La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 21 novembre 2019 n°18-23251, affirme que l'erreur figurant dans un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n'est doté que d'une valeur informative, ne peut justifier la résolution de la vente.

En confirmant la cour d’appel, elle affirme que le DPE erroné ne permet pas l’indemnisation des acquéreurs à hauteur de la totalité des travaux d'isolation permettant d’atteindre la performance annoncée par erreur.

Pour les magistrats le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Le DPE sera opposable en 2021, comme l’a voulu la loi Elan du 23 novembre 2018 ; alors cette jurisprudence sera susceptible d’être revue…

La cour d’appel Paris, dans un arrêt du 25 septembre 2019 n°16-11260, rappelle que l’assurance RCP ne peut refuser sa garantie en cas de responsabilité du syndic au motif qu’il n’existerait pas de mandat écrit.

Pour la cour d’appel il y a mandat de syndic, au sens de la loi Hoguet, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le contrat du syndic en assemblée générale et que cette résolution figure dans un procès-verbal dument signé.

Les juges parisiens précisent toutefois qu’aucune action n’est possible contre la caisse de garantie financière, celle-ci n’étant destinée que pour la garantie des fonds des copropriétés et non pour l’allocation de dommages-intérêts en raison d’une faute dans l’exercice de son mandat

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.

Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».

La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.

A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-18336, confirme la position de la cour d’appel de Chambéry en ces termes « l'objet de l'assignation, à savoir la régularisation des parties communes, était bien précisé et les noms des copropriétaires visés étaient indiqués dans l'annexe à la convocation récapitulant l'état de la procédure, la cour d'appel a pu en déduire que l'assemblée générale avait valablement habilité le syndic à agir ».

Rappelons que depuis le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 (pris pour l’application de la loi Elan) désormais seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

La cour d’appel de Montpellier rappelle, dans un arrêt du 2 juillet 2019 n°16-08585, la rigueur qui entoure loi Hoguet concernant la charge des honoraires. Dans cette espèce le mandat de l’intermédiaire immobilier ne mentionnait pas la charge des honoraires, mais seulement son montant.

Le compromis stipulait cependant que ces honoraires devaient être supportés par le vendeur (mandant).

Pour autant les juges héraultais statuent en considérant que l’irrégularité du mandat liée au défaut d’indication du débiteur des honoraires, auquel le compromis ne pouvait suppléer, a pour conséquence l’impossibilité pour l’agence de réclamer une rémunération.

Selon une jurisprudence désormais constante, cette irrégularité ne pouvait être couverte que par une convention postérieure à l’acte authentique.

L’article 10-1 de la loi de 1965 dispose que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » 

La Cour de cassation dans un arrêt de rejet du 11 juillet 2019 n°18-13598 confirme l’analyse de la cour d’appel d’Aix en Provence qui a considéré que cette disposition ne trouve à s'appliquer de plein droit que lorsque la décision qui a donné raison au copropriétaire a un caractère définitif (soit après l’arrêt d’appel).

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 récemment modifié, est désormais ainsi rédigé : « la feuille de présence est annexée au procès-verbal ». La question se pose depuis le décret du 27 juin 2019 de savoir si cette modification impose dorénavant au syndic de copropriété de notifier la feuille de présence avec le procès-verbal aux copropriétaires opposants ou défaillants (en application de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965).

Pour le GRECCO cette précision réglementaire n’a vocation qu’à clarifier la nature de la feuille de présence et sous-entend qu’elle est conservée avec le procès-verbal, mais n’impose pas sa notification.

Aussi, le GRECCO, dans ses propositions du 4 octobre 2019, invite le syndic à conserver la feuille de présence en annexe du procès-verbal et de la notifier uniquement à première demande d’un copropriétaire. 

En espérant que la jurisprudence suive cette lecture, car dans le cas contraire la notification du procès-verbal aux opposants ou défaillants pourrait être considérée comme irrégulière.

Le rapport dit NOGAL, remis au Premier ministre le 18 juin 2019, propose notamment que les agents commerciaux indépendants puissent se prévaloir de leur expérience professionnelle pour accéder à l’obtention de la carte professionnelle d’agent immobilier. 

Une réponse ministérielle n°10167 publiée au J.O du Sénat le 8 août 2019 (p. 4223) confirme que « des réflexions sont actuellement en cours sur la prise en compte de l'expérience professionnelle acquise par les agents commerciaux collaborateurs d'agents immobiliers en vue de leur permettre, le cas échéant, de créer leur propre agence immobilière ». 

