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La cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 9 janvier 2013, n°12-02097, rappelle que le preneur ne peut se faire justice seul en consignant les loyers jusqu'à l'intervention du bailleur.
La cour précise également que le juge des référés ne peut autoriser une telle consignation que si l'urgence de l'intervention du bailleur pour remédier à des désordres le justifie ! Il doit donc s'agir d'une mesure exceptionnelle.
Le preneur commercial doit ainsi continuer à régler son loyer pendant le cours du contentieux qu'il aura à régler par ailleurs avec son bailleur.

Dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 23 janvier 2013, n°11-28246, un copropriétaire invoquait la nullité du mandat du syndic qui n’avait pas fait voter les copropriétaires sur la question du compte séparé. Cette situation s’expliquait par le fait qu’antérieurement les copropriétaires ayant refusé la dispense ; le syndic avait donc ouvert un compte bancaire séparé. La Cour de cassation a admis qu’il n’était pas nécessaire de procéder à un nouveau vote lors du renouvellement du mandat du syndic dans ces conditions. En d’autres termes, le renouvellement du vote n’est nécessaire qu’en cas de dispense précédemment votée.

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 janvier 2013, n° 11-27477, est amenée à se prononcer sur la contestation d’un copropriétaire qui réfutait l’adoption de la résolution par laquelle l’assemblée générale avait accepté l’intégralité d’un nouveau règlement de copropriété. En l’espèce, le vote portait à la fois sur des adaptations du règlement au sens de l’article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (mises en conformité) qui relèvent de la majorité simple de l’article 24, et sur des modifications telles que visées à l’article 26. La Haute Cour considère que l’article 49 n’exige pas une adoption autonome et confirme donc la position de la cour d’appel qui a retenu que le règlement pouvait être adopté dans son ensemble, à la majorité de l’article 26.

Copropriété : Notion de frais nécessaires

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 4 févier 2010 considère que les honoraires de contentieux (relance, transmission du dossier à l’huissier, etc.) sont des frais nécessaires imputables à la charge du copropriétaire débiteur. La cour rappelle notamment « que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne fait pas une énumération exhaustive des frais nécessaires à la charge d'un seul copropriétaire ; que les frais réclamés par le syndicat sont liés au défaut de paiement des charges ; qu'ils sont ainsi réclamés de manière légitime à Monsieur X ».

Transaction : Garantie de superficie et VEFA

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 janvier 2012, n°10-22924, reconnaît que l’action en diminution de prix ouverte à l’acheteur et prévue par l’article 1622 du Code civil est bien applicable à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), et par assimilation sans doute également à la vente d’immeuble à rénover (VIR). Elle fixe le point de départ du délai préfix d’un an à la date de la livraison du bien, la vérification de la superficie de l’immeuble vendu ne pouvant être opérée qu’à cette date et non lors de la signature de l’acte de vente (comme en matière de loi Carrez).

Transaction : Rupture abusive des pourparlers


La cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 2011, n°10-22940, condamne un vendeur à 10 000€ de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers, considérant que l’acquéreur a subit un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’il convoitait. Dans cette espèce une offre d’achat avait été échangée et deux projets de compromis avaient été modifiés via le notaire. La cour de cassation dans un arrêt du 18 octobre 2011, n°10-22940, condamne un vendeur à 10 000€ de dommages-intérêts pour rupture abusive des pourparlers, considérant que l’acquéreur a subit un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’il convoitait. Dans cette espèce une offre d’achat avait été échangée et deux projets de compromis avaient été modifiés via le notaire.

Dans un arrêt du 11 janvier 2012, n°10-16.217, la Cour de cassation affirme, en des termes non équivoques, que la désignation d’un administrateur provisoire dans le cadre de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 peut conduire à la nomination d’un syndic professionnel et pas nécessairement d’un administrateur judiciaire : « Mais attendu qu’ayant relevé que l’ordonnance avait été rendue en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 au motif que la copropriété n’avait jamais eu de syndic, qu’une telle situation impliquait la désignation d’un administrateur provisoire dans l’attente de l’élection d’un syndic, l’essentiel de la mission de cet administrateur résidant dans l’organisation de cette désignation, la cour d’appel a exactement retenu que cette mission, ponctuelle et limitée, n’impliquait pas la mise en œuvre d’attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d’un administrateur judiciaire soumis au statut du code de commerce ».

