La Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 3 juin 2021 n°20-13269, juge qu’en l’absence de disposition en ce sens, le non-respect par le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence n’est pas sanctionné par la nullité de la désignation du syndic.
Précisons que cette question ne se pose plus, puisque désormais l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance du 30 octobre 2019, dispose expressément que le défaut de mise en concurrence du contrat de syndic ne constitue pas une irrégularité susceptible d’affecter la validité de la désignation du syndic.
La cour d’appel d’Orléans rappelle, dans un arrêt du 11 mars 2021 n°19-01901, que la délégation d’un mandat de vente entre professionnels immobiliers n’est pas soumise au formalisme de la loi Hoguet.
Dans cette affaire le Crédit Agricole avait conclu un contrat avec un professionnel immobilier par lequel il lui transmettait les données de ses clients que ce dernier était chargé de démarcher en reversant une partie des honoraires perçus.
La cour d’appel juge que ce contrat est nul puisque sont objet est illicite. En effet la banque n’avait pas eu l’accord de ses clients pour cette transmission de données et se trouvait donc en infraction avec la loi informatique et liberté (reprise par la réglementation RGPD désormais). Elle ne pouvait donc pas exiger le règlement de ses factures de rétrocession d’honoraires.
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 mai 2021 n°19-25226, rappelle que le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire incombant à l’acquéreur pressenti, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en est tenue sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Pour la Haute Cour peu importe que la promesse soit unilatérale et non synallagmatique, et que l’option de la promesse n’ait pas été levée avant l’exercice du droit de préemption par la commune.
Les demandes de reports sollicitées par le GRECCO pour la mise à jour des règlements de copropriété en suite de la loi ELAN (ses recommandations 10 et 12) semblent avoir trouvé écho auprès des Pouvoirs publics. Le projet de loi dite 4D : Déconcentration, Décentralisation, Différenciation, Décomplexification prévoit en effet, dans son article 24, de repousser de 3 ans la date butoir fixée initialement au 23 novembre 2021.
Ainsi cette mise en conformité visant à consacrer l’existence de lots transitoires, de parties communes spéciales et/ou de parties communes à jouissance privative serait repoussée au 23 novembre 2024 (en l’état du projet actuel).
Mesure salutaire qui devrait permettre aux syndics et syndicats de copropriétaires de mener plus sereinement cette mise en conformité post COVID.
La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 25 mars 2021 n°19-01978, retient la responsabilité d’un agent immobilier qui avait surévalué son avis de valeur pour consécutivement vendre un bien à ces mêmes propriétaires avec le concours d’un prêt relais assis sur cette estimation.
La cour retient le défaut de loyauté de l’agence et son défaut d’information et de conseil. Pour les magistrats celle-ci ne pouvait, en qualité de professionnel, ne pas être consciente de l’incidence de l’évaluation annoncée sur la décision des propriétaires de se rendre immédiatement acquéreurs par recours à un prêt relais.
La solution est légitime dès lors que l'avis de valeur avait été déterminant du consentement des propriétaires pour se porter acquéreurs d'une maison à un prix de 309 000€, alors que leur bien avait été estimé à 400 000€ par l'agence, pour finalement se vendre à 240 000€...
La cour d’appel de Nancy, dans un arrêt particulièrement sévère du 15 avril 2021 n°20-01685, prononce la nullité des honoraires de l’intermédiaire immobilier mis à la charge du locataire. Les magistrats Nancéens relèvent qu’« il résulte de l’article 1.8 du bail conclu entre les parties que les frais et honoraires exposés se sont élevés à 1 350 euros, somme divisée par moitié entre les bailleurs et la locataire (soit 675 euros chacun).
Les trois premiers alinéas de l’article 5-I [de la loi du 6 juillet 1989] sont reproduits in extenso à l’article 1.8 du bail comme l’exige la loi elle-même. En revanche, le bail ne porte aucune indication des montants des plafonds applicables aux honoraires récupérables pour moitié sur le locataire.
En l’absence de mention de ces plafonds, la clause du bail qui met à la charge du locataire la moitié des honoraires du mandataire est nulle. »
La Cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 n°20-15307 apporte plusieurs enseignements sur l’habilitation du syndic à agir en justice, au regard notamment de la modification apportée par l’article 12 du décret du 27 juin 2019.
En effet, pour mémoire, ce texte a inséré après le premier alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, un alinéa aux termes duquel seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. La Haute Cour rappelle que cet article, en l'absence de disposition spécifique, est entré en vigueur le 29 juin 2019 et est immédiatement applicable aux instances en cours à cette date. Elle précise que toutefois il n'a pas pour conséquence de priver de leurs effets les décisions qui ont été régulièrement prises sous l'empire du texte précédent.
Dans cette affaire la résolution ne contenait aucune désignation des désordres objet de l’habilitation et procédait seulement par renvoi à un rapport d'expertise. Cependant aucune mention du procès-verbal n'indiquait qu'il aurait été présenté aux copropriétaires en assemblée et la liste des pièces annexées à la convocation n'en faisait pas non plus mention. Or, selon les magistrats, l'information doit être délivrée aux copropriétaires concomitamment au vote de l'habilitation. Dès lors le syndicat ne peut se prévaloir, pour régulariser l'absence de mention des désordres dans sa décision, d'une présentation du rapport faite antérieurement à l’assemblée générale. L’habilitation à agir en justice est donc jugée irrégulière en l’espèce.
