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La Cour de cassation dans un arrêt du 19 mai 2013 n°12-19390, juge que l’action indemnitaire de l’agent immobilier sur le fondement de la perte de chance de percevoir ses honoraires ne peut aboutir au montant total des honoraires perdus : « la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ». En l'espèce le mandant avait résilié par anticipation son mandat exclusif. La Cour de cassation, confirmant sa jurisprudence, rappelle ainsi que l'agent immobilier ne pourra jamais en pareille hypothèse percevoir l'intégralité de sa rémunération.

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de fournir un DPE lors de la signature du bail ou de son renouvellement, sans toutefois prévoir de sanction en cas de non respect de cette obligation. Pourtant, le tribunal d’instance de Moulin dans un jugement du 14 janvier 2013 ordonne l’indemnisation du locataire (2 000€) qui prétendait qu’il n’aurait pas loué le logement s’il avait connu lors de la conclusion de la location que celui-ci était classé en catégorie E. L’agent immobilier qui avait fait signer le bail est condamné à verser cette somme au locataire, en tenant compte de l'économie d'énergie qu'aurait pu faire le locataire s'il avait loué un logement moins énergivore.

La cour d'appel de Versailles, dans un arrêt inédit du 30 janvier 2012, n°10-00906, juge les honoraires de vacations du syndic pour le suivi d'un dossier de recouvrement de charges ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La cour précise qu’ils ne pourraient être pris en considération que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic, traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au SDC de recouvrer une créance justifiée.

Dans un arrêt du 19 juin 2013 n°12-11791, la Cour de cassation a jugé que l’action en suppression d’un empiétement sur les parties communes, intervenu à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale, était une action personnelle soumise à la prescription décennale de l’article 42. Les demandeurs soutenaient au contraire qu’il s’agissait d’une action réelle soumise à prescription trentenaire. La Cour de cassation distingue en réalité selon la finalité de l’action : une demande en restitution des parties communes injustement appropriées doit être qualifiée de "réelle" (prescription trentenaire), tandis qu’une action en démolition tendant au respect du règlement de copropriété sera "personnelle" (prescription décennale).

La Cour de cassation dans un arrêt du 3 juillet 2013, n°12-19442 a jugé une nouvelle fois que le locataire, titulaire d'un droit de préemption, acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite, n'a pas été présenté par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur. Il ne peut donc se voir imposer le paiement d'une commission "renchérissant le prix du bien" (sic).

Dans un arrêt du 27 mars 2013, n°12-11808, la Cour de cassation censure le juge de proximité de Cagnes sur mer et rappelle que l’avance permanente de trésorerie (prévue au règlement ou décidée par l’assemblée générale) est remboursable en totalité au vendeur et peut être exigée en totalité de l’acquéreur du lot de copropriété. Dans cette espèce l’acquéreur de plusieurs lots devenu copropriétaire un 30 novembre estimait n’être redevable que des sommes réclamées au titre des appels d’avance de trésorerie et du fonds de roulement prorata temporis (à hauteur de 1/12e donc). Peut-être que la future loi « Logement et Urbanisme » réglera cette question en prévoyant que l’avance est attachée au lot et transférée avec le lot vendu, souhait de nombreux professionnels.

Dans un arrêt du 24 avril 2013, n°414, la Cour de cassation rappelle les principes élémentaires de la loi HOGUET en matière de rémunération et d’entremise immobilière. En effet la Haute Cour rappelle qu’il résulte de la combinaison des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, que l’agent immobilier ne peut réclamer une rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties ; La Cour en profite également pou rappeler que si, par une convention ultérieure les parties peuvent s’engager à rémunérer les services de l’agent immobilier, cette convention n’est valable que si elle est postérieure à la vente régulièrement conclue. Ainsi, l’acte de vente doit être la reproduction fidèle des termes du mandat (en l’espèce il s’agissait d’un mandat de vente honoraires charges acquéreur alors qu’au titre de la promesse et de l’acte l’agence faisait supporter ses honoraires à l’acheteur).

La cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 5 mars 2013 RG n° 11-06690, rappelle que le locataire, dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, peut exiger de son bailleur des dommages-intérêts lorsque lors de la prise des lieux il ne dispose pas de tous les éléments d’équipement conformément à son bail et qu’il ne peut pas jouir paisiblement des lieux loués. En l’espèce, lors de la remise des clés au locataire les lieux étaient encore encombrés, du mobilier du précédent preneur. Le nouveau locataire se plaignait également du dysfonctionnent de l’interphone, d’un retard dans la remise des clés de la boîte aux lettres et du bip d’ouverture du garage. Le bailleur a ainsi été condamné à verser à son locataire 4500€ de dommages-intérêts.

La cour d’appel de Caen dans un arrêt du 29 janvier 2013, n°10-03293, retient la responsabilité d’un notaire à l’égard de vendeurs pour ne pas avoir inséré dans l’acte de vente la clause d’usage exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés… Dans cette affaire, la vente est résolue à la demande des acquéreurs suite à une présence importante de mérule. Les vendeurs redevenus propriétaires étaient donc contraints de faire les travaux d’éradication du champignon et surtout de régler en vain les honoraires de l’intermédiaire immobilier.

Cette décision est cependant curieuse, puisque cette clause d'exonération des vendeurs à la garantie des vices cachés n'est absolument pas une obligation légale et en règle générale ne figure pas même dans l'avant-contrat objet de la réitération authentique. La mérule ne cesse de nous apporter son lot de décisions originales basées sur les usages...bientôt un diagnostic obligatoire ?