Par acte sous seing privé, Mme X... a promis d'acquérir une maison puis a décidé de ne pas signer l'acte authentique de vente ; l’ agent immobilier l'a assignée en paiement de la somme de 15 000€, la promesse prévoyant une « indemnité compensatrice forfaitaire » de ce montant en cas de refus de ratification. La Cour de cassation dans un arrêt du 15 décembre 2011, n°10-26911, considère que l’acheteuse « ayant fait perdre sa commission à l'agent immobilier qui avait mené à bien son travail d'intermédiaire jusqu'à la signature d'un acte unique engageant toutes les parties, devait être condamnée au paiement de la somme réclamée »

Le code de commerce prévoit qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du loyer commercial. La Cour de cassation réaffirme cependant dans un arrêt du 14 septembre 2011, n°10-825, que le déplafonnement n’est possible que si la modification en question (tramway, zone piétonne, etc.) a effectivement une incidence favorable sur l’activité du preneur. Autrement dit, le preneur qui parvient à démontrer que son activité n’a pas profité de cette modification notable (CA à l’appui) parviendra à juguler l’augmentation de son loyer.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 juillet 2011, n°10-20743, refuse d’annuler une délibération d’AG (condamnation d’un vide-ordures) considérant que dès lors que la majorité requise est atteinte (ici celle de l’article 25 i), peu importe que le procès-verbal fasse état d’une majorité erronée (article 24).

La Cour de cassation dans un arrêt du 7 septembre 2011, n°10-14154, censure la cour d’appel d’Aix en Provence rappelant le caractère non-contractuel de l’EDD et affirmant que la publication postérieurement au règlement de copropriété d'un nouvel état descriptif de division non contesté ne lui donne pas valeur contractuelle. Selon la formule désormais consacrée, l’EDD n’est pas une partie du règlement de copropriété et n’est dressé que pour les besoins de la publicité foncière au sens du décret de 1955.

La Cour de cassation a eu l’occasion dans un arrêt du 5 avril 2011, n°10-14877, de rappeler que les travaux résultant de la vétusté restent à la charge du bailleur en application de l’article 1755 du Code civil, sauf disposition expresse contraire prévue dans le bail commercial. En l’espèce, le fait que le bail prévoyait selon l’usage que le locataire « s’engageait à régler au bailleur toutes les charges relatives à la gestion, à l’entretien et aux réparations de l’immeuble à l’exception des travaux relevant expressément de l’article 606 du Code civil » ne suffisait pas à transférer sur le preneur la charge des travaux relevant de la vétusté, en l’espèce des réparations sur les ascenseurs.

Dans un arrêt du 15 juin 2011, n° 10-17668, la Cour de cassation juge que le bailleur qui ne démontre pas avoir pris ses dispositions pour obtenir la restitution des clefs à la date d’expiration du bail dérogatoire et qui parallèlement ne justifie pas qu’il s’est opposé à ce que le locataire soit laissé dans les lieux, a finalement concédé un bail commercial. Ainsi que nous vous l’indiquions dans notre Newsletter n°83, le bailleur (ou son mandataire) qui ne souhaite pas concéder de bail commercial à l’issue de la relation contractuelle dérogatoire doit manifester son intention auprès du preneur, avant la fin du bail.

Lorsque le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales propres à l'usage de certains copropriétaires, constituant en vertu de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 la propriété indivise de ces seuls copropriétaires, les charges afférentes à leur entretien doivent être supportées par ces seuls copropriétaires quand bien même le règlement ne contient aucune stipulation les concernant : ainsi a tranché la Cour de cassation dans un arrêt du 8 juin 2011, n°10-15551, approuvant la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui avait considéré que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l'instauration de charges spéciales.

Actualités

Copropriété : Ordre du jour et durée du contrat du syndic

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-12254 censure l’arrêt de la cour d’appel de Metz qui a cru pouvoir juger que les questions soumises au vote des copropriétaires peuvent faire l'objet d'un aménagement ou d'un amendement au cours des débats à la condition de ne pas dénaturer le projet présenté dans la convocation.

Selon les juges mosellans il n’y avait pas eu de dénaturation du projet d'origine évoqué dans la convocation et les pièces, alors que la fixation de la durée du mandat constitue selon eux l'accessoire de la désignation du syndic.

Pour la Haute Cour cette analyse est erronée puisque la question de la fixation de la durée du mandat du syndic à deux ans était en l’espèce inscrite dans l'ordre du jour.

Selon cette analyse il sera utile de recommander au syndic de ne pas prévoir une durée de mandat prédéfinie dans l’ordre du jour, afin d’éviter une censure, en cas d’adoption lors de l’assemblée d’une durée différente de celle indiquée.

Bail d’habitation : Eradication des punaises de lit et des cafards et charges locatives

Une réponse ministérielle publiée au JO du Sénat du 11 juillet 2019 page 3746 rappelle que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'article 142 de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 impose désormais au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Cette réponse en profite pour affirmer qu’en cas d'infestation de punaises de lit, le bailleur est dans l'obligation de payer les frais de désinsectisation.

Néanmoins, en cours de bail, si le bailleur peut prouver que l'infestation par les punaises de lit est due à un manque d'entretien du locataire, il peut faire mettre à sa charge la désinsectisation du logement. 

