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L’ordonnance du 1er juillet 2004 (et son décret du 3 mai 2006) fixait un délai pour la mise en conformité des Associations Syndicales de Propriétaires (ASP) existant avant cette date. Quid du non respect de cette obligation ? La Cour de cassation dans un arrêt du 5 juillet 2011, n°10-15374, décide que le manquement pour une ASP (ASL ou non) à l’obligation de mise en conformité entraîne purement et simplement la perte de sa capacité juridique et en particulier de son droit d'agir en justice, par exemple pour le recouvrement de ses charges de fonctionnement.

La Cour de cassation affirme dans un arrêt du 28 avril 2011, n°10-15264, que l'absence dans le procès-verbal du nom et du nombre de voix de tous les copropriétaires opposants, entraîne, dès lors qu'elle concerne l'élection du président de séance, la nullité de l'assemblée générale dans son ensemble, sans que le copropriétaire soit tenu de justifier de l'existence d'un grief (au visa des articles 15 et 17 du décret du 17 mars 1967).

La cour de cassation dans un arrêt du 11 mai 2011, n°10-16.967, considère que les travaux d’installation par un copropriétaire d’un système de vidéosurveillance mis en place en dehors de tout consentement donné par les copropriétaires compromet de manière intolérable les droits détenus par chacun d’eux dans leur libre exercice de leurs droits sur les parties communes. La cour d’appel de Bastia a considéré que cette installation (système vidéo HD avec lampe à déclenchement automatique, installé dans le lot mais dirigé vers un chemin partie commune menant aux lots privatifs) constituait un trouble manifestement illicite et a ordonné la dépose de ce système, sous astreinte.

La cour d’appel dans un arrêt du 7 janvier 2011, n° 09/11502, fait une interprétation stricte de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose en substance que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. La cour considère que le mandataire en assemblée générale, dès lors qu’il n’est pas copropriétaire, ne peut aller au-delà de son pouvoir qui se limite strictement à la délégation du seul droit de vote. La cour juge ainsi que le mandataire ne pouvait donc être élu président de séance, contrôler la régularité des pouvoirs, diriger les débats, certifier exacte la feuille de présence et signer le procès-verbal, ni à raison être désigné membre du conseil syndical et annule l’assemblée générale. Un arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 28 mars 2006 avait, quant à elle, jugé le contraire, considérant que le mandataire pouvait être président de séance. Il serait utile que la Cour de cassation statue sur cette décision.

Dans un arrêt du 11 mai 2011, n°10-14536, la Cour de cassation affirme que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est réalisée au moment de la notification d’une offre à l’acquéreur et non à la date de l’autorisation du prêt par la banque. Dans cette espèce le prêt a été accordé par la banque deux jours avant l’extinction de la promesse, mais n’a été notifié aux acquéreurs que huit jours après le terme prévu. Le vendeur a refusé de signer l’acte authentique de vente au motif que la promesse était caduque. La cour d’appel lui a donné tort, en estimant que la condition était réalisée à la date de l’autorisation du prêt, malgré la notification tardive de l’offre aux acquéreurs. Cet arrêt est censuré par la Haute Cour qui rappelle que la condition n’a été réalisée que par la transmission de l’offre à l’acquéreur.

La cour d’appel d’Amiens, juge dans un arrêt du 25 novembre 2010, n°09-03237, qu’il n’y a pas lieu d’appliquer la réduction des voix prévue par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 quant bien même les deux SCI copropriétaires auraient le même gérant et les associés seraient de la même famille. Les juges du fond s’appuient sur le principe d’autonomie des personnes morales et considèrent ainsi que les deux SCI constituent bien deux copropriétaires distincts.

D’aucuns ont considéré que l’ordre du jour complémentaire subsistait même après les modifications apportées par le décret de 2004 modifiant l’article 10 du décret du 17 mars 1967. Depuis cette date cet article dispose notamment « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante ». La cour d’appel de Nîmes dans un arrêt du 30 novembre 2010, n°09-01332, confirme quant à elle et ainsi que nous le soutenions, la disparition de l’ordre du jour complémentaire et juge que toutes les questions des copropriétaires doivent parvenir au syndic avant la convocation de l’AG et  que celui-ci  n’a pas à modifier l’ordre du jour s’il lui parvient une question postérieurement à la convocation, quant bien même elle lui parviendrait plus de 21 jours avant l’AG.

