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Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale est paru au J.O du 31 mars. Plus de deux ans après la parution de la loi Alur du 24 mars 2014, ce décret vient encadrer les états des lieux locatifs et impose de tenir compte de la vétusté du logement afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. Le décret fixe ainsi, pour l'ensemble des locations de la loi du 6 juillet 1989, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté.

Pas de grande révolution cependant, ce décret ne fixe qu’un contenu minimum. Retenons toutefois que le texte prévoit que les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d'un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire.

De même, l'état des lieux peut être établi sur support papier ou sous forme électronique, remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Concernant la vétusté, les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail. Cette grille ne pourra cependant n’être qu’une grille ayant fait l’objet d’un accord collectif de location ou d’un accord collectif local (art.41 ter ou 42 de la loi du 23 décembre 1986).

Pour mémoire le dernier alinéa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que « Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble. »

Dans un arrêt du 10 février 2016 la cour d'appel de Paris a ainsi annulé la décision d’assemblée générale des copropriétaires qui avait décidé de réunir l'assemblée générale dans une commune limitrophe de celle de situation de l'immeuble, alors que le règlement de copropriété ne prévoyait aucune disposition à et égard.

Dans un arrêt du 14 janvier 2016 n°14-22730 la Cour de cassation rappelle que le bailleur commercial ne peut pas se contenter d’autoriser son preneur à apposer une enseigne commerciale sur la façade extérieure de l’immeuble (du boulevard Saint-Germain à Paris en l’espèce) sans lui rappeler expressément l’autorisation nécessaire du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires a obtenu la dépose de l’enseigne et dès lors le preneur a agît en diminution de loyer.

Dans un arrêt du 26 janvier 2016 (RG 04 -04570), la cour d’appel de Versailles a condamné un bailleur à indemniser les locataires exposés au risque de saturnisme durant près de 2 ans. Selon les magistrats versaillais, le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent (en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002), il se voit donc condamné à verser 1500€ à ses locataires.

Dans un arrêt du 15 octobre 2015 n°14-21395 la Cour de cassation a rappelé que la clause élusive de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente ne peut trouver à s’appliquer si les vendeurs connaissaient le vice affectant le bien vendu et n’en avaient pas informé l’acquéreur (problème de dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux d’un immeuble en zone inondable).

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte a inséré après l'article 24-8 de la loi du 10 juillet 1965 un article 24-9 nouveau ainsi rédigé :

« Lorsque l'immeuble est pourvu d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant et est soumis à l'obligation d'individualisation des frais de chauffage en application de l'article L. 241-9 du Code de l'énergie, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un tel dispositif d'individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. »

Ces dispositions devaient entrer en vigueur six mois après la promulgation de la présente loi, soit désormais depuis le 18 février 2016.

L'article 16 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement modifie l'article 7-f de la loi du 6 juillet  1989. Ce texte prévoit que  des travaux d'adaptation du logement loué aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux doivent faire l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de quatre mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision tacite d'acceptation du bailleur. A noter, au départ du locataire le bailleur ne pourra pas exiger la remise en état des lieux loués. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre seront fixées par un décret en Conseil d'Etat. A ce jour le texte ne prévoit toutefois pas les conséquences du refus éventuel du bailleur, ni la question des travaux de cette nature qui pourraient affecter incidemment les parties communes de la copropriété...

La Cour de cassation dans un arrêt du 30 septembre 2015 n°14-21237 a jugé que dès lors que le pourrissement du plancher est la conséquence d'une fuite ancienne provenant de l'évier du bar de l’exploitant qui est un équipement privatif (selon le rapport d’expertise), la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui suppose qu'une partie commune soit à l'origine du dommage, ne peut être engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 10 décembre 2015 n°14-13832 affirme que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du lot de copropriété ne le prive pas de son droit à la diminution du prix dans le cadre des dispositions de la loi Carrez, quant bien même il serait professionnel et marchand de biens. En l’espèce le logement vendu comportait une partie de la pièce de séjour de l'appartement construite sur une partie commune à usage privative.

Dans l'objectif d'améliorer l'information des occupants des décisions prises en assemblée générale et qui pourraient avoir des conséquences sur leur vie quotidienne et éventuellement leurs charges, la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a confié au syndic la charge d'assurer l'information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l'assemblée générale (article 18-I de la loi du 10 juillet 1965).

