juge que l’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil qui l’oblige à alerter ses mandants des risques propres à la vente projetée et à s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à la validité et à l’efficacité de l’acte signé avec son concours, mais ce devoir s’inscrit dans le cadre de sa compétence qui n’est pas celle d’un professionnel de la fiscalité.
Dans cette espèce le vendeur avait refusé de signer la promesse, malgré l’offre acceptée, au motif qu’il devait régler 40 000€ de plus-value. L’agence immobilière ORPI l’a donc assigné pour obtenir le paiement d’une indemnité équivalente à ses honoraires ; la vente ne s’étant pas réalisée du fait du mandant.
Les juges toulousains affirment que « l’agence ORPI qui n’est pas un professionnel de la fiscalité n’a donc pas commis de manquement à son devoir d’information et de conseil qui aurait vicié le consentement de son mandant. »
La cour rejette ainsi la responsabilité de l’agence, mais censure le jugement de première instance qui avait octroyé à l’agence le paiement de ses honoraires à titre indemnitaire. Selon une jurisprudence désormais établie, concernant la portée du mandat d’entremise, le simple fait de ne pas avoir conclu la vente, même aux conditions prévues par le mandat, ne constitue pas une faute du mandant.
Le débat sur la place des locations meublées touristiques de courtes durées (AIRBNB notamment) n’en a décidément pas fini de faire parler de lui, notamment dans les immeubles en copropriété. Il est vrai que le sujet est au cœur des préoccupations dans les communes en zone tendue où le tourisme fait directement concurrence à la location longue durée.
Le tribunal judiciaire de Nice apporte sa pierre à l’édifice en tentant de faire évoluer la qualification juridique d’une telle location (TJ NICE 03/03/2023 n°22/02991). L’activité est-elle réellement commerciale par nature, comme pourrait le laisser entendre les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ? Pour le tribunal judiciaire de Nice, la réponse est négative. Cette réglementation, issue de la loi ALUR, est étrangère au droit de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965.
Tout dépendrait donc de la manière dont la location est pratiquée : elle sera commerciale s’il est rapporté la preuve de l’existence de prestations de service associées, mais elle restera civile en cas de location pure et simple. Le feuilleton judiciaire n’est pas terminé : l’affaire est désormais pendante devant la Cour d’appel d’Aix en Provence dont la jurisprudence en la matière semble aussi sévère que celle adoptée par la Cour d’appel de Paris. Espérons que cette juridiction saura néanmoins saisir cette opportunité pour ouvrir la porte à une clarification sur la nature juridique des locations saisonnière.
A suivre…
La Cour d’appel d’Aix en Provence vient de rendre une décision le 14 septembre 2023 n°22-03440 particulièrement intéressante en droit sur la question de la nullité, relative ou absolue, d’un acte passé par le syndic en violation d’une résolution d’assemblée générale. En l’occurrence, la difficulté posée ne résidait pas dans l’absence d’autorisation mais dans le dépassement des pouvoirs consentis au syndic par l’assemblée générale. La Cour d’appel statue ici sur renvoi après cassation (Cass. civ. 2ème 30 septembre 2021 n°20-15813), l’arrêt lui faisant précisément grief de n’avoir expressément qualifié juridiquement la nature de la nullité encourue.
La qualification juridique de la nullité est déterminante en particulier au regard de la qualité à agir d’un tiers au contrat (article 1165 du Code civil), l’action étant ici menée par un copropriétaire et non par le syndicat. Ainsi, à l’issue d’un long débat judiciaire, la Cour d’appel d’Aix en Provence confirme qu’en l’espèce la nullité encourue, qui portait sur la conclusion d’un contrat d’installation d’antennes relais sur les parties communes non conforme à l’autorisation consentie par l’assemblée générale, revêtait ici la nature d’une nullité absolue pouvant être soulevée par toute personne qui y a un intérêt.
Pour les magistrats aixois, un copropriétaire agissant en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 « doit donc être déclaré recevable à agir en nullité du contrat litigieux, dès lorsqu’il a intérêt à s’assurer que la décision prise en assemblée générale a été bien exécutée par le syndic ».
La Cour de cassation vient de rendre un arrêt du 7 septembre 2023 n°22-18101 rappelant que le propriétaire d’un bien loué en meublé touristique, sans autorisation communale, ne peut être sanctionné d’une amende que s’il est prouvé que ce local avait un usage d’habitation au 1er janvier 1970.
La Haute précise que la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d'une occupation d'un local par son propriétaire, ne permet pas d'en établir l'usage à cette date ni de le faire présumer.
Dès lors elle est inopérante pour prouver qu'il était affecté, à cette date, à un usage d'habitation, au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) a publié le 4 juillet dernier sa préconisation n°16 relative aux prérogatives du conseil syndical.
Cet avis fait suite à l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a conféré de nouvelles prérogatives au conseil syndical modifiant substantiellement son rôle.
