La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 février 2023 n°21-25521, rappelle une nouvelle fois que l’agent immobilier ne peut pas prétendre à honoraires ou indemnisation si l’acte qui n’a pas été régularisé est une promesse unilatérale de vente.
En effet, la promesse unilatérale de vente ne comporte pas d’engagement ferme du bénéficiaire d’acquérir (seulement une option d’achat). Il lui est donc loisible de ne pas lever l’option et de renoncer à l’acquisition (en perdant l’indemnité d’éviction en principe) sans être fautif.
Dans cette espèce la Haute Cour juge que la vente n’ayant pas été effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970, l’agence immobilière n’avait donc pas droit à des honoraires.
Elle confirme également que la cour d’appel qui n’a pas constaté que la non-réalisation de la vente était imputable à une faute du bénéficiaire a pu en déduire que l’agence immobilière ne pouvait pas prétendre non plus à l’allocation de dommages-intérêts.
La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt de censure du 9 mars 2023 n°21-21793, que lorsqu’il existe une copropriété au sein du périmètre d’une ASL, les charges de fonctionnement de celle-ci doivent être appelées directement auprès des copropriétaires et non auprès du syndic.
Pour la Haute Cour le fait d’intégrer les charges de l’ASL au sein du budget de la copropriété est de nature à fausser les comptes du syndicat des copropriétaires et la quote-part de charges appelée aux copropriétaires.
Elle ajoute que cette pratique conduit également à biaiser le montant des appels de cotisation du fonds travaux (rappelons-le déterminé par référence au budget prévisionnel du syndicat).
En pratique il ne faut donc pas confondre l’option prévue par l’article 22 III de la loi de 1965, qui permet la représentation à l’assemblée de l’ASL par le président du conseil syndical des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l’ASL, et la contribution aux charges qui ne peut pas être faite « par représentation ».
La cour d’appel de Paris a été amenée à statuer sur la notion d’entremise, au sens de la loi Hoguet, dans un arrêt du 30 janvier 2023 n°21-10463.
Les magistrats parisiens reconnaissent en l’espèce un droit à honoraires à l’intermédiaire immobilier, jugeant notamment que les « échanges de mails qui ont abouti à l’offre constituent bien une négociation et la justification des diligences accomplies ».
Il importe peu, selon la cour, que les sociétés acquéreur et vendeur se connaissaient précédemment dès lors que les diligences accomplies par l’intermédiaire ont permis la rencontre des volontés.
Et les magistrats d’ajouter, peu importe les griefs développés par la mandante sur la qualité des prestations de sa cocontractante dès lors que cette dernière a accompli sa mission en recueillant des offres d’achats dont la dernière s’est concrétisée par la cession.
La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 1er décembre 2022 n°19-11042 relève que le mandat de vente querellé n’a pas enregistré chronologiquement sur le registre des mandats.
Dès lors au visa de l’article 65 du décret du 20 juillet 1972 la cour considère que cette irrégularité dans la tenue du registre est de nature non à rendre nul le mandat lui-même, mais permet de contester la date de sa signature (et éventuellement son caractère préalable).
Dans le même temps la cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 6 décembre 2022 n°20-03772, juge que le défaut de numéro porté sur le mandat constitue une irrégularité affectant la validité de celui-ci.
Dès lors, le préjudice invoqué par l’agent immobilier ne peut être réparé s’il trouve sa cause dans un mandat irrégulier.
Une réponse ministérielle publiée au JO AN du 28 mars 2023 p.2937 (Q°4019) est l’occasion de revenir sur le champ d’application du PPT.
Une députée La France insoumise, peu au fait de l’objectif poursuivi par la mise en place du PPT, interrogeait le Ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires sur ce qu’elle considérait être une rupture d’égalité entre citoyens-locataires (sic), faute de mettre en place le PPT dans les immeubles locatifs détenus par un seul propriétaire.
Ainsi, le Ministre lui rappelle l'objectif de la loi dite Climat et résilience : « Le projet de plan pluriannuel de travaux est un outil de diagnostic et de planification de travaux destiné à favoriser la prise de décision lors des assemblées générales de copropriétaires notamment pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique, en informant les copropriétaires sur l'état de l'immeuble et les possibilités de remédier aux anomalies relevées. Cette obligation s'applique exclusivement aux immeubles en copropriété dans l'objectif de contrer une certaine inertie au sein des syndicats de copropriétaires où l'intérêt immédiat des copropriétaires peut parfois primer sur l'intérêt à moyen ou long terme de leurs lots ou, plus généralement, de l'immeuble.
