La cour d’appel de Pau, dans un arrêt du 21 juin 2022 n°21-01106, rappelle que la loi Hoguet n’interdit pas à l’agent immobilier mandataire du vendeur de solliciter des dommages et intérêts en cas de faute de son mandant l’ayant privé de la rémunération qu’il pouvait espérer du fait de la réalisation d’une vente.

En l’espèce, le refus injustifié du vendeur de réitérer un compromis de vente signé entre lui et l’acquéreur trouvé par son mandataire constitue bien « un acte contenant l’engagement des parties » visé précisément par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970.

La cour confirme ici que ce refus peut être constitutif d’une faute génératrice d’un préjudice pour l’agence immobilière qui se trouve ainsi privée du paiement de ses honoraires et dont la réparation est contractuellement prévue dans le mandat de vente par la fixation forfaitaire d’une clause pénale.

La Cour de justice européenne a rendu un arrêt de portée générale en date du 27 octobre 2022 C-485/21 à l’occasion d’un contentieux de droit bulgare.

Cet arrêt affirme qu’une personne physique, propriétaire d’un appartement dans un immeuble en copropriété, doit être considérée comme étant un « consommateur », au sens de la directive 93/13/CEE du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, lorsqu’elle conclut un contrat avec un syndic aux fins de l’administration et de l’entretien des parties communes de cet immeuble ; pour autant qu’elle n’utilise pas cet appartement à des fins qui relèvent exclusivement de son activité professionnelle.

Dans l’hypothèse où un contrat relatif à l’administration et à l’entretien des parties communes d’un immeuble en copropriété est conclu entre le syndic et l’assemblée générale de la copropriété ou l’association de propriétaires de cet immeuble, une personne physique, propriétaire d’un appartement dans ce dernier, est susceptible d’être considérée comme étant un « consommateur », au sens de cette directive 93/13, pour autant qu’elle puisse être qualifiée de « partie » à ce contrat et qu’elle n’utilise pas cet appartement exclusivement à des fins relevant de son activité professionnelle.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 30 juin 2022 n°22-00511, rappelle que l’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans cette espèce il résultait des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que l’infestation par les punaises de lit dans les parties communes de l’immeuble était très importante, et que sans intervention, l’infestation risquait de s’étendre à l’ensemble du bâtiment ainsi qu’il résultait des courriels et d’un rapport d’une société de désinsectisation. Cette infestation provenait d’un appartement loué et le propriétaire de celui-ci n’agissait pas malgré les multiples demandes du syndic.

A ce titre le syndicat des copropriétaires était donc en droit de faire désigner en référé un huissier avec pour mission de procéder à l’ouverture de l’appartement infesté afin de permettre aux entreprises désignées par le syndicat des copropriétaires de procéder aux travaux de dépose des meubles et équipements et de procéder au traitement contre les punaises de lit.

Le juge des référés pouvait également, en pareille situation, ordonner au locataire de laisser l’appartement libre de toute occupation et de tout meuble et condamner à titre provisionnel le propriétaire-bailleur à indemniser le syndicat du préjudice financier relatif au coût des interventions pour traiter les punaises de lit (+ de 10 000€).

La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 27 septembre 2022 n°21-00089, condamne à indemnisation la propriétaire bailleur à l’encontre de sa locataire à qui elle avait donné à bail un ancien corps de ferme jugé non décent (humidité importante, absence d’isolation et de chauffage dans les chambres).

La cour d’appel condamne également in solidum les agences immobilières (ORPI) qui avait l’une procédé à la location et l’autre qui assurait la gestion du bien loué. En effet la cour rappelle que l’agent immobilier, rédacteur d’acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, notamment celles tenant à l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent.

Au cours du bail, l’agence chargée d’une mission de gestion locative doit également veiller au respect continu de cette obligation de décence et avertir son mandant des travaux utiles de mise en conformité à accomplir.

Chaudière à gaz ou au fioul, la hausse du coût de l'énergie impacte fortement les budgets des copropriétés et les provisions et charges supportées par les copropriétaires. Cette situation pourrait d’ailleurs s’aggraver avec le risque de défaillances multiples de copropriétaires déjà en situation difficile. Le bouclier tarifaire étendu aux copropriétés par le décret n°2022-514 du 9 avril 2022 ne semble que retarder les difficultés à venir.

A l’approche de l’hiver, certains syndicats de copropriété et syndics s’interrogent sur la possibilité de ne pas rallumer leur chaudière collective et de palier temporairement avec des dispositifs de chauffage individuels. Mais à quelle majorité l’assemblée générale peut prendre une telle décision ?