Le décret n° 2015-1681 du 15 décembre 2015 relatif à l'information des occupants des immeubles en copropriété des décisions prises par l'assemblée générale est paru et vient préciser les modalités pratiques de cette information. Ce décret s’applique aux décisions des assemblées générales convoquées à compter du 1er avril 2016.

Délai :

Ainsi, dans un délai de trois mois après la tenue de chaque assemblée générale des copropriétaires, le syndic assure l'information des occupants de chaque immeuble des décisions prises par ladite assemblée susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

- les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;

- les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires. 

Contenu :

Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l'anonymisation de leur contenu.

Toutefois, ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l'assemblée générale concernant :

- une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ;

- les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté.

Une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d'immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.

Forme :

L'information est réalisée par un document affiché pendant un mois à l'emplacement prévu à cet effet s'il en existe un ou, à défaut, déposé dans chacune des boîtes aux lettres ou remis selon les modalités habituellement utilisées dans la copropriété pour la remise des courriers.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 novembre 2015 n°14-23693 a retenu que l'état de vétusté de l'immeuble rendait impossible l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien. Les juges ont en outre constaté que les locataires avaient vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite. La cour d'appel a pu en déduire que les preneurs avaient subi un préjudice de jouissance entièrement imputable au bailleur.

Dans un arrêt du 24 septembre 2015 n°13-05648 à l’espèce originale, la cour d’appel de Lyon a jugé que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs. En l’espèce, des nuisances olfactives consistant en des odeurs de tabac s'infiltraient par le plancher des pièces de l'appartement situé au dessus d’un café-restaurant.

La Cour a dès lors jugé que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente et devaient être condamnés à la restitution de 20% du prix de vente (env. 80 000€).

Dans un arrêt du 8 octobre 2015 n°14-20666 la Cour de cassation affirme que si le locataire, titulaire d’un droit de préemption, qui accepte l’offre de vente du bien qu’il habite ne peut se voir imposer le paiement d’une commission augmentant le prix du bien,  la nullité du congé suppose pour autant la preuve d’un grief (en application de l'article 114 du code de procédure civile). En l’espèce la cour avait jugé que l'intégration des honoraires de l’agence dans le prix demandé n'avait eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par les locataires qui n'avaient en réalité subi aucun préjudice.

La Cour de cassation dans un arrêt du 22 octobre 2015 n°14-23726 a jugé que la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux, l'autre cesse d'en être cotitulaire. Pour la Haute Cour la transcription sur les registres de l'état-civil du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité tant légale que conventionnelle. Dès lors, l'autre époux n'est plus tenu aux obligations du bail et notamment au paiement des loyers.

Actualités

Transaction : SCI vendeur non professionnel et vice caché

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 mars 2019 n°18-13673 rappelle que le vendeur est tenu des vices cachés de la chose vendue, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Une présomption irréfragable de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel.

A ce titre est qualifié de vendeur professionnel la société civile immobilière qui agit dans le cadre de son objet social, encore faut-il que son objet social prévoit expressément la vente d’immeuble, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Copropriété : Succession de syndics, article 18-2 et liquidation judiciaire

Dans un arrêt du 20 mars 2019 n°17-22417 la Cour de cassation juge quelorsque le nouveau syndic demande à l'ancien syndic en liquidation judiciaire la remise des fonds, documents et archives du syndicat ainsi que l'état des comptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l'action qu'il exerce à cette fin en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, échappe à l'interdiction des poursuites de l'article L. 622-21, I du Code de commerce.

Pour la Cour de cassation cette action tend au respect d'une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d'une somme d'argent.

Transaction : Le dispositif Denormandie précisé

L'arrêté et le décret du 26 mars 2019 relatifs au dispositif d’incitation fiscale dit Denormandie dans l'immobilier ancien sont parus au J.O du 27 mars 2019. Ces textes précisent les critères d'éligibilité et les résultats attendus des projets de rénovation de bâtiments anciens. En effet, le dispositif fiscal Denormandies'adresse aux particuliers, contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans l'achat d'un bien ancien énergivore à rénover, pour profiter d'un avantage fiscal (article 226 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019).

Un second arrêté du 26 mars 2019 fixe une liste des communes ouvrant droit à cette réduction d'impôt.

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées.

La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

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