Cette problématique n'existant pas pour les immeubles appartenant à un seul propriétaire, l'obligation de réaliser un projet de plan pluriannuel n'a pas vocation à s'y appliquer. »
Une réponse ministérielle publiée au JO AN du 28 mars 2023 p.2934 (Q°2902) affirme que « l'obligation d'annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n'implique aucune signature. Si le propriétaire n'a donc pas d'obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d'exiger un DPE valide lors d'une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence. »
La réponse prend la peine de rappeler, bien que la durée de validité du DPE soit de dix ans, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version post loi Alur précise qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe aux congés délivrés par les bailleurs en vue de la reprise ou de la vente du logement, conditionnant le contenu de cette notice à la parution d’un arrêté.
L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement est finalement parue au J.O du 20 décembre 2017…
Cet arrêté, comme son nom l’indique, vient définir le contenu de la notice d'information réglementaire qui sera à joindre à tout congé pour vendre ou reprise délivré à partir du 1er janvier 2018.
La notice réglementaire figurant en annexe de cet arrêté est à reproduire à l’identique et n'est imposée que pour les locations vides à titre de résidence principale, mais étrangement pas pour les congés donnés dans le cadre d'une location meublée (pourtant désormais soumise à la loi du 6 juillet 1989).
ATTENTION : L'annexe de l'arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale a été remplacée. C’est désormais l’annexe qui figure à l’arrêté du 16 février 2023 (paru au JO du 19 mars 2023) qui doit être utilisée et jointe.
La Cour de cassation vient de confirmer, dans un arrêt du 15 février 2023 n°22-10187, que le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l'habitation en méconnaissance des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation est personnellement passible d'une condamnation au paiement de l'amende civile, 50 000€ en l’espèce (prévue à l'article L. 651-2 du CCH).
Pour mémoire aux termes de l'alinéa 6 de l’article L.631-7 du CCH le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.
En l'espèce l'action avait été initiée par la ville de Paris.
Le locataire (société commerciale), soutenait notamment pour sa défense que "lorsqu'un contrat de bail autorise le locataire à sous-louer le local de manière temporaire à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, c'est au bailleur qu'il appartient d'obtenir l'autorisation prévue par l'article L. 631-7 du CCH". Argument non retenu par la Haute juridicition !
La cour d’appel de Douai rappelle, dans un arrêt du 22 novembre 2022 n°21-00059, le rôle et surtout les limites du bon de visite à l’égard de l’acquéreur. Dans cette affaire l’acquéreur avait visité un bien par l’intermédiaire d’une agence Guy HOQUET mais avait fait ultérieurement l’acquisition directement auprès du propriétaire vendeur (qui avait seulement donné un mandat non exclusif à cette agence).
L’agence et son conseil avaient cru pouvoir engager la responsabilité de cet acquéreur de ce seul chef.
La cour d’appel juge au contraire que « le bon de visite, qui a pour intérêt essentiel de permettre au mandataire de justifier de son activité auprès de son mandant et à ce dernier de vérifier les diligences de son mandataire, ne constitue ni un mandat de recherche ni même un contrat conclu entre le professionnel de l’immobilier et l’acquéreur potentiel, de sorte que, quels qu’en soient les termes, il ne saurait engager la responsabilité contractuelle de ce dernier ; qu’il n’est pas davantage susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle en cas de vente conclue directement avec un vendeur n’ayant pas donné de mandat exclusif de vente ».
Dans cette affaire l’agence aurait plutôt dû diriger son action contre le vendeur qui devait avoir interdiction dans le mandat de traiter directement avec un acquéreur présenté (encore fallait-il cependant qu’elle ait dénoncé la visite en question, ce que l’arrêt ne dit pas).
La cour d’appel de Lyon estime, dans un arrêt du 16 novembre 2022 n°22-00478, sans rentrer dans le débat du caractère commercial ou non des locations de courte durée, qu’au sens du règlement de copropriété examiné, l’activité de location de courtes durées au sein d’un appartement désigné comme étant à usage d’habitation contrevient à la destination d’un immeuble ayant vocation à être occupé bourgeoisement. Pour les magistrats lyonnais de telles locations engendrent nécessairement des allées et venues constantes de personnes différentes, étrangères à l’immeuble, ce qui est source de nuisances et n’est pas la vocation d’un immeuble stipulé bourgeois.
Dès lors, une telle activité est de nature à constituer un trouble manifestement illicite car contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété.
La Cour de cassation vient d’ailleurs récemment de préciser, dans un arrêt du 18 janvier 2023 n°21-23119, que le caractère illicite de l’activité exercée permet au syndicat des copropriétaires d’agir en référé.
Dans ce même arrêt du 16 novembre 2022 la cour juge de manière plus discutable que le règlement de copropriété stipule que si la location meublée d’appartements entiers est autorisée, en revanche la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (clause assez fréquente).