Par principe la suppression d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun requière une décision à l’unanimité de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale (utopique en pratique).

En effet, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « (…) L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ». Voir notamment en ce sens CA Paris 2 juillet 2009 n°08-08837.

La jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer à de multiples reprises et de nuancer ce principe en retenant la seule double majorité de l’article 26 de la loi, singulièrement lorsque la copropriété décide de remplacer (définitivement) un système de chauffage devenu vétuste par une solution individuelle moins onéreuse. La notion juridique d’amélioration prenant alors le dessus.

En ce sens notamment un arrêt de la Cour de cassation du 04 janvier 1989  : « L'arrêt retient que l'installation collective de chauffage, remontant à plus de quatre-vingts ans, était à la fois vétuste, inefficace et insalubre, que sa remise en état ne permettrait pas d'obtenir un résultat conforme aux normes actuelles ; que par ces motifs, desquels il résulte que l'installation d'un chauffage individuel n'affectait pas les modalités de la jouissance des parties privatives mais constituait, comme elle l'a retenu, une amélioration ».

Cet assouplissement ne semble toutefois pas pouvoir s’appliquer à une suppression temporaire d’un service collectif, et particulièrement à la décision de ne pas rallumer une chaudière collective en période de hausse du coût de l’énergie.

Un copropriétaire peut-il pour autant décider seul de se désolidariser du chauffage collectif et utiliser un système individuel pour échapper au règlement de ses charges ?

Sous réserve de certaines contraintes techniques tenant à la dépose d’équipements de l’installation collective (radiateurs par exemple) situés dans le lot, un copropriétaire peut choisir seul d’installer un système individuel. Par exemple des radiateurs électriques ou un système de pompe à chaleur réversible (sous réserve d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires si cette installation touche aux parties communes ou à l’aspect extérieur de l'immeuble).

Pour autant, la mise en place de ces systèmes individuels ne dispense pas le copropriétaire sécessionniste de participer aux charges collectives de chauffage, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sans autorisation d’une assemblée générale modifiant spécifiquement la répartition des charges de chauffage (là encore à l’unanimité des propriétaires en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965).

La solution reste encore, aujourd’hui plus que jamais, et quand la technique le permet, la mise en place de systèmes d’individualisation des frais de chauffage selon la consommation réelle.

L’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose à ce titre « Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L. 241-9 du code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet ».

La cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt du 8 juin 2022 n°19-05417, fait une application stricte d’une stipulation qui se retrouve usuellement dans les mandats. Il s’agit de la clause habituelle qui interdit pendant un délai de 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, de traiter directement ou indirectement avec un acheteur à qui le bien a été présenté par le mandataire.

L’interdiction visait, selon l’usage habituel, tant la personne de l’acheteur que son conjoint ou encore le partenaire avec lequel il se porterait acquéreur. A défaut de respecter cette clause, le mandataire a le droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises prévue au mandat.

En l’espèce le mandant est condamné au montant de la clause pénale pour avoir vendu en connaissance de cause à la partenaire pacsée d’un candidat acquéreur ayant visité avec l’agence.

La cour d’appel de Lyon a jugé dans un arrêt du 25 mai 2022 n°19-02084 que le mandant qui souhaite se prévaloir de la réduction des honoraires doit justifier avoir informé l’agent immobilier du fait qu’il a trouvé lui-même l’acquéreur.

Le mandat prévoyait contractuellement que la rémunération du mandataire serait ramenée à 50% si l’acquéreur était trouvé grâce aux démarches propres au mandant. Le mandat prévoyait en l’espèce que « pour se prévaloir de cette disposition le mandant devra notifier par écrit au mandataire préalablement à la signature de l’avant contrat, les nom et adresse de l’acquéreur et attester que celui-ci n’a pas été trouvé par le panneau « à vendre » ou tout autre moyen mis en œuvre par le mandataire ».

Les juges relèvent en l’occurrence que le mandant ne justifiait pas avoir respecté les termes du mandat, faute d’avoir prévenu par écrit l’agent immobilier avant la signature de la promesse de vente avec l’acquéreur.

Au détour d'un contentieux relatif à un droit à honoraires, la cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 10 mai 2022 n°21-14962, répond à une question fréquemment posée et que la loi dite HOGUET du 2 janvier 1970 ne traite pas.

Faut-il nécessairement enregistrer les avenants aux mandats dans le registre correspondant ?

