Les professionnels de l’immobilier le savent désormais très bien, les règles du code de la consommation et notamment les dispositions des articles L.121-21 et suivants sur le démarchage s’appliquent à leurs activités (conclusion d’un mandat au domicile des mandants, conclusion d’un bail, signature du compromis au domicile du vendeur, etc..)
Dans un arrêt du 14 janvier 2010, n°09-11832, qui retiendra particulièrement l’attention des transactionnaires, la Cour de cassation juge fermement « quene constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré,». Dans cette espèce les juges d’appel (CA de Caen) avaient quant à eux jugé que l’offre d’achat acceptée au domicile des vendeurs constituait un démarchage à domicile, notamment parce que l’offre transmise était à un prix inférieur à celui du mandat confié. Apparemment pour la Cour de cassation le critère c’est la détention d’un mandat préalable et non le montant de l’offre présentée au domicile.
Un arrêt de la Cour de cassation du 10 juin 2009 n° 07-18618, rappelle que l’obligation d’exploitation du fonds est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont le non respect peut entrainer la résolution du bail, mais si et seulement si le bail intègre expressément une clause imposant l’exploitation effective et continue dans les lieux loués. Il faut donc en déduire qu’il n’existe aucune obligation légale d’exploitation, l’obligation ne peut donc qu’être contractuelle.
La Cour de cassation dans un arrêt du 8 janvier 2009, n° 08-13.329, a rejeté la responsabilité d’un agent immobilier qui avait vendu un immeuble avec des combles aménagés et qui par la suite se sont révélés non conformes. L’arrêt retient « quel’agent immobilier a pu ainsi vérifier que l’immeuble vendu par ses soins disposait effectivement de combles aménagés ; que ce n’est qu’à l’occasion de travaux complémentaires dans les combles que les époux acquéreurs, après dépose du plancher, se sont rendus compte de l’insuffisance de la section des solivettes ; que les vices concernant cet aménagement n’étaient pas apparents lors de la vente ».
La cour d’appel de Paris 23ème ch. sect. B dans un arrêt du 19 juin 2008, juge que lorsquele règlement de copropriété indique que le local commercial peut être utilisé pour n’importe quel commerce ou industrie, doit être interprété en application des art. 544 et 1166 C.civ. et 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965. A défaut de prohibition expresse, l’affectation administrative doit être assimilée à une affectation industrielle dés lors qu’elle ne comporte pas par sa nature, des nuisances et des risques plus graves que ceux qui seraient inhérents à toute activité commerciale ou industrielle.
La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2008 n°07-10242, éclaire les professionnels de l’expertise immobilière lorsqu’ils sont amenés à estimer la valeur vénale d’un bien immobilier exceptionnel (en l’espèce un château). Dans l’utilisation de la méthode par comparaison, la Haute Cour valide le fait de pratiquer des ajustements sous forme d’abattements à partir d’une prise en compte prudente des termes de comparaison retenus, en l’absence de « biens intrinsèquement similaires ».
Notons que la jurisprudence avait déjà admis la possibilité de pratiquer des abattements sur la valeur des immeubles comparés. Par exemple, un abattement forfaitaire de 10% pour une vente à réméré, comparée à une vente pure et simple (Cass. Com. 20 novembre 2007 n° 06-13055).