Une telle évolution nécessitera forcément une modification du décret HOGUET du 20 juillet 1972. 

L’article 92 du décret du 20 juillet 1972 impose aux professionnels de la loi Hoguet de faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel un certain nombre de mentions obligatoires. 

Dans un arrêt du 14 juin 2019 n°18-00053 la cour d’appel de Paris juge en l’espèce que doit être considéré nul un mandat qui n’indique ni le lieu de délivrance de la carte professionnelle, ni la raison sociale de l’entreprise, ni le nom et l’adresse de son garant. Pour les magistrats ces mentions d’ordre public sont prescrites à peine de nullité absolue.

Pour mémoire, ces mentions obligatoires sont les suivantes :

üLe numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ; 

üLe nom ou la raison sociale et l'adresse de l'entreprise ainsi que l'activité exercée ;

üLe nom et l'adresse du garant.

Particulièrement en copropriété, le droit de vote d'un propriétaire est, comme tout droit, susceptible d'abus. 

 

La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18800 rappelle toutefois qu’en s'opposant aux résolutions relatives aux travaux rendus urgents et obligatoires par un arrêté de péril la copropriétaire avait pris une position contraire à ses propres intérêts, de sorte qu'il n'était pas établi que son comportement procédait d'une intention de nuire au copropriétaire demandeur.

Selon la jurisprudence l’abus de majorité ou de minorité consiste à utiliser cette majorité ou minorité dans un intérêt autre que collectif ; il doit s’agir soit d’un intérêt personnel, soit de l’intention de nuire.

La cour d'appel d'Aix en Provence dans un arrêt du 20 juin 2019 n°17-01129 est l’occasion de rappeler la rigueur du formalisme de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 et de son décret du 20 juillet 1972. 

Pour mémoire l’article 72 de ce décret dispose que « Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats (…)

Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant. »

Les magistrats rappellent dans cet arrêt que cette disposition, qui impose de reporter le numéro d’enregistrement sur le double du mandat,  est prescrite à peine de nullité du mandat (et corrélativement perte du droit à honoraires de l’intermédiaire immobilier).

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 10 mai 2019 n°17-21571 déboute une agence immobilière de son action en paiement d’honoraires à l’encontre d’un acquéreur.

Les juges parisiens relèvent que l’agence « ne justifiait pas de l’engagement de l’acquéreur de payer cette commission par une convention postérieure à l’acte de vente ».

En effet, lorsque les parties décident de « basculer » la charge des honoraires, cette démarche doit s’accompagner soit d’un avenant au mandat de vente, soit d’un mandat de recherche préalable aux démarches de commercialisation, soit d’une reconnaissance d’honoraires signée postérieurement à l’acte authentique de vente.

Cette régularisation ne règle pas pour autant la difficulté fiscale et la question de l’affichage des prix.

La cour de cassation, dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-20727, confirme quelorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées.

Actualités

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale est parue au Journal Officiel du 20 novembre 2024

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 est parue au Journal Officiel du 20 novembre 2024. Cette loi dite « LE MEUR- ECHANIZ » visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale impacte tous les secteurs et acteurs de l’immobilier. Tour d’horizon rapide des principales nouveautés véhiculées par ce dispositif.

Une nouvelle obligation de déclaration et d’enregistrement unique et nationale : Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme devra préalablement procéder en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national opéré par un organisme public unique.

Une obligation de décence énergétique : Le texte prévoit que les niveaux de performance énergétique d'un logement décent définis notamment à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 devront également être respectés par les logements loués en meublé de tourisme. Ainsi à partir de 2034, tous les meublés de tourisme, actuels et futurs, devront être classés entre A et D. Une exception toutefois, cette obligation de décence énergétique ne s’appliquera pas lorsque ladite location constitue la résidence principale du bailleur.

Une réduction du nombre de jours de location et un zonage restrictif : A partir du 1er janvier 2025 les communes pourront, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales dans la limite de 90 jours (contre 120 actuellement). Le PLU pourra désormais comporter un règlement pouvant délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale

Des mesures de régulation pour les copropriétés : Ce texte crée un nouvel article 8-1-1 dans la loi de 1965 qui impose aux règlements de copropriété établis à compter du 21 novembre 2024 de mentionner de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme.

Ce texte complète également avec alinéa d) l’article 26 de la loi de 1965. Désormais les assemblées générales de copropriétaires pourront interdire les locations de meublés touristiques à une majorité des deux tiers (et non plus seulement à l’unanimité), mais seulement dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Cet assouplissement ne concerne toutefois pas les lots à usage de résidence principale.