A la délégation spéciale visée par l’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965 s’adjoint désormais une délégation générale visée par l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La cour d’appel de Limoges, dans un arrêt du 2 mars 2023 n°22-00061, retient la responsabilité in solidum du diagnostiqueur, de l’agent immobilier et du notaire à l’occasion d’une vente immobilière comportant un diagnostic amiante partiel et imparfait.
Dans cette espèce les acheteurs achètent un ensemble de bâtiments, le diagnostic amiante joint à l’acte ne faisant pas état de la présence d'amiante. Un diagnostic ultérieur, réalisé à leur demande, révèle finalement la présence d'amiante dans le toit de deux hangars et de la volière.
La cour retient la responsabilité du diagnostiqueur qui a manqué à son devoir d'information et de conseil en ne réalisant qu’un diagnostic partiel des biens vendus.
Elle retient également la responsabilité de l’intermédiaire immobilier qui s’est rendu coupable d’une négligence fautive dans la vérification de la portée du diagnostic qui lui avait été remis et qu’il avait annexé au compromis. Selon les juges, une simple comparaison entre le compromis et le diagnostic amiante lui aurait permis de constater que le diagnostic ne portait pas sur l'ensemble du bien vendu.
Enfin, le notaire n’est pas non plus épargné, en sa qualité de professionnel du droit, le notaire est tenu, envers sa clientèle, à un devoir d’information et de conseil et il doit veiller à assurer l’efficacité des actes qu’il rédige. Selon les magistrats, le notaire avait négligé de vérifier si le rapport de diagnostic s’étendait à l’ensemble des bâtiments vendus, alors que le plan figurant dans ce rapport révélait une anomalie sur ce point.
La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt du 13 mars 2023 n°21-02561, rejette la demande indemnitaire de l’agent immobilier qui n’a pas vérifié la capacité juridique du vendeur au moment de la signature de la promesse de vente.
Celui-ci était en liquidation judiciaire lors de la signature de l’acte sous seing privé de vente et il a conclu cet acte lui-même, avec sa mère, alors qu’en application des dispositions du Code de commerce, ce contrat aurait dû être conclu par le liquidateur avec l’autorisation du juge commissaire.
La cour considère donc que le défaut de réitération de l’acte de vente résulte de la propre faute de l’agent immobilier qui ne peut donc prétendre à indemnisation.
L’article L126-28-1 du code de la construction et de l’habitation dispose notamment que l’audit énergétique concerne « la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».
Cette rédaction étant apparemment contradictoire en ce qui concerne les maisons situées au sein des copropriétés horizontales, se posait la question de savoir si les maisons individuelles classées F et G soumises au statut de la copropriété doivent faire l’objet d’un audit énergétique réglementaire avant leur mise en vente. La Direction de l’habitat (DHUP) a apporté une réponse pas forcément évidente.
Elle affirme que « sauf disposition particulière du règlement de copropriété, si les maisons individuelles d’une copropriété « horizontale » constituent bien un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire, et que celles-ci sont classées F ou G au titre du DPE, elles seront également soumises à l’obligation de réalisation d’un audit énergétique réglementaire avant-vente à compter du 1er avril 2023 ».
La Cour de cassation a été saisie d’une QPC relative à l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu'il impose au bailleur qui justifie d'un motif légitime de reprendre son bien pour l'habiter, de proposer à son locataire âgé de plus de 65 ans et ne disposant que de faibles revenus, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Dans son arrêt du 30 mars 2023, n°22-21763, la Cour de cassation a considéré que cette question présentait un caractère sérieux et par conséquent a renvoyé cette question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel.
Le Conseil constitutionnel a rendu une décision n°2023-1050 QPC le 26 mai 2023 jugeant finalement cette disposition conforme à la constitution. Pour les Hauts magistrats le législateur a entendu protéger les locataires âgés et disposant de faibles ressources contre le risque de devoir quitter leur résidence principale et d’avoir à se reloger en l’absence de renouvellement du bail.
Pour les magistrats de la Cour suprême, les dispositions contestées mettent ainsi en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent.
Cette obligation de relogement dans un périmètre géographique limité, comportant certaines exceptions, ne porte donc pas une atteinte disproportionnée au droit de propriétéau regard de l’objectif poursuivi par le texte.
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 11 mai 2023 n°21-25480, vient rappeler que le vice caché, au sens de l’article 1641 du Code civil, s’entend du défaut qui rend la chose impropre à l'usage auquel on la destine, mais également du défaut qui en diminue tellement l’usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu.
Dans cette espèce les acquéreurs avaient assigné les vendeurs (professionnels) d’un terrain à construire au motif que celui-ci comportait des déchets en sous-sol sur toute sa superficie, ce qui rendait impossible la réalisation d’un potager.
Leurs demandes, accueillies en cassation, consistaient à exiger des vendeurs le paiement de diverses sommes au titre de la remise en état du terrain, de la dépréciation du bien, de la perte de jouissance du terrain, et au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.
Finalement il ne faut pas sous-estimer l’importance de pouvoir réaliser un potager…