La cour d’appel d’Aix en Provence, 11ème ch. sect. A, dans un arrêt du 04 juin 2008, juge que constitue une fraude justifiant l’annulation du congé, l’offre faite pour un prix exorbitant afin de dissuader le locataire d’exercer son droit de préemption. Cette analyse, laissée à l’appréciation souveraine des juges, est cependant discutable dans la mesure où le locataire bénéficie d’un second droit de préemption si la vente se fait à un prix inférieur à l’offre.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 07-20815, statut sur le sort d’une clause pénale insérée dans le mandat de vente d’une agence immobilière, suite au refus des vendeurs de signer le compromis de vente. L’agent immobilier avait pourtant trouvé un acquéreur à un prix supérieur au mandat ! En première instance, le TGI de Paris avait condamné le vendeur récalcitrant à verser l’intégralité de la clause pénale prévue au mandat, soit un montant de 50 000€. La cour d’appel, quant à elle, utilise son pouvoir de modération, considérant que « les peines et soins de cette agence et l’énergie qu’elle a déployée ne sauraient être indemnisées par une somme équivalente à celle qu’elle aurait perçue si l’opération s’était réalisée… » et a réduit la clause pénale à 20 000€. Ainsi, peu importe la clause pénale stipulée au mandat, ce qui importe c’est le réel préjudice justifié par l’agent immobilier.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 2 avril 2008, énonce que la loi du 18 janvier 2005 qui a réduit de 30 ans à 5 ans le délai de prescription concernant les actions en répétition des charges locatives, n’est pas d’application immédiate pour les actions qui auraient pu être introduites avant son entrée en vigueur. Ainsi, selon cet arrêt, l’action en répétition de l’indu apparaît pouvoir être introduite pour les charges indument payées au cours des trente années précédant le 20 janvier 2010. Une épée de Damoclès demeure donc sur la tête des bailleurs…
La 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de cassation du 10 décembre 2008, n° 07-15386 a rappelé que le congé délivré prématurément reste valable jusqu’à l’expiration du délai de deux mois dont dispose le locataire pour exercer son droit de préférence. En l’espèce, le bailleur avait donné congé pour vendre près d’un an à l’avance. Dans un contexte de marché immobilier en hausse, ce genre de pratique se révèle forcément périlleuse. Le bailleur avait d’ailleurs fait délivrer un second congé à un prix supérieur de près de 40% à celui notifié initialement. Evidemment, le locataire a accepté la première offre. La Cour confirme ici que le congé (du bailleur, comme du locataire d’ailleurs) ne peut être rétracté qu’avec l’accord de l’autre partie. Notons à l’inverse, lorsque le marché immobilier est à la baisse le congé prématuré conduira souvent à vendre à moindre prix que le prix proposé et donc à devoir à nouveau notifier au locataire le prix finalement arrêté.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 novembre 2008, n°07-10319, a refusé de reconnaître le droit à honoraires de l’agent immobilier (+ de 53 000€) au motif que le professionnel ne produisait par son registre des mandats à la cour et ainsi ne rapportait pas la preuve notamment du respect de la chronologie de ses mandats et de la régularité de l’avenant signé le même jour que le compromis pour, selon l’usage, basculer les honoraires à la charge de l’acquéreur… Ainsi, le professionnel n’établissait pas non plus que l’avenant au mandat était préalable à la signature du compromis (compromis et avenant étaient signés du même jour). Voilà un argument de plus plaidant en faveur du mandat de vente avec honoraires à la charge de l’acquéreur, la Cour de cassation reconnaissant désormais, sans ambiguïté, que les honoraires ou les dommages-intérêts afférents peuvent être supportés par l’acheteur non signataire du mandat (Cass. ass. plén. 9 mai 2008, n° 07-12449).
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 octobre 2008, n° 08-1151, a annulé la clause d’un contrat de bail prévoyait qu' « en cas de suppression de tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du locataire, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein droit et immédiatement ». La cour considère qu’une telle clause aurait pour conséquence de faire échec au principe du plafonnement auquel les parties n’ont pas entendu renoncer.
La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 05-19.722, réaffirme que le congé pour reprise de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut régulièrement être délivré que s’il a pour objet la reprise du logement à titre de résidence principale pour son bénéficiaire.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 27 novembre 2008, n°07-11149 a retenu la responsabilité du professionnel immobilier qui a tardé à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans cette affaire le commandement de payer avait été délivré en décembre 2004 alors que les impayés remontaient à février 2004. L’assureur GLI a ainsi partiellement indemnisé les bailleurs et l’administrateur de biens a très justement été condamné à leur payer la différence (+ de 6 000€).
Dans un arrêt du 18 mars 2008, la cour d’appel de Nancy a jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas agir contre le promoteur pour non délivrance du local à bicyclettes et poussettes prévu au projet de construction. Les juges du fond considèrent en effet que le syndicat, qui n'est ni acquéreur ni copropriétaire des parties communes, est dépourvu de tout lien contractuel avec le promoteur. Les copropriétaires auraient donc dû agir individuellement selon la cour.