Le Conseil d’Etat a jugé dans un arrêt du 24 février 2021 n°432096 que le syndicat des copropriétaires a bien qualité à agir contre un permis de construire (au sens des dispositions de l'article L. 600-1-2 du Code de l'urbanisme) en tant que voisin immédiat du projet, compte tenu de l'importance de celui-ci et de la construction de 74 logements jouxtant la copropriété. Les juges rappellent que lorsque, sur décision de son assemblée générale, un syndicat de copropriétaires agit en justice, il le fait pour le compte de la collectivité des copropriétaires et non des copropriétaires pris individuellement, en vue de défendre les droits afférents à l'immeuble dans son ensemble. Dès lors, les actions en contestation de permis peuvent être initiées par SDC sans qu'il soit impératif de faire intervenir à l'instance les copropriétaires personnellement.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-22714, rappelle que la loi du 10 juillet 1965 exclu toute substitution du syndic sans un vote de l'assemblée générale des copropriétaires.
La Haute Cour rappelle sa jurisprudence selon laquelle une société titulaire d'un mandat de syndic ne peut dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d'une opération de fusion-absorption. En effet la fusion-absorption d’une société a pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte (qui ne peut demeurer syndic).
La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-22681, rappelle que lorsque les questions soumises à l’assemblée générale des copropriétaires sont indissociables, elles peuvent faire l’objet d’un vote unique. En l’espèce la Haute Cour confirme la position de la cour d’appel de Paris qui a jugé que la décision votant la désignation de l'architecte, le montant de ses honoraires et la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, mais également le calendrier des appels de fonds et l'acceptation des honoraires du syndic avaient le même objet que les travaux ou étaient nécessairement liés.
Dès lors, selon les magistrats, ces questions indissociables pouvaient faire l’objet d’un vote unique en assemblée. L’analyse semble toutefois discutable à notre sens, ces questions sont certes liées mais pourraient faire l’objet de décisions distinctes, contraires et indépendantes de la part des copropriétaires.
Dans un arrêt du 3 février 2021 n°19-21403 la première chambre civile de la Cour de cassation confirme l’analyse de la cour d’appel d’Aix en Provence selon laquelle « si en vertu de l’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, un mandat d’agent commercial est confié à une personne physique, celle-ci peut, sous réserve de dispositions de ce contrat le prévoyant, se substituer une personne morale à la condition que cette dernière soit titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier ».
Sur le plan réglementaire les contrats d’agents commerciaux, dans le cadre de la loi Hoguet, ne peuvent être conclus qu’avec des personnes physiques. Le plus souvent ces contrats (ou plus exactement mandats) sont conclus intuitu personae.
En l’espèce examinée par les magistrats les deux mandats permettaient à son titulaire une substitution de sorte que la société substituée (titulaire d’une carte professionnelle) avait pu adresser des factures directement à l’agent immobilier qui avait concédé ces mandats.
La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-24962 reconnaît la responsabilité d’un promoteur qui a commis un abus de droit en poursuivant en vente forcée des vendeurs qui n’avaient pas voulu aller au-delà des pourparlers relatifs à la vente de leurs terrains. Selon l’usage, le promoteur avait fait publier son assignation au service de la publicité foncière avec pour but (non voilé) d’empêcher la vente des parcelles en question. Les vendeurs mis dans l’impossibilité de vendre leurs biens immobiliers le temps de la procédure ont sollicité et obtenu reconventionnellement des dommages-intérêts pour l’immobilisation de leurs biens.
Les décisions concernant l’exigibilité des loyers commerciaux se multiplient comme nous vous l’indiquions dans une précédente brève. A titre de nouvel exemple la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 1er février 2021 n°20-17161 a eu l’occasion de rappeler à un hôtelier qu’« aucune des mesures législatives ou réglementaires prises au titre du soutien à l'activité des entreprises pendant la crise ne prévoit, ni explicitement ni implicitement, la suspension de l'exigibilité des loyers commerciaux ».
Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 25 février 2021 n°18-02353, a notamment pu préciser (accompagné d’un communiqué de presse…) que les dispositions de l'article 1719 du Code civil relatives à l'obligation de délivrance, « n'ont pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité ».
Enfin citons un dernier exemple dans lequel la cour d’appel de Paris a jugé le 4 février 2021 n°20-12540 que « la pandémie du Covid-19, qui a bien évidemment eu de lourdes conséquences sur le secteur de la restauration, ne suffit pas à dispenser l’exploitant du paiement des loyers et indemnités d’occupation dus, nonobstant la discussion des parties sur la date précise d’envoi du courrier du preneur faisant état de ses difficultés au bailleur ».
Voici donc qui devrait ravir les bailleurs également impactés par la crise sanitaire.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 janvier 2021 n°19-24881, juge que le rejet de la demande en nullité de la vente pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier défiscalisé et à l’indemnisation du préjudice des acquéreurs du bien.
En l’espèce, le bien avait été acquis outre-mer en 2006 au prix de 101500 euros et avait été estimé 7 ans plus tard seulement entre 55000 et 65000 euros. La cour d’appel a ainsi pu retenir que les acquéreurs avaient subi une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable, qu’elle a souverainement évaluée à la somme de 17000 euros.
