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La Cour de cassation, censurant la cour d’appel de METZ, dans un arrêt du 4 décembre 2013 n°12-27293 précise qu’aux termes des articles L. 271-1 du CCH et 1134 du Code civil, l’exercice du droit de rétraction par un des coacquéreurs de l’immeuble ayant entraîné l’anéantissement de la vente, le vendeur n’est plus en droit d’exiger l’application du contrat à l’égard de l’autre acquéreur (notamment pour le règlement de la clause pénale).

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 n°12-20733, confirme la position de la cour d’appel qui a exactement retenu que l’état descriptif de division était un document non contractuel qui, en cas de contradiction avec le règlement de copropriété, document conventionnel, devait s’effacer devant celui-ci. Cet arrêt est l'occasion de rappeler que l'état descriptif de division est avant tout un document de publicité foncière.

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 20 novembre 2013, n°12-26128, affirme que l'agent immobilier peut régulièrement détenir un mandat exclusif de recherche d'un acquéreur signé par la seule épouse, alors même que l'immeuble à vendre est commun.
Faisant ainsi échec aux dispositions de l'article 1424 du Code civil, la Haute Cour affirme que « la cour d'appel a constaté que l'époux avait donné mandat à l'agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non celui d'aliéner le bien ou de le représenter pour conclure la vente ; qu'elle en a exactement déduit que ce contrat d'entremise pouvait valablement être signé par un seul des époux ». Ainsi la Cour rappelle indirectement que l'agent immobilier détient un mandat d'entremise et non de vente.

Dans un arrêt de cassation du 27 novembre 2013 n°12-13897, la Cour de cassation rappelle au visa de l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Il est à préciser qu’en l’état actuel du projet de loi Alur la clause pénale sera certainement plafonnée à un montant fixé par décret.

La Cour de cassation dans un arrêt du 16 octobre 2013, n°12-24267, affirme que l’agent immobilier, rédigeant une promesse de vente en l’état de déclarations erronées d’une partie, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude. La Haute Cour affirme cependant, qu’il est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale aisément accessible, les déclarations faites par son mandant, promettant, et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

La Cour de cassation dans un arrêt du 13 novembre 2013 n°12-25682, censurant la cour d’appel, juge et rappelle qu’un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale, bien que le mandat fût donné en des termes très larges « mandat de le représenter, de participer aux délibérations et de généralement faire le nécessaire… ». La Haute Cour prononce (sans renvoi) la nullité de l’assemblée générale contestée.

Un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 10 avril 2013 n°10-20507, a retenu la responsabilité d’un syndic pour avoir maintenu en vigueur des contrats de travail de gardien ne respectant pas la législation en vigueur, alors même que ces contrats avaient été dressés par le précédent syndic. Ces contrats avaient entraîné une condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de rappels de salaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-20504 rappelle aux agents immobiliers qu’il faut être prudent avec les termes utilisés dans les publicités de commercialisation, notamment lorsqu’il s’agit de vendre de l’investissement locatif (Demessine). L’agent immobilier avait notamment remis une documentation commerciale faisant référence au « loyer garanti par un bail de neuf ans quel que soit le taux d’occupation ». Or, comme souvent dans ce type d’investissement, la société preneuse avait été placée en liquidation judiciaire. Le bail commercial avait été repris mais à des conditions pécuniaires désavantageuses, ce qui générait pour les acquéreurs une perte financière.
La Cour juge qu’un agent immobilier qui s’entremet habituellement dans des opérations immobilières de placement se doit d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les risques réels de l’investissement.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 n°12-19481 précise la portée de l’exonération de l’article 55 du décret de 1967 qui exempte le syndic d’une autorisation d’assemblée générale en cas d’action en recouvrement de créance. La Cour juge ainsi que l’action du syndicat des copropriétaires en remboursement d’une facture de travaux est une action en réparation du préjudice causé au syndicat par une violation du règlement de copropriété non le recouvrement d’une créance. Elle nécessite donc une autorisation de l’assemblée générale. En l’espèce le syndic avait agi en justice sans autorisation de l’AG pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges et une somme représentant des frais de travaux de raccordement d’un lot au réseau des eaux usées. Selon le syndic, cette intervention et ces frais avaient été rendus nécessaires par des travaux sur les parties communes réalisés par le défendeur.