Les juges aixois semblent considérer que dès lors que le mandat a été enregistré, l’avenant ne nécessite pas un enregistrement formel et la prise d’un nouveau numéro au registre. Il est vrai que ni la loi Hoguet, ni son décret de 1972 n'impose une telle pratique.

On ne saurait toutefois que recommander, à minima, la mention des avenants dans le registre, à tout le moins dans la colonne « observations » du mandat concerné.

L'enregistrement des avenants avec un numéro autonome permet toutefois de donner date certaine aux modifications apportées au mandat originel, en s'inscrivant dans la chronologie du registre (notamment en cas de contrôle de la DDPP).

La loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat est parue au Journal Officiel du 17 août 2022. Ce texte prévoit différentes mesures, notamment dans le secteur de l’immobilier.

 -        Augmentation de l’APL

 Ainsi, afin de couvrir les hausses de loyer, l'aide personnalisée au logement (APL) est revalorisée de 3,5% avec effet rétroactif au 1er juillet 2022 (revalorisation qui était à l'origine prévue au 1er octobre 2022 et au 1er janvier 2023). 

  -        Plafonnement de l’indexation à l’IRL

Un bouclier pour plafonner l’indexation des loyers d’habitation est également mis en place pendant un an, jusqu'au 30 juin 2023. Le texte (article 12) dispose ainsi « pour la fixation des indices de référence des loyers entre le troisième trimestre de l'année 2022 et le deuxième trimestre de l'année 2023, la variation en glissement annuel de l'indice de référence des loyers ne peut excéder 3,5 % ».

Précisons que les députés ont abaissé ce plafond à 2,5% pour les loyers en outre-mer et institué un dispositif particulier et variable pour la Corse (après consultation pour avis de l'assemblée de Corse).

-        Limitation du complément de loyer pour les logements inconfortables

Dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers, cette loi (article 13) interdit au bailleur d’appliquer un complément de loyer lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : « des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »

Précisons que cette mesure ne s’applique pas aux baux en cours, et que certains critères sont pour le moins sujet à interprétation…

-        Bail commercial & plafonnement de l’ILC pour les PME

 La loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat (article 14) prévoit également que la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux (ILC), prise en compte pour la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises ne peut excéder 3,5% pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023. Le plafonnement de la variation annuelle est définitivement acquis et la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision postérieure ne peut prendre en compte la part de variation de l'indice des loyers commerciaux supérieure à 3,5 % sur cette même période.

Pour mémoire le dernier ILC publié (fin juin 2022), désormais corrigé du chiffre d’affaires dans le commerce de détail, s’établissait à 120,61, soit une augmentation de 3,32 % sur un an (inférieure à ce plafond).

Sur la partie immobilière, le texte semble avoir été rédigé à la hâte, de manière parfois imprécise et/ou confuse ; du contentieux en perspective assurément...

A l'occasion du pourvoi formé contre un arrêt rendu par la cour d'appel de Rennes, qui avait rejeté la demande en paiement d'une clause pénale d’un agent immobilier suite au refus de son mandant de réaliser la vente avec la personne qu'il lui avait présentée, l’intermédiaire immobilier a demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel deux questions prioritaires de constitutionnalité ainsi rédigées :

« L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 porte-t-il atteinte à la liberté d'entreprendre et à la liberté contractuelle en interdisant la rémunération de l'intermédiaire tant que l'opération projetée n'est pas réalisée, même lorsque c'est le mandant qui refuse sans justification de conclure la vente objet du contrat d'entremise ?

L'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel qu'interprété par la Cour de cassation, porte-t-il atteinte au principe de responsabilité en ce qu'il exclut que soit regardé comme fautif le mandant qui, ayant confié à un intermédiaire la recherche d'un vendeur ou d'un acheteur, refuse sans aucune raison de conclure la vente projetée ? »

La Cour de cassation dans un arrêt du 7 juillet 2022 n°21-25661 écarte ces demandes de QPC et refuse de transmettre ces questions au Conseil constitutionnel.

Pour elle la première question ne présente pas un caractère sérieux en ce que l'interdiction pour l'agent immobilier de percevoir une quelconque rémunération en l'absence de conclusion effective de l'opération projetée, quelle qu'en soit la raison, est fondée sur le motif d'intérêt général tenant à la nécessaire réglementation des pratiques des professionnels visés à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 afin d'assurer l'information, la protection et la liberté contractuelle de leurs clients.

