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La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 9 juillet 2020 n°18-15620, rappelle aux visas notamment des articles 1103 du Code civil et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que les stipulations d’un règlement de copropriété doivent recevoir application, tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge.

La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir ordonner la remise en état d’un bâtiment qui avait subi une rénovation sans autorisation de l’assemblée générale ; alors pourtant que le règlement de copropriété prévoyait un régime dérogatoire de travaux pour le bâtiment en question.

Or, les magistrats du fond n’avaient jamais été saisis d’une demande visant à faire déclarer non écrite cette stipulation du règlement de copropriété. La Haute juridiction censure légitimement l’arrêt ordonnant la remise en l’état antérieur. 

Actualités

Transaction : Opération de défiscalisation et RCP de l’intermédiaire

La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 janvier 2021 n°19-24881, juge que le rejet de la demande en nullité de la vente pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier défiscalisé et à l’indemnisation du préjudice des acquéreurs du bien.

En l’espèce, le bien avait été acquis outre-mer en 2006 au prix de 101500 euros et avait été estimé 7 ans plus tard seulement entre 55000 et 65000 euros. La cour d’appel a ainsi pu retenir que les acquéreurs avaient subi une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable, qu’elle a souverainement évaluée à la somme de 17000 euros.

Copropriété : Union de syndicats et propriété des éléments communs

La Cour de cassation a pu juger, dans un arrêt du 21 janvier 2021 n°19-25388, qu’aux termes du premier alinéa de l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, un syndicat de copropriétaires peut être membre d’une union de syndicats, groupement doté de la personnalité civile, dont l’objet est d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement communs, ainsi que la gestion de services d’intérêt commun. Selon l’article 63 du décret du 17 mars 1967, cette union peut être propriétaire des biens nécessaires à son objet.

Il en résulte, selon les Hauts magistrats, que la propriété de l’union de syndicats des éléments d’équipement communs dont elle assure la gestion et l’entretien est une simple faculté, de sorte que celle-ci peut également être répartie entre les copropriétaires des syndicats la composant ou entre les copropriétaires d’un seul syndicat, les autres en ayant l’usage.

Bail d’habitation : Logement énergétiquement décent en 2023

Le Décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine est paru au JO du 13 janvier 2021. Ce décret modifie le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Le logement est ainsi qualifié d'énergétiquement décent lorsque sa consommation exprimée en énergie finale par mètre carré et par an est inférieure à 450 kWh/m2/an (le plafond actuel de la classe F du DPE).

Les dispositions de ce décret entreront en vigueur le 1er janvier 2023. Elles ne s'appliqueront toutefois qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter de cette date.

Bail commercial : Précisions sur les entreprises concernées par les mesures COVID relatives aux loyers commerciaux et professionnels

Le Décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020 relatif aux bénéficiaires des dispositions de l'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire et portant sur les loyers et charges locatives est venu préciser la portée du dispositif et les critères d’éligibilité.

Ainsi, les entreprises qui ne peuvent encourir d'intérêts, pénalités ou toute mesure financière ou encore d'actions, sanctions ou voies d'exécution forcée, ou encore mesures conservatoires en raison du retard ou défaut de paiement de loyers ou charges locatives du fait d'une mesure de police administrative prise dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire ou de sortie de l'état d'urgence sanitaire sont les entreprises de moins de 250 salariés avec un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros et une perte de chiffre d'affaires de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020.

Le décret précise que pour bénéficier de ce dispositif de protection, les personnes morales ou physiques éligibles (restaurants, salles de sports, etc.) doivent attester qu’elles remplissent l’ensemble des conditions requises en produisant une déclaration sur l’honneur.

Celle-ci doit être accompagnée de tout document comptable, fiscal ou social qui permet de justifier des conditions relatives à l’effectif salarié et au montant du CA.

Le nouveau DPE au 1er juillet 2021

Les Décrets n°2020-1609 du 17 décembre 2020 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l'affichage des informations relatives à la consommation d'énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers et n°2020-1610 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique sont parus au J.O du 18 décembre 2020.

Le premier décret revoit la partie réglementaire du code de la construction et de l'habitation cadrant les diagnostics de performance énergétiques afin de prendre en compte la pleine entrée en opposabilité de ces diagnostics dont la date est finalement fixée au 1er juillet 2021. Il prévoit des dispositions relatives à l'établissement des diagnostics, notamment dans les bâtiments d'habitation collectifs, et à leur contenu. Il intègre les nouvelles obligations et mentions instituées par la loi du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat sur l'affichage dans les annonces immobilières de l'estimation des dépenses énergétiques théoriques et des futures obligations liées aux logements à consommation énergétique excessive.

Le second décret réglemente la durée de validité des diagnostics de performance énergétique. Il prévoit une durée de validité générale de dix ans. Des dispositions particulières sont introduites pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021, date d'entrée en vigueur de la pleine opposabilité des DPE.

Ainsi, lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021 leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

-  Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;

- Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont quant à eux valides jusqu'au 31 décembre 2024.

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