La Cour de cassation confirme sa jurisprudence dans un arrêt du 16 mars 2011, n°10-14591, affirmant que le mandataire, détenteur de plusieurs pouvoirs lors de l’assemblée générale des copropriétaires, peut déléguer les pouvoirs qu’il détient en « trop » et ainsi  échapper  à la limitation fixée par l’article 22 de la loi de 1965  (3 pouvoirs ou 5%), dès lors que cette faculté ne lui est pas interdite dans les pouvoirs eux-mêmes.

La Cour de cassation est venue rappeler dans un arrêt du 14 décembre 2010, n°09-71134, que lorsque le règlement de copropriété stipule seulement que dans l’immeuble "il ne pourra y être exercé aucune profession ni aucun métier bruyant, insalubre ou exhalant de mauvaises odeurs", cela ne signifie pas a priori quel’installation et l’exploitation d’un restaurant sont interdites. Dès lors, il nous semble que faute d’une stipulation expresse interdisant telle ou telle activité, les copropriétaires ne pourront faire cesser l’activité que lorsqu’elle contreviendra effectivement à une telle clause générique, mais le refus d’installation par un vote en assemblée générale serait à lui seul abusif.

La Cour de cassation dans un arrêt du 6 janvier 2011, n°09-71243, rappelle que la rémunération de l’intermédiaire immobilier ne peut régulièrement être réclamée que si celui-ci détient un mandat préalable et écrit à toute négociation ou s’il existe une convention postérieure à la vente qui en reconnaît l’existence (reconnaissance d’honoraires). L’absence de mandat ou les irrégularités qui l’affectent ne peuvent donc être couverts que par un engagement de payer la commission postérieur à l’acte définitif de vente (ou de location). L’agent immobilier débouté en l’espèce soutenait que la reconnaissance d’honoraires qu’avait signée un candidat acquéreur après la négociation, indépendamment de tout mandat, justifiait le paiement d’une commission. La Haute Cour précise « qu’est dépourvu d'effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d'un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu'une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine».

Certes l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prohibe au syndic, à son conjoint, au partenaire lié à lui par un PACS, à ses ascendants ou descendants et à ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, d’être membres du conseil syndical. La Cour de cassation dans un arrêt du 2 mars 2011, n° 09-72455, déboute toutefois un copropriétaire qui soutenait que le conseil syndical ne pouvait tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence.

La Cour de cassation dans un arrêt du 4 mai 2010 n°09-11840, rappelle que le bailleur qui ne souhaite pas concéder de bail commercial à l’issue de la relation contractuelle dérogatoire doit manifester son intention auprès du preneur, avant la fin du bail (avis aux mandataires). De plus, aucune disposition contractuelle ne peut le dispenser de l’information du locataire de son intention de ne pas renouveler le bail et c’est au bailleur qu’il appartient de rapporter la preuve que cette information a été réalisée (cette jurisprudence bien que contraire selon nous à l’article 1737 du Code civil est pourtant désormais constante).

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 19 mars 2010 n° 2010-107, répond à une question souvent posée par les syndics et qui pourtant ne souffre d’aucune discussion à ce jour : Le syndic peut-il refuser de communiquer à un copropriétaire l’entier contenu de la feuille de présence ? La cour rappelle qu’un syndic de copropriété ne saurait se faire juge de la légitimité de la demande de communication d’un copropriétaire d’une copie de la feuille de présence d’une assemblée générale pour raturer les adresses de ceux qui refusent de voir leur adresse divulguée alors qu’ils ont nécessairement adhéré au règlement de copropriété en devenant copropriétaire. Le syndic est ainsi condamné à remettre au copropriétaire une copie non raturée quant aux adresses, sous astreinte journalière de 15 euros. Le syndic ne peut cependant être tenu de mettre les adresses à jour depuis qu’elle a été établie.

Dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 un congé ne peut être donné à un locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du Smic que si et seulement s’il est assortit d’une offre de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire dans une limite géographique déterminée. Le texte ne précise toutefois pas quand cette offre de relogement doit être formulée par le bailleur. La Cour de cassation dans un arrêt du 2 juin 2010, n° 09-66698, précise que cette offre peut intervenir seulement après la délivrance du congé et pas forcément concomitamment.

Actualités

Copropriété : Ordre du jour et durée du contrat du syndic

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-12254 censure l’arrêt de la cour d’appel de Metz qui a cru pouvoir juger que les questions soumises au vote des copropriétaires peuvent faire l'objet d'un aménagement ou d'un amendement au cours des débats à la condition de ne pas dénaturer le projet présenté dans la convocation.

