La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 octobre 2008, n° 08-1151, a annulé la clause d’un contrat de bail prévoyait qu' « en cas de suppression de tout ou partie des impôts et taxes mis à la charge du locataire, une somme égale au montant de la part remboursée par celui-ci sera ajoutée au loyer de plein droit et immédiatement ». La cour considère qu’une telle clause aurait pour conséquence de faire échec au principe du plafonnement auquel les parties n’ont pas entendu renoncer.
La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2008, n° 05-19.722, réaffirme que le congé pour reprise de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut régulièrement être délivré que s’il a pour objet la reprise du logement à titre de résidence principale pour son bénéficiaire.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 27 novembre 2008, n°07-11149 a retenu la responsabilité du professionnel immobilier qui a tardé à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans cette affaire le commandement de payer avait été délivré en décembre 2004 alors que les impayés remontaient à février 2004. L’assureur GLI a ainsi partiellement indemnisé les bailleurs et l’administrateur de biens a très justement été condamné à leur payer la différence (+ de 6 000€).
Dans un arrêt du 18 mars 2008, la cour d’appel de Nancy a jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas agir contre le promoteur pour non délivrance du local à bicyclettes et poussettes prévu au projet de construction. Les juges du fond considèrent en effet que le syndicat, qui n'est ni acquéreur ni copropriétaire des parties communes, est dépourvu de tout lien contractuel avec le promoteur. Les copropriétaires auraient donc dû agir individuellement selon la cour.
Le décret n° 2008-1175 du 13 novembre 2008 est paru au JO du 15 novembre, il vient modifier l’article R 271-5 du code de la construction et de l’habitation, fixant ainsi à trois ans la durée maximale de validité de l’état de l’installation intérieure d’électricité (comme pour le diagnostic gaz). Pour mémoire ce diagnostic sera applicable à compter du 1er janvier prochain dans les opérations de ventes immobilières à usage d’habitation, lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans. Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
Depuis un arrêt de la Cour de cassation, 3ème civ. 4 janvier 2006, que les béotiens ont eu du mal à comprendre, il est aujourd’hui acté que la diminution de prix supportée par le vendeur ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable. En effet, dans cette affaire, le vendeur condamné sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à restituer une partie du prix à son acquéreur, en raison d’une erreur de surface de plus de 5% (1/20ème ) avait agit contre le professionnel du mesurage et avait été débouté. Toutefois, dans une affaire similaire, le Tribunal de grande instance de Nanterre, dans une décision récente du 16 octobre 2008, n° 06-12559 vient decondamner la société ayant procédé au mesurage à verser des dommages et intérêts au vendeur sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, en raison de son manquement à son obligation de résultat. On ne peut qu’approuver cette solution, en effet, la seule différence de quelques m² ne conduit pas forcément les acheteurs à acheter le bien à un prix moindre. En l’espèce, la perte de chance paraissait d’ailleurs particulièrement caractérisée, puisque les acquéreurs avaient fait une plus value en revendant, par la suite, le bien objet du litige avec indication de la superficie réelle…
Les syndics seront heureux d’apprendre qu’il existe une nouvelle forme de copropriétaire présent aux assemblées générales… « L’abstentionniste opposant » ! Personnage à qui il convient donc de notifier le procès-verbal de l’assemblée générale. Dans une espèce jugée par la Cour de cassation le 10 septembre 2008, n°07-16.448, le copropriétaire représenté à l'assemblée générale avait émis par lettre recommandée des réserves sur la validité de l’assemblée, il les avait renouvelées dans le pouvoir remis au secrétaire de séance et son mandataire s'était abstenu de prendre part aux votes. La Cour considère alors qu’il pouvait être considéré comme opposant et ainsi contester l’assemblée générale…
Nous sommes souvent interrogés sur la possibilité de donner congé au locataire d’un bail d’habitation pour la réalisation de travaux dans les lieux loués. La courd’appel de Paris dans un arrêt du 27 mars 2008, vient donner une nouvelle illustration à cette question. Elle juge ainsi que la réunion des deux chambres de services en un studio avec création d’une salle de douches et d’une cuisine justifie le non-renouvellement du bail. Elle précise que le défaut de déclaration préalable de travaux, invoqué par le locataire, n’a pas pour effet d’ôter au motif allégué du congé son caractère légitime et sérieux.
La cour d’appel de Paris, 23ème ch. section B, dans un arrêt du 15 mai 2008, juge que le délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, aujourd’hui largement étendu, ne peut être opposé au copropriétaire qui soutient que la résolution contestée (non portée à l’ordre du jour en l’espèce) affecte la jouissance privative de son lot telle que définie par le règlement de copropriété (lot de stationnement).