La seconde question ne présente pas non plus de caractère sérieux selon la Cour en ce que le contrat conclu entre l'agent immobilier et son client étant, sauf disposition expresse contraire, un contrat d'entremise. L’agent ne dispose pas du pouvoir d'engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l'opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de son mandataire.

La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 23 juin 2022 n°21-10914, relève que le lot de copropriété (loft d’exception) était loué sur Airbnb selon un prix de location par nuitée et non en fonction d’une saison touristique.

La cour en déduit donc qu’il ne s’agit pas d’une location saisonnière. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produisait un constat dressé en février qui démontrait que l’appartement était loué également en hiver. La location s’adressait donc à des occupants temporaires et fréquents.

Pour la cour d’appel, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette stipulation d'habitation bourgeoise soit stricte ou non.

La location à la nuitée, toute l’année, semble donc constituer une circonstance aggravante que les syndicats de copropriétaires ne manqueront certainement plus de mettre en avant dans leurs actions judiciaires.

En application de la loi dite climat et résilience du 22 août 2021, lorsque le propriétaire d'un immeuble existant procède à l'isolation thermique par l'extérieur de son bâtiment, il bénéficie d'un droit de surplomb sur le fonds voisin et, le cas échéant, d'un droit d'accès temporaire à ce fonds, sous réserve de l'opposition du propriétaire du fonds à surplomber.

Un décret n°2022-926 du 23 juin 2022 (J.O du 24) précise les modalités de mise en œuvre de ces droits, notamment les documents qui doivent être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber, les modalités de cette notification et la procédure d'opposition.

Le texte prévoit notamment que lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s’y opposer par décision motivée.

Le syndic doit pour cela inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale des copropriétaires la question de la saisine du juge en opposition à l'exercice de ces droits dans les conditions du nouvel article R.113-22 du CCH.

On regrettera peut-être, pour une certaine cohérence, que ce texte ne figure pas dans le décret du 17 mars 1967.

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 15 juin 2022 n°20-22047, rappelle une nouvelle fois que l’agent immobilier ne peut prétendre à rémunération ou indemnisation lorsqu’il détient un mandat d’entremise, quand bien même il s’agirait d’un mandat exclusif ! Dans cette affaire la vendeuse avait confié à l’agence un mandat exclusif de vente d'un appartement.

Par la suite l'agent immobilier l'a informée qu'il avait trouvé un acquéreur au prix stipulé au mandat. Sans réaction, l’agent immobilier lui adressait alors une mise en demeure de signer une promesse conforme au mandat, la vendeuse lui indiquait alors en retour qu'elle ne souhaitait plus vendre l'appartement, s’en est suivi une procédure judiciaire.

La Cour de cassation reprend ici une solution désormais établie, le mandat d'entremise donné à l’agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne constitue pas une faute pouvant justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts…

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 1er juin 2022 n°21-16232, juge que la cession d’une partie commune spéciale doit être soumise aux votes des seuls copropriétaires disposant de tantièmes de propriété sur cette partie commune.

En effet, la Haute Cour prend la peine de viser notamment l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. » En l’espèce il s’agissait de la cession d’un couloir commun dans un bâtiment.

Actualités

Transaction : Fissures apparentes et notion de vices cachés

La présence de fissures lors de la visite par les acquéreurs peut-elle constituer malgré tout un vice caché ? Ayant constaté l'apparition de fissures sur les murs et façades de leur maison, ainsi que sur la piscine, les acquéreurs ont, après expertise judiciaire, assigné les vendeurs aux fins d'indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La Cour de cassation dans un arrêt du 14 septembre 2023 n°22-16623 affirme que si les acquéreurs avaient constaté, lors des visites préalables à la vente, la présence de traces de fissures sur les façades, ils ne pouvaient, n'étant ni des professionnels du bâtiment ni tenus de se faire accompagner par un homme de l'art, se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences.

Ainsi pour les magistrats, le vice ne présentait pas un caractère apparent lors de l’achat, au sens de l'article 1641 du Code civil ; la garantie légale des vendeurs jugés de mauvaise foi  (il avait été constaté par l'expert la présence de traces de réparations de fissures sur les façades) est donc due.

La Cour de cassation trouve ici un équilibre entre l’obligation élémentaire de renseignement des acquéreurs béotiens et l’obligation légale d’information et de garantie des vendeurs.

Transaction : Etat des risques erroné et résolution de la vente

La cour d’appel de Montpellier juge, dans un arrêt du 28 septembre 2023 n°19-02608, que l’acquéreur peut en l’espèce demander la résolution de la vente si les dispositions de l’article L 125-5 IV du code de l’environnement ne sont pas respectées, ce qui était le cas en l’occurrence ; le vendeur ayant faussement déclaré que le bien n’avait pas précédemment subi de sinistre lié à une catastrophe naturelle.