Selon les juges mosellans il n’y avait pas eu de dénaturation du projet d'origine évoqué dans la convocation et les pièces, alors que la fixation de la durée du mandat constitue selon eux l'accessoire de la désignation du syndic.

Pour la Haute Cour cette analyse est erronée puisque la question de la fixation de la durée du mandat du syndic à deux ans était en l’espèce inscrite dans l'ordre du jour.

Selon cette analyse il sera utile de recommander au syndic de ne pas prévoir une durée de mandat prédéfinie dans l’ordre du jour, afin d’éviter une censure, en cas d’adoption lors de l’assemblée d’une durée différente de celle indiquée.

Bail d’habitation : Eradication des punaises de lit et des cafards et charges locatives

Une réponse ministérielle publiée au JO du Sénat du 11 juillet 2019 page 3746 rappelle que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'article 142 de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 impose désormais au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Cette réponse en profite pour affirmer qu’en cas d'infestation de punaises de lit, le bailleur est dans l'obligation de payer les frais de désinsectisation.

Néanmoins, en cours de bail, si le bailleur peut prouver que l'infestation par les punaises de lit est due à un manque d'entretien du locataire, il peut faire mettre à sa charge la désinsectisation du logement. 

La cour d’appel d’Aix en Provence a d’ailleurs récemment affirmé dans un arrêt du 20 juin 2019 n°18-14723 que la présence de cafards n'est pas forcément imputable au bailleur, celle-ci pouvant résulter d'un manque d'entretien et d'hygiène de la part du locataire. 

Transaction : Pollution du plan d’eau de la propriété et vice caché

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-16848 rejette la demande de résolution d’une vente d’une propriété comportant deux étangs. En l’espèce les acquéreurs demandaient la nullité de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés au motif que l’un des plans d’eau était pollué.

Pour les magistrats, après expertise, il s’avérait que le vice n'entraînait qu'une perte d'usage partielle du plan d'eau qui n'affectait qu'un élément de l'agrément extérieur de la propriété et n'était pas de nature à la rendre impropre à son usage.

En outre les acquéreurs ne justifiaient pas avoir informé leurs vendeurs de ce que la qualité de l'eau des étangs était déterminante de leur achat ni qu’ils auraient acheté moins chère cette propriété s’ils avaient connaissance de cette pollution.

Bail d’habitation : Travaux du bailleur et (non) indemnisation du locataire

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 21 mai 2019 n° 18-01990 juge que le locataire ne peut demander une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait des travaux réalisés par son bailleur pendant un an, dès lors qu'il a accepté dans son bail de souffrir ces travaux, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux.

Certes en application de l’article 4 de la loi de 1989 la clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours est réputée non écrite.

Cependant en l’espèce le bail ne relevait pas du régime de la loi de 89 puisque la société locataire était une personne morale qui avait pris à bail l'appartement afin d'y loger un dirigeant.

Copropriété : Décret Elan sur le fonctionnement des copropriétés

Le Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pris pour l’application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 précise diverses dispositions introduites par la loi Elan dans la loi du 10 juillet 1965 :

- Les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. 

Le texte exige des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence doit informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

La copropriété voit apparaître une nouvelle catégorie de copropriétaire en assemblée générale, en plus des absents, présents ou représentés; ainsi voit le jour « le copropriétaire participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ».

Le texte dispose que l'émargement de la feuille de présence n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 

Un nouvel article 15-1 est créé dans le décret du 17 mars 1967 complétant ainsi l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965 qui confirme depuis la loi Elan que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Désormais donc le texte prévoit expressément que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale.

- Il précise également les conditions d'accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (au moins 1 fois par an et dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle). 

Le texte précise notamment que l'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

- Ce décret complète également l’article 55 du décret de 1967 en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice(terminés donc les moyens de défense tirés du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice par l’assureur dommages-ouvrage ou un locataire poursuivi par la copropriété).

- Le décret précise que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé (Extranet), la notification des documents qui accompagne l’ordre du jour de l’assemblée (article 11 du décret de 1967) peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation précise alors expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

- Enfin, ce décret complète le code de la construction et de l’habitation (articles R.111-17-1 à 3) afin de permettre à l’huissier de signifier ou d’exécuter dans une copropriété, alors même que l’accès à l’immeuble est sécurisé. Ainsi l’huissier doit adresser au syndic de l’immeuble une demande d’accès en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée.

La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble par le syndic doit alors intervenir dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande (contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu). La restitution doit ensuite intervenir sans délai après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution par l’huissier ou son clerc assermenté.

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