La cour d’appel de Paris, 2ème Ch. section A, dans un arrêt du 14 mai 2008 juge que le bailleur n’est pas fondé à reprendre son offre notifiée deux ans avant la date d’expiration du bail, pour notifier un second congé prenant en compte l’évolution du marché. En effet, la jurisprudence nous enseigne qu’un congé prématuré (plus de 6 mois avant le terme du bail) n’est pas irrégulier, cependant lorsqu’il s’agit d’un congé vente, le droit de préemption offert au locataire est soumis aux incertitudes du marché immobilier, avec les conséquences qui en découlent en cas de préemption à un prix devenu sous-évalué…
En cette période de développement durable, la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2008, n° 06-21633 répond à la question suivante : Le détartrage du chauffe-eau (source d’une importante économie d’énergie) constitue t-il une réparation locative au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou une obligation à la charge du bailleur ? Ce décret n’étant pas exhaustif (à l’inverse de celui concernant les charges locatives n°87-713) le bailleur, pour ne pas supporter cette intervention, soutenait que cette opération devait s’apparenter au poste « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » visé dans le décret. Le bailleur est débouté, le détartrage n’est donc pas une réparation locative, la Cour considérant qu’il ne s’agit pas de « travaux d'entretien courant et de menues réparations », au sens de l’article 1er du décret.
La cour d’appel d’Angers, 1ère Chambre, sect. A, 18 mars 2008, a jugé que le terme « alimentation en eau de source » dans un compromis de vente d’un immeuble, ne supposait pas que cette eau était nécessairement potable. Elle en déduit donc que le fait que cette eau ne soit pas consommable ne donne pas lieu à la garantie légale des vices cachés (art. 1641 du Code civil). Le notaire pour sa part voit toutefois sa responsabilité retenue, puisque ce dernier avait pris la liberté de mentionner dans l’acte authentique, à deux reprises, que cette eau de source était potable.
Désormais, pour les contrats conclus entre professionnels à compter du 1er janvier 2009, le règlement des sommes dues doit obligatoirement intervenir dans un délai maximum de 60 jours après l’émission de la facture, ou 45 jours à partir de la fin du mois d’édition de la facture (art. 21 de la loi de modernisation de l’économie, dite LME). Ce délai peut néanmoins être réduit d’un commun accord, à l’occasion de la signature du contrat concerné.
En cas de dépassement du délai, les pénalités de retard équivalent à 3 fois le taux d’intérêt légal peuvent être exigés. Est considéré comme abusif de la part du débiteur le fait de contourner ce texte en exigeant de son fournisseur (créancier) qu’il retarde l’émission de la facture afin d’allonger le délai de règlement effectif.
Particularité, le délai pour les échanges avec les départements et collectivités d’outre-mer sera décompté à partir de la date de réception des marchandises.
Loi n°2008-776 du 4 août 2008, JO du 5 août 2008
La loi de modernisation de l’économie (LME) n° 2008-776 du 4 août 2008, a été publiée au journal officiel le 5 août 2008 et est donc applicable depuis le 6 août. Sans être exhaustif, vous trouverez ci-après quelques mesures phares susceptibles d’intéresser les professionnels de l’immobilier.
BAUX PROFESSIONNELS : Le législateur permet l’aménagement du statut des baux professionnels, applicable essentiellement aux professions libérales. Les parties peuvent désormais choisir de se soumettre volontairement et entièrement au statut des baux commerciaux. Ainsi, le locataire ne pourra plus donner congé à tout moment mais bénéficiera d’un droit au renouvellement (ce que n’accorde pas actuellement le « mini-statut » de l’article 57A, qui subsiste cependant).
BAUX DEROGATOIRES : Vous le savez, les parties peuvent déroger aux statuts des baux commerciaux par un bail dérogatoire ou de courte durée (appelé souvent à tort bail précaire), à la condition que celui-ci ne soit pas supérieur à deux ans (article L. 145-5 Code de com). La loi LME donne de la souplesse aux parties et permet désormais la succession de plusieurs baux de courte durée dans la limite de deux ans. Ainsi, les bailleurs et locataires pourront par exemple conclure soit : Huit baux successifs de trois mois chacun ; ou quatre baux de six mois ; ou deux de douze mois chacun, ou encore un bail de dix-huit mois et un de quatre mois, etc. Tout cela sans excéder 24 mois.
NOUVEL INDICE : L’ILC (l’indice des loyers commerciaux) est désormais légalisé, et peut être appliqué en lieu et place du traditionnel ICC, par accord entre les parties (pour l’application d’une clause d’échelle mobile ou pour la révision triennale par exemple). Comme le législateur en a pris l’habitude désormais, son application est subordonnée à la publication d’un décret qui aura pour objet d’en définir les contours. L’ILC ne sera en rien obligatoire, contrairement à ce que l’on a pu lire parfois.
USAGES LOCAUX : Terminé les usages locaux et termes d’usage, et oui,fini les congés avant Pâques pour la St Michel ! Désormais on retient le premier ou le dernier jour du trimestre civil, selon qu’il s’agit d’une demande en renouvellement ou d’un congé.
CHANGEMENT D’USAGE : A partir du 1er janvier 2009, les autorisations de changement d’usage (applicables dans les communes de plus de 200 000 hbts + la petite couronne parisienne) seront délivrées par le Maire et non plus le Préfet.
DROIT DE PREEMPTION SUR LES TERRAINS COMMERCIAUX : A l’intérieur des fameux périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, le droit de préemption récemment applicable aux ventes de fonds et cession de droit au bail est étendu aux terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente entre 300 et 1 000 m².
IMMATRICULATION : Fini également la jurisprudence sur l’obligation d’immatriculation pour les coindivisaires ou copreneurs, idem pour l’héritier ou l’ayant droit du titulaire du bail.