La Cour constate en l’espèce que l’appartement querellé avait été divisé en deux lots distincts, eux-mêmes destinés à être loués en meublé à des personnes distinctes, ce qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété précitées et constitue dès lors un trouble manifestement illicite, l’interdiction édictée par le règlement de copropriété n’ayant pas été respectée.
Cette analyse nous semble en effet plus discutable dès lors que 2 lots distincts auraient été constitués avant d’être loués.
La cour d’appel d’Aix en Provence rappelle, dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°19-17385, que le locataire titulaire d’un droit de préemption qui accepte d’acquérir le local, objet du bail commercial dont il est titulaire, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission d’intermédiaire immobilier.
Les magistrats rappellent également que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 juin 2018, a exclu en application de l’article 145- 46-1 du code de commerce que l’offre de vente que le bailleur doit préalablement notifier au preneur comporte des honoraires de négociations.
En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien loué, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. Mais cette disposition s’applique-t-elle à l’acquisition par le biais d’une succession ?
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°20-04688 répond par l’affirmative à cette question qui se pose régulièrement depuis la loi Alur. Pour les juges parisiens les bailleurs qui héritent d’un bien par succession doivent également respecter ce délai de préavis rallongé.
Le CRIDON de Paris avait publié le 28 octobre 2018 un avis contraire en ces termes : « Les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé visent exclusivement les bailleurs ayant acquis à titre onéreux l’immeuble occupé. Il n’y a aucune raison de faire application de ces textes lorsqu‘un congé est donné consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par libéralité (donation, legs,)».
Sans doute la Cour de cassation devra un jour trancher cette question.
La loi Climat et résilience de 2021 a créé le carnet d’information du logement et ainsi ressuscité feu le carnet numérique du logement en introduisant de nouvelles dispositions dans le code de la construction et de l’habitation (articles L.126-35-2 et suivants). Ce carnet vise à faciliter et accompagner les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l'installation d'équipements de contrôle et de gestion active de l'énergie. Ce CIL est établi lors de la construction d'un logement, ou à l'occasion de la réalisation de travaux de rénovation d'un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.
L’article L.126-35-10 du CCH prévoit d’ailleurs que ce carnet d'information doit être transmis à l'acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu'il est au moment de la mutation. Cette transmission doit avoir lieu au plus tard à la date de la signature de l'acte authentique et l'acquéreur doit en attester expressément.
Le décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022 (J.O du 28) est venu compléter ce dispositif pour permettre sa mise en œuvre. Il définit notamment les critères permettant de déterminer les travaux ayant une incidence significative sur la performance énergétique d'un logement, ainsi que les critères permettant de déterminer les catégories de matériaux et d'équipements ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement lors de sa construction ou à l'occasion de travaux de rénovation d'un logement existant. Il est complété par un arrêté du même jour.
Précisons enfin que ce CIL est établi pour chaque logement dont la construction ou les travaux de rénovation ayant une incidence significative sur sa performance énergétique font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2023.
En outre, lorsque ces travaux de rénovation du logement ne sont pas subordonnés à l'obtention d'un permis de construire ou au dépôt d'une déclaration préalable, le carnet d'information est établi pour le logement dans lequel sont réalisés les travaux lorsque ceux-ci font l'objet d'un devis qui est accepté à compter du 1er janvier 2023 ou, à défaut de devis, lorsque ces travaux débutent à compter du 1er janvier 2023.
L'arrêté du 26 janvier 2022 prévoit que les agents immobiliers ne sont plus tenus d'afficher « les prix effectivement pratiqués des prestations qu'ils assurent » mais « les prix maximums des prestations qu'ils assurent » afin de permettre aux consommateurs qui le souhaitent de négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel de la loi Hoguet.
Un député de l’Essonne interroge le Gouvernement afin de savoir si cette disposition s'applique dès la prise de mandat ou lors d'une négociation préalable à la signature d'un compromis de vente. Il lui demande également de préciser si l'agent immobilier qui ne pratiquerait jamais des prix correspondants aux tarifs maximums affichés - a fortiori dès la prise de mandat - serait susceptible d'être sanctionné pour pratique commerciale trompeuse, au sens de l'article L. 121-2 du code de la consommation.
Dans une réponse du Ministère de l’Economie et des Finances publiée au Journal Officiel de l’Assemblée Nationale du 6 décembre 2022 (p.6040) qui sent bon la mansuétude de Noël… il est affirmé de manière surprenante que « si les prix pratiqués par le professionnel sont toujours inférieurs au tarif maximum affiché, il ne sera, par définition, pas susceptible d'être sanctionné pour pratique commerciale trompeuse, puisque, précisément, la nouvelle réglementation est venue clarifier et consacrer le fait qu'il a toute latitude pour négocier le prix à la baisse par rapport à son tarif maximum ».