Enfin un nouvel article 9-2 voit également le jour dans la loi du 10 juillet 1965, faisant porter une nouvelle obligation sur le copropriétaire bailleur et le syndic de la copropriété. Ainsi, lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration préalable de location prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme le copropriétaire doit en informer le syndic. Un point d'information relatif à l'activité des locations de meublés touristiques au sein de la copropriété doit ensuite être inscrit par le syndic à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Une fiscalité moins attrayante : Pour tenter d’endiguer ce mode de location, plus rentable, et jusque-là avantagé fiscalement par rapport au régime des revenus fonciers, le texte révise les abattements fiscaux applicables aux revenus perçus à compter de 2025.

  • Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement forfaitaire du micro BIC passe à 30%, dans la limite de 15 000€ de revenus locatifs, s’alignant sur celui du micro foncier applicable aux locations vides.
  • Les meublés classés bénéficient eux toujours d'un abattement de 50%, mais uniquement jusqu'à 77 700 € de recettes.

Transaction : Action directe de l’agent commercial contre des acheteurs négligents ?

L’agent commercial peut-il agir dans une instance dans laquelle des acquéreurs ont été reconnus responsables de la non-réalisation de la vente et ont été contraints d’indemniser les vendeurs. Dans cette espèce les acheteurs avaient signé un compromis mais n’avaient pas eu leur financement par manque de diligences. La cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 30 avril 2024 n°21-04573 répond par la négative considérant que même si l’acte authentique avait été effectivement signé, l’agent commercial ne pouvait pas être bénéficiaire des honoraires de négociation de 15000€ dus à l’agence par les vendeurs, débiteurs de cette somme.

L’agent commercial ne pouvait donc utilement soutenir avoir perdu, par la faute des acquéreurs, une chance de percevoir cette commission à laquelle il ne pouvait personnellement prétendre.

Transaction : Validité du mandat conclu par un majeur sous curatelle

Un majeur protégé sous curatelle renforcée peut-il conclure un mandat de vente avec un intermédiaire immobilier ?

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 28 juin 2024 n°23-01930, répond par l’affirmative sous la condition que le mandat confié à l’agent immobilier soit un mandat d’entremise et non un véritable mandat de vente, selon la distinction désormais classique de la jurisprudence. Ainsi les juges parisiens relèvent en l’espèce « que le mandat de vente ne contient pas de clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ; il en ressort qu’il s’agit d’un mandat d’entremise et donc un acte d’administration et non de disposition ; or le majeur protégé sous curatelle renforcée peut réaliser seul les actes d’administration » (à la différence des actes visés par l’article 467 du Code civil).

Précisons que cet arrêt, à contre-courant de la jurisprudence actuelle, juge que l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’est pas source de nullité du mandat de l’agent immobilier.

Transaction : Concurrence déloyale entre agences et affichage du DPE

En pratique, dans le code de la consommation, le défaut de publication d’un DPE expose le professionnel immobilier à une amende administrative. Cependant la chambre commerciale de la cour d’appel de Montpellier juge, dans un arrêt du 23 juillet 2024 n°22-05561, que l’absence de DPE dans une annonce immobilière est un manquement à la réglementation en vigueur et peut constituer un acte de concurrence déloyale donnant un avantage commercial aux agences qui s’étaient affranchies de cette obligation.

L’agence qui menait l’action s’est vu octroyer 5000€ de dommages intérêts. Pour mémoire une pratique commerciale est déloyale lorsqu’elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu’elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l’égard d’un bien ou d’un service.

Les juges montpelliérains ont toutefois refusé de considérer que l’absence de DPE dans l’annonce constituait une pratique commerciale trompeuse au sens de l’article L.121-2 du code de la consommation, en ce que le droit d’information du consommateur est seulement différé et incomplet lors de la publication.

Copropriété : Régularité d’une demande de clause réputée non écrite

L’action d’un copropriétaire visant à faire réputer non écrite une clause d’un règlement de copropriété suppose-t-elle que le syndicat des copropriétaires soit nécessairement dans la cause ?

La Cour de cassation répond par la positive à cette question dans un arrêt du 10 octobre 2024 n°22-22649 (publié au Bulletin). Visant l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la Haute Cour juge que l'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d' une clause d' un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.

En l’espèce il s’agissait d’un conflit entre copropriétaires concernant notamment une demande de remise en état de travaux réalisés dans des combles.

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