Assistance
Expertise
Défense
Conseil

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 1er octobre 2014 n° 13-21745, que même prévu expressément par le règlement de copropriété, le changement de l’usage d’un lot peut générer l’application de l’article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965.

Pour mémoire, cet article dispose : « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : la modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ».

Le Décret n° 2014-1292 du 23 octobre 2014 relatif aux exceptions à l'application du principe « silence vaut acceptation » ainsi qu'aux exceptions au délai de deux mois de naissance des décisions implicites vient préciser que le silence gardé pendant deux mois par l’administration vaut décision de rejet pour les demandes de délivrance de la carte professionnelle d’agent immobilier (article 3 de la loi « Hoguet  n° 70-9 du 2 janvier 1970 et article 5 de son décret d’application du 20 juillet 1972).

Ce texte s’applique aux demandes de cartes professionnelles présentées à compter du 12 novembre 2014.

Dans un arrêt du 27 mars 2014 n°13-02290, la cour d’appel de Rouen retient sévèrement la responsabilité de l’agent immobilier pour défaut de conseil. Dans cette espèce le vendeur s’est contenté d’affirmer que le locataire commercial était à jour du paiement des loyers, mais n’a pas précisé que le locataire faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire (qui débouchera par la suite sur une liquidation judiciaire et une dette de loyer pour les acheteurs). Au cas particulier, le professionnel n’ignorait rien de la situation juridique du locataire dont il gérait également le local commercial vendu.

Dans un arrêt de censure du 2 juillet 2014 n°13-17428, la Cour de cassation rappelle qu’un document intitulé "reconnaissance d’indications et de visite" ne saurait justifier à lui seul un droit à honoraires. Dans cette espèce un candidat acquéreur avait traité directement avec le propriétaire la vente d’un camping après avoir pourtant signé un bon de visite démontrant la présentation de celui-ci par l’agent immobilier. La Haute Cour rappelle qu’en l’absence de mandat ce seul document ne saurait justifier un droit à rémunération, et son non respect ne constitue pas une violation contractuelle.

Dans un arrêt du 30 avril 2014 n°13-13391, la Cour de cassation censure la cour d’appel de Versailles en rappelant son ancienne jurisprudence selon laquelle la loi Hoguet ne trouve pas à s’appliquer entre professionnels immobiliers. Ainsi, selon la première chambre civile, peu importe que la délégation de mandat comporte ou non un numéro d’enregistrement sur le registre des mandats, la rétrocession d’honoraires reste due conformément à la délégation.

 

L’article 78 du décret du 20 juillet 1972 (décret Hoguet) dispose que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause doit être mentionnée en caractère très apparents.

La cour d’appels de Paris dans un arrêt du 10 avril 2014 prononce la nullité du mandat simple dans laquelle la clause était seulement mentionnée en caractères minuscules, comme l’ensemble des autres mentions du contrat, même si son titre est en caractère gras.

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 30 janvier 2014 n°12-04200 juge que le vendeur qui s’était chargé de la déclaration de superficie habitable de son lot ne saurait reprocher aux acquéreurs son choix de recourir à un mesurage dont il était l’auteur… Peu importe qu’il se soit contenté de reprendre le mesurage résultant d'actes antérieurs, selon la cour, d'autant plus que le notaire rédacteur de l'acte avait expressément attiré son attention sur les conséquences légales pouvant justement résulter d'une erreur de superficie. Le vendeur est ainsi condamné à rembourser aux acquéreurs la somme de 15 327€.

La Cour de cassation dans un arrêt du 10 juillet 2013 n°12-17149 juge que doit être considéré comme un vendeur professionnel, présumé connaître les vices de construction affectant le bien vendu, le vendeur béotien ayant lui même posé et installé l’objet à l’origine du vice. Dans ces conditions ce vendeur ne peut pas bénéficier de l’exonération de la garantie des vices cachées stipulée dans son acte de vente.

La Cour de cassation, censurant la cour d’appel de METZ, dans un arrêt du 4 décembre 2013 n°12-27293 précise qu’aux termes des articles L. 271-1 du CCH et 1134 du Code civil, l’exercice du droit de rétraction par un des coacquéreurs de l’immeuble ayant entraîné l’anéantissement de la vente, le vendeur n’est plus en droit d’exiger l’application du contrat à l’égard de l’autre acquéreur (notamment pour le règlement de la clause pénale).

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 n°12-20733, confirme la position de la cour d’appel qui a exactement retenu que l’état descriptif de division était un document non contractuel qui, en cas de contradiction avec le règlement de copropriété, document conventionnel, devait s’effacer devant celui-ci. Cet arrêt est l'occasion de rappeler que l'état descriptif de division est avant tout un document de publicité foncière.

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 novembre 2013, n°12-26128, affirme que l'agent immobilier peut régulièrement détenir un mandat exclusif de recherche d'un acquéreur signé par la seule épouse, alors même que l'immeuble à vendre est commun.
Faisant ainsi échec aux dispositions de l'article 1424 du Code civil, la Haute Cour affirme que « la cour d'appel a constaté que l'époux avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner le bien ou de le représenter pour conclure la vente ; qu'elle en a exactement déduit que ce contrat d'entremise pouvait valablement être signé par un seul des époux ». Ainsi la Cour rappelle indirectement que l'agent immobilier détient un mandat d'entremise et non de vente.