La cour d’appel d’Aix en Provence a d’ailleurs récemment affirmé dans un arrêt du 20 juin 2019 n°18-14723 que la présence de cafards n'est pas forcément imputable au bailleur, celle-ci pouvant résulter d'un manque d'entretien et d'hygiène de la part du locataire. 

Transaction : Pollution du plan d’eau de la propriété et vice caché

La Cour de cassation dans un arrêt du 11 juillet 2019 n°18-16848 rejette la demande de résolution d’une vente d’une propriété comportant deux étangs. En l’espèce les acquéreurs demandaient la nullité de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés au motif que l’un des plans d’eau était pollué.

Pour les magistrats, après expertise, il s’avérait que le vice n'entraînait qu'une perte d'usage partielle du plan d'eau qui n'affectait qu'un élément de l'agrément extérieur de la propriété et n'était pas de nature à la rendre impropre à son usage.

En outre les acquéreurs ne justifiaient pas avoir informé leurs vendeurs de ce que la qualité de l'eau des étangs était déterminante de leur achat ni qu’ils auraient acheté moins chère cette propriété s’ils avaient connaissance de cette pollution.

Bail d’habitation : Travaux du bailleur et (non) indemnisation du locataire

La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 21 mai 2019 n° 18-01990 juge que le locataire ne peut demander une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait des travaux réalisés par son bailleur pendant un an, dès lors qu'il a accepté dans son bail de souffrir ces travaux, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, quelle que soit la durée des travaux.

Certes en application de l’article 4 de la loi de 1989 la clause interdisant au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque celui-ci réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours est réputée non écrite.

Cependant en l’espèce le bail ne relevait pas du régime de la loi de 89 puisque la société locataire était une personne morale qui avait pris à bail l'appartement afin d'y loger un dirigeant.

Copropriété : Décret Elan sur le fonctionnement des copropriétés

Le Décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pris pour l’application de la loi dite Elan du 23 novembre 2018 précise diverses dispositions introduites par la loi Elan dans la loi du 10 juillet 1965 :

- Les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent participer aux assemblées générales de copropriété par visioconférence, audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. 

Le texte exige des garanties permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. 

Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts. Pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Le copropriétaire qui souhaite participer par visioconférence doit informer le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l'assemblée générale.

La copropriété voit apparaître une nouvelle catégorie de copropriétaire en assemblée générale, en plus des absents, présents ou représentés; ainsi voit le jour « le copropriétaire participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ».

Le texte dispose que l'émargement de la feuille de présence n'est pas requis pour les participants à l'assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication. 

Un nouvel article 15-1 est créé dans le décret du 17 mars 1967 complétant ainsi l’article 22 I de la loi du 10 juillet 1965 qui confirme depuis la loi Elan que lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Désormais donc le texte prévoit expressément que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, doit le remettre en début de réunion au président du conseil syndical afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale.

- Il précise également les conditions d'accès des copropriétaires et des membres du conseil syndical à l'espace en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic professionnel ainsi que la fréquence de la mise à jour des documents figurant sur cet espace (au moins 1 fois par an et dans les trois mois précédent l’assemblée générale annuelle). 

Le texte précise notamment que l'espace en ligne sécurisé mentionné au dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 est accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace sont téléchargeables et imprimables. 

- Ce décret complète également l’article 55 du décret de 1967 en précisant que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice(terminés donc les moyens de défense tirés du défaut d’habilitation du syndic à agir en justice par l’assureur dommages-ouvrage ou un locataire poursuivi par la copropriété).

- Le décret précise que lorsque la copropriété est dotée d'un espace en ligne sécurisé (Extranet), la notification des documents qui accompagne l’ordre du jour de l’assemblée (article 11 du décret de 1967) peut, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, valablement résulter d'une mise à disposition dans un espace du site dont l'accès est réservé aux copropriétaires. La convocation précise alors expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

- Enfin, ce décret complète le code de la construction et de l’habitation (articles R.111-17-1 à 3) afin de permettre à l’huissier de signifier ou d’exécuter dans une copropriété, alors même que l’accès à l’immeuble est sécurisé. Ainsi l’huissier doit adresser au syndic de l’immeuble une demande d’accès en justifiant de son identité, de sa qualité professionnelle ainsi que de la mission de signification ou d'exécution qui lui a été confiée.

La remise ou la transmission des moyens d'accès à l'immeuble par le syndic doit alors intervenir dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à compter de la réception de la demande (contre récépissé ou par tout autre moyen propre à établir la preuve de la remise ou de la transmission et la date à laquelle celle-ci a eu lieu). La restitution doit ensuite intervenir sans délai après accomplissement de sa mission de signification ou d'exécution par l’huissier ou son clerc assermenté.

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