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Dans un arrêt de cassation du 27 novembre 2013 n°12-13897, la Cour de cassation rappelle au visa de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Il est à préciser qu’en l’état actuel du projet de loi Alur la clause pénale sera certainement plafonnée à un montant fixé par décret.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 octobre 2013, n°12-24267, affirme que l’agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l’état de déclarations erronées d’une partie, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. La Haute Cour affirme cependant, qu’il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 n°12-25682, censurant la cour d’appel, juge et rappelle qu’un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale, bien que le mandat fût donné en des termes très larges « mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de généralement faire le nécessaire… ». La Haute Cour prononce (sans renvoi) la nullité de l’assemblée générale contestée.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 10 avril 2013 n°10-20507, a retenu la responsabilité d’un syndic pour avoir maintenu en vigueur des contrats de travail de gardien ne respectant pas la législation en vigueur, alors même que ces contrats avaient été dressés par le précédent syndic. Ces contrats avaient entraîné une condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de rappels de salaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-20504 rappelle aux agents immobiliers qu’il faut être prudent avec les termes utilisés dans les publicités de commercialisation, notamment lorsqu’il s’agit de vendre de l’investissement locatif (Demessine). L’agent immobilier avait notamment remis une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d’occupation ». Or, comme souvent dans ce type d’investissement, la société preneuse avait été placée en liquidation judiciaire. Le bail commercial avait été repris mais à des conditions pécuniaires désavantageuses, ce qui générait pour les acquéreurs une perte financière.
La Cour juge qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les risques réels de l’investissement.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-19481 précise la portée de l’exonération de l’article 55 du décret de 1967 qui exempte le syndic d’une autorisation d’assemblée générale en cas d’action en recouvrement de créance. La Cour juge ainsi que l’action du syndicat des copropriétaires en remboursement d’une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété non le recouvrement d’une créance. Elle nécessite donc une autorisation de l’assemblée générale. En l’espèce le syndic avait agi en justice sans autorisation de l’AG pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges et une somme représentant des frais de travaux de raccordement d’un lot au réseau des eaux usées. Selon le syndic, cette intervention et ces frais avaient été rendus nécessaires par des travaux sur les parties communes réalisés par le défendeur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 septembre 2013 n° 12-23772 juge que le préjudice subi par l’un des acquéreurs d’un lot de copropriété dont le mesurage est erroné ne peut être calculé à partir du prix de vente. Ainsi, selon la Cour de cassation, le préjudice subi par l’acquéreur ne peut être estimé au prorata du prix payé. La Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait calculé le préjudice à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue et du montant des frais de vente, en estimant que, sous couvert d’indemnisation d’un préjudice, avait été accordé à l’acquéreur le remboursement d’une partie du prix de vente.

Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente. Une cave aménagée et transformée en réserve doit entrer dans le calcul de la superficie des parties privatives vendues selon la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 2 octobre 2013 n°12-21918 (peu importe que le changement de destination n’ait pas été régulièrement autorisé en assemblée générale selon une jurisprudence Parisienne).

La chambre criminelle de la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2013 n°12-85688, tenant compte pour une fois de la pratique professionnelle, juge que le prix de vente d’un bien immobilier étant communément négocié entre l’acheteur et le vendeur, l’agence immobilière est dispensée de le faire figurer sur les affiches présentées en vitrine. La Cour rappelle toutefois qu’en application de l’arrêté du 29 juin 1990 il doit être mentionné les modalités de calcul des honoraires du professionnel, exprimées en pourcentage sur le prix de vente.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 juin 2013 n°12-00864, rappelle, à peine de nullité, que le mandat qui contient une clause d'exclusivité ou une clause pénale doit être signé en autant d'originaux que de parties, dont un est remis au mandant. Plus surprenant, la cour en déduit également que la promesse de vente passée sur la base d'un mandat irrégulier est elle-même frappée de cette nullité.

Dans un arrêt du 28 mai 2013 n°12-20105, la Cour de cassation rappelle que l’acquéreur non professionnel ne doit pas avoir connaissance du vice pour pouvoir bénéficier de la garantie légale des vices cachés. En l’espèce les acquéreurs croyaient acheter une maison traditionnelle construite en blocs de béton alors que la maison était faite en préfabriqué. Cependant, la Cour retient que les acheteurs avaient eu accès à la maison bien avant la signature de l’acte authentique et qu’ils avaient ainsi eu la possibilité de monter dans les combles avec une échelle et de constater la structure des murs pignons.

La Cour de cassation dans un arrêt du 19 mai 2013 n°12-19390, juge que l’action indemnitaire de l’agent immobilier sur le fondement de la perte de chance de percevoir ses honoraires ne peut aboutir au montant total des honoraires perdus : « la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ». En l'espèce le mandant avait résilié par anticipation son mandat exclusif. La Cour de cassation, confirmant sa jurisprudence, rappelle ainsi que l'agent immobilier ne pourra jamais en pareille hypothèse percevoir l'intégralité de sa rémunération.

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de fournir un DPE lors de la signature du bail ou de son renouvellement, sans toutefois prévoir de sanction en cas de non respect de cette obligation. Pourtant, le tribunal d’instance de Moulin dans un jugement du 14 janvier 2013 ordonne l’indemnisation du locataire (2 000€) qui prétendait qu’il n’aurait pas loué le logement s’il avait connu lors de la conclusion de la location que celui-ci était classé en catégorie E. L’agent immobilier qui avait fait signer le bail est condamné à verser cette somme au locataire, en tenant compte de l'économie d'énergie qu'aurait pu faire le locataire s'il avait loué un logement moins énergivore.

La cour d'appel de Versailles, dans un arrêt inédit du 30 janvier 2012, n°10-00906, juge les honoraires de vacations du syndic pour le suivi d'un dossier de recouvrement de charges ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La cour précise qu’ils ne pourraient être pris en considération que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic, traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au SDC de recouvrer une créance justifiée.

Actualités

Transaction : SCI vendeur non professionnel et vice caché

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 mars 2019 n°18-13673 rappelle que le vendeur est tenu des vices cachés de la chose vendue, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Une présomption irréfragable de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel.

A ce titre est qualifié de vendeur professionnel la société civile immobilière qui agit dans le cadre de son objet social, encore faut-il que son objet social prévoit expressément la vente d’immeuble, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Copropriété : Succession de syndics, article 18-2 et liquidation judiciaire

Dans un arrêt du 20 mars 2019 n°17-22417 la Cour de cassation juge quelorsque le nouveau syndic demande à l'ancien syndic en liquidation judiciaire la remise des fonds, documents et archives du syndicat ainsi que l'état des comptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l'action qu'il exerce à cette fin en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, échappe à l'interdiction des poursuites de l'article L. 622-21, I du Code de commerce.

Pour la Cour de cassation cette action tend au respect d'une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d'une somme d'argent.

Transaction : Le dispositif Denormandie précisé

L'arrêté et le décret du 26 mars 2019 relatifs au dispositif d’incitation fiscale dit Denormandie dans l'immobilier ancien sont parus au J.O du 27 mars 2019. Ces textes précisent les critères d'éligibilité et les résultats attendus des projets de rénovation de bâtiments anciens. En effet, le dispositif fiscal Denormandies'adresse aux particuliers, contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans l'achat d'un bien ancien énergivore à rénover, pour profiter d'un avantage fiscal (article 226 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019).

Un second arrêté du 26 mars 2019 fixe une liste des communes ouvrant droit à cette réduction d'impôt.

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées.

La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

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