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 septembre 2013 n° 12-23772 juge que le préjudice subi par l’un des acquéreurs d’un lot de copropriété dont le mesurage est erroné ne peut être calculé à partir du prix de vente. Ainsi, selon la Cour de cassation, le préjudice subi par l’acquéreur ne peut être estimé au prorata du prix payé. La Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait calculé le préjudice à partir du prix de vente, de la différence entre la surface réelle et la surface vendue et du montant des frais de vente, en estimant que, sous couvert d’indemnisation d’un préjudice, avait été accordé à l’acquéreur le remboursement d’une partie du prix de vente.

Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente. Une cave aménagée et transformée en réserve doit entrer dans le calcul de la superficie des parties privatives vendues selon la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 2 octobre 2013 n°12-21918 (peu importe que le changement de destination n’ait pas été régulièrement autorisé en assemblée générale selon une jurisprudence Parisienne).

La chambre criminelle de la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2013 n°12-85688, tenant compte pour une fois de la pratique professionnelle, juge que le prix de vente d’un bien immobilier étant communément négocié entre l’acheteur et le vendeur, l’agence immobilière est dispensée de le faire figurer sur les affiches présentées en vitrine. La Cour rappelle toutefois qu’en application de l’arrêté du 29 juin 1990 il doit être mentionné les modalités de calcul des honoraires du professionnel, exprimées en pourcentage sur le prix de vente.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 juin 2013 n°12-00864, rappelle, à peine de nullité, que le mandat qui contient une clause d'exclusivité ou une clause pénale doit être signé en autant d'originaux que de parties, dont un est remis au mandant. Plus surprenant, la cour en déduit également que la promesse de vente passée sur la base d'un mandat irrégulier est elle-même frappée de cette nullité.

Dans un arrêt du 28 mai 2013 n°12-20105, la Cour de cassation rappelle que l’acquéreur non professionnel ne doit pas avoir connaissance du vice pour pouvoir bénéficier de la garantie légale des vices cachés. En l’espèce les acquéreurs croyaient acheter une maison traditionnelle construite en blocs de béton alors que la maison était faite en préfabriqué. Cependant, la Cour retient que les acheteurs avaient eu accès à la maison bien avant la signature de l’acte authentique et qu’ils avaient ainsi eu la possibilité de monter dans les combles avec une échelle et de constater la structure des murs pignons.

Actualités

Copropriété : Opposant à l’AG et opposant aux résolutions

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2019 n°18-10073 affirme que le défaut de convocation dans le délai légal de 21 jours peut être excipé par le copropriétaire irrégulièrement convoqué, mais présent.

La Haute Cour de rajouter que ce même copropriétaire est toutefois irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier, pour non-respect du délai de convocation, dès lors qu’il a voté en faveur de plusieurs décisions (il perd ainsi sa qualité d’opposant à cet égard).

En pareille situation le copropriétaire irrégulièrement convoqué ne peut que solliciter l'annulation des décisions contre l’adoption desquelles il s’est opposé.

Transaction : DPE erroné et résolution de la vente

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 21 novembre 2019 n°18-23251, affirme que l'erreur figurant dans un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n'est doté que d'une valeur informative, ne peut justifier la résolution de la vente.

En confirmant la cour d’appel, elle affirme que le DPE erroné ne permet pas l’indemnisation des acquéreurs à hauteur de la totalité des travaux d'isolation permettant d’atteindre la performance annoncée par erreur.

Pour les magistrats le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Le DPE sera opposable en 2021, comme l’a voulu la loi Elan du 23 novembre 2018 ; alors cette jurisprudence sera susceptible d’être revue…

Copropriété : Responsabilité du syndic, assurance RCP et garantie financière

La cour d’appel Paris, dans un arrêt du 25 septembre 2019 n°16-11260, rappelle que l’assurance RCP ne peut refuser sa garantie en cas de responsabilité du syndic au motif qu’il n’existerait pas de mandat écrit.

Pour la cour d’appel il y a mandat de syndic, au sens de la loi Hoguet, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le contrat du syndic en assemblée générale et que cette résolution figure dans un procès-verbal dument signé.

Les juges parisiens précisent toutefois qu’aucune action n’est possible contre la caisse de garantie financière, celle-ci n’étant destinée que pour la garantie des fonds des copropriétés et non pour l’allocation de dommages-intérêts en raison d’une faute dans l’exercice de son mandat

Copropriété : Désignation du syndic et adoption de son contrat

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.

Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».

Transaction : Validité du mandat et démarchage

La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.

A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.

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