Dans un arrêt de cassation du 27 novembre 2013 n°12-13897, la Cour de cassation rappelle au visa de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Il est à préciser qu’en l’état actuel du projet de loi Alur la clause pénale sera certainement plafonnée à un montant fixé par décret.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 octobre 2013, n°12-24267, affirme que l’agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l’état de déclarations erronées d’une partie, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. La Haute Cour affirme cependant, qu’il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 n°12-25682, censurant la cour d’appel, juge et rappelle qu’un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale, bien que le mandat fût donné en des termes très larges « mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de généralement faire le nécessaire… ». La Haute Cour prononce (sans renvoi) la nullité de l’assemblée générale contestée.

Actualités

Bail d’habitation : Travaux du bailleur et (non) indemnisation du locataire

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 21 mai 2019 n° 18-01990 juge que le locataire ne peut demander une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait des travaux réalisés par son bailleur pendant un an, dès lors qu'il a accepté dans son bail de souffrir ces travaux, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux.

Certes en application de l’article 4 de la loi de 1989 la clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours est réputée non écrite.

Cependant en l’espèce le bail ne relevait pas du régime de la loi de 89 puisque la société locataire était une personne morale qui avait pris à bail l'appartement afin d'y loger un dirigeant.

Copropriété : Décret Elan sur le fonctionnement des copropriétés

Le Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pris pour l’application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 précise diverses dispositions introduites par la loi Elan dans la loi du 10 juillet 1965 :

- Les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. 

Le texte exige des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence doit informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

La copropriété voit apparaître une nouvelle catégorie de copropriétaire en assemblée générale, en plus des absents, présents ou représentés; ainsi voit le jour « le copropriétaire participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ».

Le texte dispose que l'émargement de la feuille de présence n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 

Un nouvel article 15-1 est créé dans le décret du 17 mars 1967 complétant ainsi l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965 qui confirme depuis la loi Elan que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Désormais donc le texte prévoit expressément que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale.

- Il précise également les conditions d'accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (au moins 1 fois par an et dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle). 

Le texte précise notamment que l'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

- Ce décret complète également l’article 55 du décret de 1967 en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice(terminés donc les moyens de défense tirés du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice par l’assureur dommages-ouvrage ou un locataire poursuivi par la copropriété).

- Le décret précise que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé (Extranet), la notification des documents qui accompagne l’ordre du jour de l’assemblée (article 11 du décret de 1967) peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation précise alors expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

- Enfin, ce décret complète le code de la construction et de l’habitation (articles R.111-17-1 à 3) afin de permettre à l’huissier de signifier ou d’exécuter dans une copropriété, alors même que l’accès à l’immeuble est sécurisé. Ainsi l’huissier doit adresser au syndic de l’immeuble une demande d’accès en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée.

La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble par le syndic doit alors intervenir dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande (contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu). La restitution doit ensuite intervenir sans délai après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution par l’huissier ou son clerc assermenté.

Transaction : Mandat de recherche et achat par une autre agence

La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 14 mai 2019 RG n°17-13526 condamne à 7000€ de dommages et intérêts les acquéreurs qui ont acheté sans le concours de l’agence après avoir pourtant fait une offre (refusée) par son intermédiaire.

La cour provencale fait ici une juste application de la clause figurant dans le mandat de recherche signé avec l’agence : 

« Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint ou partenaire de PACS, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un vendeur dont le bien lui aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. » 

Dans cette affaire les acquéreurs indélicats se retrouvent à devoir régler les honoraires de la seconde agence et des dommages-intérêts à la première agence à laquelle ils avaient confié un mandat de recherche…

Profession : RGPD et protection des données des clients

La formation restreinte de la CNIL a prononcé une sanction de 400 000 euros à l’encontre de la société SERGIC dans une délibération du 28 mai 2019 pour avoir insuffisamment protégé les données des utilisateurs de son site web et mis en œuvre des modalités de conservation des données inappropriées.

 

En effet, la CNIL a reçu une plainte d’un utilisateur du site www.cergic.com indiquant avoir pu accéder, depuis son espace personnel sur le site, à des documents enregistrés par d’autres utilisateurs en modifiant légèrement l’URL affichée dans le navigateur.

Un contrôle a permis de constater que des documents transmis par les candidats à la location étaient librement accessibles, sans authentification préalable. Parmi ces documents figuraient des copies de cartes d’identité, de cartes Vitale, d’avis d’imposition, d’attestations délivrées par la caisse d’allocations familiales, de jugements de divorce, de relevés de compte ou encore d’identité bancaire.

 

La CNIL a considéré d’une part que la société SERGIC avait manqué à son obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du RGPD et d’autre part que cette société conservait sans limitation de durée en base active l’ensemble des documents transmis par les candidats n’ayant pas accédé à location au-delà de la durée nécessaire à l’attribution de logements.

Copropriété : Notification du PV avec la feuille de présence

La Cour d’appel de Colmar dans un arrêt du 14 mars 2019 RG n°17-02923 rappelle qu’ aucune disposition réglementaire ou législative n’impose au syndic de notifier le procès-verbal des décisions d’assemblée générale avec la feuille de présence.

Certes il résulte de l’article 33 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes . 

Si la feuille de présence constitue bien une annexe du procès-verbal d’assemblée générale avec lequel elle doit être conservée (article 14 du même décret), celle-ci n’a pas à être notifiée avec le PV.

Inscription news

captcha 

Nous suivre