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Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 24 septembre 2008 est l’occasion de rappeler aux syndics la majorité requise pour entériner la suppression d’un poste de concierge. Ainsi, il est particulièrement important de prêter attention aux stipulations du règlement de copropriété et aux services de substitution prévus pour palier cette suppression.
En effet, dès lors que cette suppression entraine une modification soit de la destination des parties privatives, soit des modalités de leur jouissance fixées dans le règlement de copropriété, alors l’unanimité des copropriétaires est impérative pour garantir cette décision.
Dans l'arrêt du 24 septembre 2008, les stipulations du règlement n'imposaient pas l'existence d'un concierge, mais laissaient cette possibilité à l'appréciation du syndicat des copropriétaires. La suppression pouvait donc être légitimement votée à la seule majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Actualités

Copropriété : Reconstruction après incendie et démolition partielle

La Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2019 n° 18-23509 confirme l’arrêt d’appel (Chambéry) qui avait condamné un copropriétaire à remettre en son état antérieur son chalet reconstruit après incendie.

La Haute Cour de rappeler que les parties communes de la copropriété comprenaient la totalité du sol, en ce compris le terrain d'assiette des constructions. Ainsi, l'emprise au sol du chalet reconstruit était supérieure à celle de l'immeuble originel et cette extension de la construction sur les parties communes avait été réalisée sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ce qui justifiait la demande de remise en état initial.

Transaction : RCP de l’agent immobilier en raison de l’insolvabilité de l’acquéreur

La première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 11 décembre 2019 n°18-24381, retient la responsabilité de l’intermédiaire immobilier pour ne pas avoir vérifié la solvabilité de l’acquéreur. Dans cette affaire, l’acquéreur avait régularisé un compromis de vente (non réitéré de son fait) en stipulant ne pas avoir besoin de recourir à un financement bancaire.

Pour les Hauts magistrats, l’agent immobilier fautif n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ni de les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté. La cour d’appel (Amiens) censurée, avait rejeté la responsabilité de l’agent immobilier considérant que ces informations, figurant dans la promesse de vente, n’ont jamais été dissimulées aux vendeurs qui les ont acceptées et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties offertes par l’acquéreur n’étaient pas suffisantes.

La cour d’appel considérait, derechef, que l’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

Transaction : DDT et Plan d'exposition au bruit au 1er juin 2020

L’article 94 de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d'orientation des mobilités (JO. du 26) modifie le code de l’urbanisme, le code de la construction et de l’habitation et la loi du 6 juillet 1989 pour imposer à compter du 1er juin 2020, un nouveau document à l’occasion des ventes et locations d’immeubles bâtis à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et des terrains constructibles.

Ce document, intégré au dossier de diagnostic technique, informera le futur occupant d’un bien situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit (PEB). L'acquéreur ou le locataire ne pourra pas se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'aura qu'une valeur indicative (comme le DPE).

Toutefois si ce document n’est pas communiqué l'acquéreur pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Bail commercial : Bail commercial ou convention d’occupation précaire ?

La Cour de cassation dans un arrêt du 14 novembre 2019 n°18-21297 rappelle que la convention d'occupation précaire se caractérise par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, en application de l’article L.145-5-1 du code de commerce. 

Dans cette espèce depuis l'origine des relations contractuelles, le sort de l'immeuble, dont la destruction avait été évoquée plusieurs fois, était lié à la réalisation par la commune d'un projet de réhabilitation du centre ville et que les lieux loués n'étaient pas destinés à rester pérennes.

La cour d’appel a relevé l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties permettant ainsi de retenir la qualification de convention d'occupation précaire, et d’exclure le statut des baux commerciaux.

Transaction : Refus de vendre aux conditions du mandat

La cour d’appel de Versailles, dans un arrêt du 26 septembre 2019 n°18-04855, juge que l’agent immobilier ne saurait avoir droit à indemnisation, malgré le fait qu’il ait trouvé un acquéreur aux prix et conditions du mandat qui lui a été confié.

Dans cette espèce les vendeurs (mandants) avaient refusé de signer la promesse aux conditions du mandat sous des prétextes fiscaux. Pour les juges versaillais ce refus ne constitue ni une faute contractuelle, ni une faute délictuelle, les vendeurs étant libres de ne pas signer de compromis.

Les stipulations du mandat sont donc primordiales !

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