La résolution de la vente implique de replacer les acquéreurs dans l’état dans lequel ils se seraient trouvés si la vente n’avait pas eu lieu.

Dès lors, la cour estime que les demandes de remboursement à l’encontre des vendeurs au titre du prix de vente, des frais d’agence et de notaire apparaissent justifier (456 850€ pour un bien vendu 400 000€, 12 ans plus tôt).

Copropriété : Contenu comptable de l’opposition de l’article 20

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 octobre 2023 n°22-18723, juge qu’en l'absence de distinction, dans l'opposition formée par le syndic en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 n'affecte pas la validité de cette opposition.

Cette irrégularité constitue toutefois un manquement à une condition de forme de nature à faire perdre au syndicat le bénéfice de l'hypothèque légale spéciale (ancien privilège) prévue à l'article 2402 du Code civil.

Cet arrêt réitère l’exigence jurisprudentielle concernant l’obligation pour le syndic de distinguer les différentes créances dans son opposition. Cet arrêt semble toutefois constituer un nouvel apport en exigeant ici expressément la distinction entre « les quatre types de créances » au sens de l’article 5-1 du décret de 1967.

Le fait que le syndic ait joint en annexe à son opposition « un extrait de compte copropriétaire pour une période déterminée » est à juste titre jugé inopérant.

Transaction : RCP de l’agence et conseil fiscal sur la plus-value

La cour d’appel de Toulouse a rendu un arrêt intéressant le 23 mai 2023 n°21-01979 concernant la responsabilité de l’agent immobilier au regard de son obligation de conseil et eu égard aux informations qu’il doit délivrer notamment sur le régime de plus-value immobilière. La cour juge que l’agent immobilier est tenu d’un devoir d’information et de conseil qui l’oblige à alerter ses mandants des risques propres à la vente projetée et à s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à la validité et à l’efficacité de l’acte signé avec son concours, mais ce devoir s’inscrit dans le cadre de sa compétence qui n’est pas celle d’un professionnel de la fiscalité.

Dans cette espèce le vendeur avait refusé de signer la promesse, malgré l’offre acceptée, au motif qu’il devait régler 40 000€ de plus-value. L’agence immobilière ORPI l’a donc assigné pour obtenir le paiement d’une indemnité équivalente à ses honoraires ; la vente ne s’étant pas réalisée du fait du mandant.

Les juges toulousains affirment que « l’agence ORPI qui n’est pas un professionnel de la fiscalité n’a donc pas commis de manquement à son devoir d’information et de conseil qui aurait vicié le consentement de son mandant. »

La cour rejette ainsi la responsabilité de l’agence, mais censure le jugement de première instance qui avait octroyé à l’agence le paiement de ses honoraires à titre indemnitaire. Selon une jurisprudence désormais établie, concernant la portée du mandat d’entremise, le simple fait de ne pas avoir conclu la vente, même aux conditions prévues par le mandat, ne constitue pas une faute du mandant.

Copropriété : Location de courte durée forcément une activité commerciale ?

Le débat sur la place des locations meublées touristiques de courtes durées (AIRBNB notamment) n’en a décidément pas fini de faire parler de lui, notamment dans les immeubles en copropriété. Il est vrai que le sujet est au cœur des préoccupations dans les communes en zone tendue où le tourisme fait directement concurrence à la location longue durée.

Le tribunal judiciaire de Nice apporte sa pierre à l’édifice en tentant de faire évoluer la qualification juridique d’une telle location  (TJ NICE 03/03/2023 n°22/02991). L’activité est-elle réellement commerciale par nature, comme pourrait le laisser entendre les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ? Pour le tribunal judiciaire de Nice, la réponse est négative. Cette réglementation, issue de la loi ALUR, est étrangère au droit de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965.

Tout dépendrait donc de la manière dont la location est pratiquée : elle sera commerciale s’il est rapporté la preuve de l’existence de prestations de service associées, mais elle restera civile en cas de location pure et simple. Le feuilleton judiciaire n’est pas terminé : l’affaire est désormais pendante devant la Cour d’appel d’Aix en Provence dont la jurisprudence en la matière semble aussi sévère que celle adoptée par la Cour d’appel de Paris. Espérons que cette juridiction saura néanmoins saisir cette opportunité pour ouvrir la porte à une clarification sur la nature juridique des locations saisonnière.

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