La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 10 septembre 2020 n°19-17139, que la clause d’indexation dans un bail commercial excluant la baisse du loyer en cas de baisse de l’indice doit être réputée non écrite dans son ensemble (et non pas seulement pour sa partie illégale).
Dès lors cette sanction intégrale permet au preneur d’exiger du bailleur le remboursement des suppléments de loyers relevant de cette indexation irrégulière, et ce sur 5 années.
La Cour de cassation a reçu une demande d'avis formée par le tribunal judiciaire de Marseille, concernant le contenu de la mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La question soumise à l’appréciation de la Cour de cassation est formulée en ces termes : « La mise en demeure visée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l'article 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs ? ».
La Cour de cassation a rendu un avis sur cette question le 12 décembre 2024 n°24-70007. Pour la Haute juridiction « la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ».
Dans ces conditions la mise en demeure, permettant d’introduire une procédure accélérée au fond (PAF) et de faire jouer l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues, devra donc désormais ventiler et détailler la dette du copropriétaire débiteur, notamment quand sa dette remontera sur plus d’un exercice comptable.
Il est regrettable, une fois encore, que cet avis de la Cour de cassation entrave l’objectif de simplification et d’accélération des recouvrements de charges des copropriétés, pourtant voulu par cette disposition…
La cour d’appel de ROUEN a pu juger dans un arrêt du 28 août 2024 n°23-01268 que si l’article L. 271-4 du CCH précise (au moment des faits) que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE qui n’a qu’une valeur informative, cette disposition ne fait pas obstacle à l’exercice de l’action en garantie des vices cachés à charge pour l’acquéreur d’en démontrer le bien-fondé.
En l’espèce les acquéreurs démontraient que le vendeur avait fait réaliser un premier DPE classant le bien en G, puis un second (celui joint à l’acte de vente) classant le logement cette fois en D ; ceci sans que le vendeur ait pu démontrer avoir fait réaliser des travaux dans l’intervalle justifiant une telle amélioration…
Le vendeur est ainsi condamné à prendre en charge plus de 60 000€ de travaux visant à permettre d’atteindre la performance énergétique (D) annoncée lors de la vente. En effet, pour la cour la défaillance énergétique majeure du bien, vice préalable à la vente, était grave et cachée aux acquéreurs, en raison de la production d’un document émis par le diagnostiqueur plus favorable. Rappelons que cette décision est d’autant plus d’actualité que le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021.
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 est parue au Journal Officiel du 20 novembre 2024. Cette loi dite « LE MEUR- ECHANIZ » visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale impacte tous les secteurs et acteurs de l’immobilier. Tour d’horizon rapide des principales nouveautés véhiculées par ce dispositif.
Une nouvelle obligation de déclaration et d’enregistrement unique et nationale : Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme devra préalablement procéder en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par un organisme public unique.
Une obligation de décence énergétique : Le texte prévoit que les niveaux de performance énergétique d'un logement décent définis notamment à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 devront également être respectés par les logements loués en meublé de tourisme. Ainsi à partir de 2034, tous les meublés de tourisme, actuels et futurs, devront être classés entre A et D. Une exception toutefois, cette obligation de décence énergétique ne s’appliquera pas lorsque ladite location constitue la résidence principale du bailleur.
Une réduction du nombre de jours de location et un zonage restrictif : A partir du 1er janvier 2025 les communes pourront, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales dans la limite de 90 jours (contre 120 actuellement). Le PLU pourra désormais comporter un règlement pouvant délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale
Des mesures de régulation pour les copropriétés : Ce texte crée un nouvel article 8-1-1 dans la loi de 1965 qui impose aux règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 de mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.
Ce texte complète également avec alinéa d) l’article 26 de la loi de 1965. Désormais les assemblées générales de copropriétaires pourront interdire les locations de meublés touristiques à une majorité des deux tiers (et non plus seulement à l’unanimité), mais seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cet assouplissement ne concerne toutefois pas les lots à usage de résidence principale.
Enfin un nouvel article 9-2 voit également le jour dans la loi du 10 juillet 1965, faisant porter une nouvelle obligation sur le copropriétaire bailleur et le syndic de la copropriété. Ainsi, lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration préalable de location prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme le copropriétaire doit en informer le syndic. Un point d'information relatif à l'activité des locations de meublés touristiques au sein de la copropriété doit ensuite être inscrit par le syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Une fiscalité moins attrayante : Pour tenter d’endiguer ce mode de location, plus rentable, et jusque-là avantagé fiscalement par rapport au régime des revenus fonciers, le texte révise les abattements fiscaux applicables aux revenus perçus à compter de 2025.
L’agent commercial peut-il agir dans une instance dans laquelle des acquéreurs ont été reconnus responsables de la non-réalisation de la vente et ont été contraints d’indemniser les vendeurs. Dans cette espèce les acheteurs avaient signé un compromis mais n’avaient pas eu leur financement par manque de diligences. La cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 30 avril 2024 n°21-04573 répond par la négative considérant que même si l’acte authentique avait été effectivement signé, l’agent commercial ne pouvait pas être bénéficiaire des honoraires de négociation de 15000€ dus à l’agence par les vendeurs, débiteurs de cette somme.
L’agent commercial ne pouvait donc utilement soutenir avoir perdu, par la faute des acquéreurs, une chance de percevoir cette commission à laquelle il ne pouvait personnellement prétendre.
Un majeur protégé sous curatelle renforcée peut-il conclure un mandat de vente avec un intermédiaire immobilier ?
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 juin 2024 n°23-01930, répond par l’affirmative sous la condition que le mandat confié à l’agent immobilier soit un mandat d’entremise et non un véritable mandat de vente, selon la distinction désormais classique de la jurisprudence. Ainsi les juges parisiens relèvent en l’espèce « que le mandat de vente ne contient pas de clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ; il en ressort qu’il s’agit d’un mandat d’entremise et donc un acte d’administration et non de disposition ; or le majeur protégé sous curatelle renforcée peut réaliser seul les actes d’administration » (à la différence des actes visés par l’article 467 du Code civil).
Précisons que cet arrêt, à contre-courant de la jurisprudence actuelle, juge que l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’est pas source de nullité du mandat de l’agent immobilier.