Selon un arrêt de la Cour de cassation rendu le 27 mars 2013 n°12-13328, il ressort des articles 17 et 18 de la loi de 1965 que dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic est désigné par le règlement de copropriété cette désignation ne peut être modifiée que par l'assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet.  En l'espèce, les actes de vente des lots en l'état futur d'achèvement, comportaient une clause aux termes de laquelle « l'acquéreur donne mandat à la société Proimo à l'effet de désigner un syndic professionnel provisoire. Ce syndic professionnel provisoire aura tous pouvoirs aux fins de procéder, au nom de l'acquéreur, à la constatation du parachèvement des parties communes ». La cour d'appel en a déduit à bon droit que la clause figurant dans les contrats de vente était nulle et de nul effet et que l'acte intitulé « Livraison des parties communes » établi avant l’assemblée générale devait être déclaré inopposable au syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation dans un arrêt du 23 janvier 2013, n°11-25465, rappelle que le locataire qui est laissé en possession bénéficie d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux et qui est ainsi réputé conclu pour 9 ans. Si on comprend pourquoi le bailleur pourrait vouloir échapper au statut des baux commerciaux, le preneur peut lui aussi y avoir intérêt, afin de ne pas être contraint de respecter les périodes triennales. Dès lors, la Cour rappelle que les parties peuvent renoncer au statut des baux commerciaux, encore faut-il que la renonciation du bailleur à se prévaloir du statut soit non équivoque, ce qui ne l’était pas dans l’espèce jugée par la Haute Cour. Dès lors le preneur ne pouvait donner congé que pour la fin de la première période triennale.

La Cour de cassation dans un arrêt du 5 mars 2013, n° 12-16829, censure une cour d’appel et confirme que le bailleur ne peut pas retenir les charges locatives impayées sur le dépôt de garantie sans les avoir justifiées au locataire, conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Un arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du CCH a été publié au J.O. du 14 mars 2013. Cet arrêté vient préciser les caractéristiques des détecteurs de fumée normalisés qui devront être installés dans chaque logement avant le 8 mars 2015 (Décret n° 2011-36, 10 janvier 2011, article 3) :  « Un par logement et installé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres, fixés solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur ». L’arrêté précise également les mesures de sécurité que les propriétaires doivent mettre en œuvre dans les parties communes des immeubles à usage d’habitation. L’installation de détecteurs autonomes avertisseurs de fumée dans les parties communes des immeubles collectifs d’habitation est notamment interdite.
Enfin, les consignes de sécurité en cas d’incendie et un modèle d’attestation à remettre à l’assureur avec lequel l’occupant a conclu un contrat garantissant les dommages incendie sont annexés à cet arrêté.

La cour d'appel de Grenoble, dans un arrêt du 25 novembre 2008, a tenté de contourner les contraintes de révision des charges fixées par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 en réputant non écrite (au visa de l'article 43 de cette loi de 1965) la clause du règlement de copropriété fixant la répartition des charges de copropriété. La Cour de cassation dans un arrêt du 9 juin 2010 n°09-13067, censure cette tentative audacieuse estimant « qu'en statuant ainsi, sans constater que la répartition des charges était contraire aux critères de répartition des charges prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les articles 43 et 12 de la loi précitée ». Aussi pour modifier les charges de copropriété ou bien les conditions, notamment de délai, de l'article 12 sont réunies ou bien les critères de l'article 10 de la loi ne sont pas respectés.

Actualités

Copropriété : Opposant à l’AG et opposant aux résolutions

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2019 n°18-10073 affirme que le défaut de convocation dans le délai légal de 21 jours peut être excipé par le copropriétaire irrégulièrement convoqué, mais présent.

La Haute Cour de rajouter que ce même copropriétaire est toutefois irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier, pour non-respect du délai de convocation, dès lors qu’il a voté en faveur de plusieurs décisions (il perd ainsi sa qualité d’opposant à cet égard).

En pareille situation le copropriétaire irrégulièrement convoqué ne peut que solliciter l'annulation des décisions contre l’adoption desquelles il s’est opposé.

Transaction : DPE erroné et résolution de la vente

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 21 novembre 2019 n°18-23251, affirme que l'erreur figurant dans un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n'est doté que d'une valeur informative, ne peut justifier la résolution de la vente.

En confirmant la cour d’appel, elle affirme que le DPE erroné ne permet pas l’indemnisation des acquéreurs à hauteur de la totalité des travaux d'isolation permettant d’atteindre la performance annoncée par erreur.

Pour les magistrats le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Le DPE sera opposable en 2021, comme l’a voulu la loi Elan du 23 novembre 2018 ; alors cette jurisprudence sera susceptible d’être revue…

Copropriété : Responsabilité du syndic, assurance RCP et garantie financière

La cour d’appel Paris, dans un arrêt du 25 septembre 2019 n°16-11260, rappelle que l’assurance RCP ne peut refuser sa garantie en cas de responsabilité du syndic au motif qu’il n’existerait pas de mandat écrit.

Pour la cour d’appel il y a mandat de syndic, au sens de la loi Hoguet, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le contrat du syndic en assemblée générale et que cette résolution figure dans un procès-verbal dument signé.

Les juges parisiens précisent toutefois qu’aucune action n’est possible contre la caisse de garantie financière, celle-ci n’étant destinée que pour la garantie des fonds des copropriétés et non pour l’allocation de dommages-intérêts en raison d’une faute dans l’exercice de son mandat

Copropriété : Désignation du syndic et adoption de son contrat

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.

Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».

Transaction : Validité du mandat et démarchage

La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.

A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.

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