La Cour de cassation dans un arrêt du 12 décembre 2018 n°17-14009 rappelle que le mandat d'entremise donné à un agent immobilier ne lui permet pas d'engager son mandant pour l'opération envisagée, à moins qu'une clause de ce mandat ne l'y autorise expressément.
La Cour rappelle qu'un tel mandat, dès lors qu'il ne prévoit pas cette clause expresse, peut valablement être signé par un seul des époux.
Cependant dans cette espèce la Haute Cour relève que le mandataire avait le pouvoir, notamment, d'établir tous actes sous seing privé aux prix, charges et conditions convenus et de recueillir la signature de l'acquéreur. Dès lors pour les magistrats un tel mandat ne constitue pas un simple acte d'administration relevant de l'article 1421 du Code civil que chacun des époux aurait eu le pouvoir d'accomplir seul.
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 22 novembre 2018 n°17-23366 juge que lorsque la promesse de vente ne comporte pas la mention de la superficie de la partie privative des lots vendus, seule la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant cette superficie du lot entraine la déchéance du droit à engager la nullité́ de la promesse qui l’a précédée (article 46 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965).
Pour la Haute Cour, et à l’inverse des juges du fond, le certificat de mesurage joint à la promesse et dument signé par l’acheteur ne pouvait valoir régularisation conventionnelle.
Pour mémoire cet article 46 dispose notamment :
"Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie."
Dans le cadre de la loi de finances pour 2019 les députés et sénateurs ont adopté un texte visant à créer un nouvel avantage fiscal afin d’encourager la réhabilitation de logements dégradés et/ou insalubres en centre-ville.
Dénommé « Denormandie ancien », ce dispositif devrait s’adresser aux investisseurs qui souhaitent acheter un bien existant pour le mettre en location, à condition de réaliser un montant de travaux représentant 25 % du total de l'opération [dans la limite de 300.000 euros à ce jour].
Ils pourront alors déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21 % de leur investissement, selon qu'ils loueront leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans. A suivre…
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 7 novembre 2018 n°17-26729, rappelle qu’en l'absence de clause dans le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre indivisaires, chaque membre de l'indivision n'est tenu que de sa propre part.
Les indivisaires peuvent cependant être solidairement engagés à l'égard du syndicat des copropriétaires lorsque la part de chacun des co-indivisaires dans l'indivision n’a pas été notifiée au syndic (le syndicat des copropriétaires peut réclamer la totalité des charges à l'un quelconque des indivisaires si la part de chaque indivisaire ne lui pas été notifiée ou s'il n'en a pas eu connaissance).
En l’espèce le notaire avait notifié au syndic que chacun des indivisaires possédait 50% de l’indivision, la solidarité ne pouvait donc pas être retenue.
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 25 octobre 2018 n°17-24024 rappelle que pour constituer une rupture abusive des pourparlers pouvant donner lieu à indemnisation le demandeur doit caractériser une absence de motif légitime ou un comportement de mauvaise foi démontrant une faute de son interlocuteur dans l'exercice de la liberté de mettre un terme à des pourparlers précontractuels. En l’espèce le candidat preneur à un bail commercial n’avait pas commis d’abus fautif, dans la mesure où son revirement et son refus de contracter étaient liés à une superficie du local différente de celle présentée initialement dans le cadre des pourparlers précontractuels
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 6 septembre 2018 n°17-22815 rappelle qu’il ne résulte ni de l’ordonnance de 2004 ni du décret de 2006 que les associations syndicales libres soient dispensées, lorsqu’elles mettent leurs statuts en conformité́, de respecter les formalités imposées lors de leur création. La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir juger à tort que si la création d’une ASL impose d’annexer aux statuts un plan parcellaire et la déclaration de chaque adhèrent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles, ces formalités n’étaient pas exigées pour la seule mise en conformité́ des statuts.
La cour d’appel d’Aix en Provence dans un arrêt du 2 octobre 2018 n°16-19930 condamne un acquéreur qui refusait de réitérer la vente au motif que celui-ci n’avait pas fait preuve des diligences et de la loyauté exigées pour prétendre échapper à la mise en oeuvre de la clause pénale. L’acheteur prétendait que son comportement n’était que la conséquence de la carence du vendeur à l’informer sur l’état exact de l’immeuble (fortement sinistré).
Pour la cour d’appel cet argument n’était pas recevable, l’acheteur ayant accepté expressément de faire son affaire personnelle de l’état de l’immeuble.
La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 13 septembre 2018 n°17-11760, rappelle qu’aucune obligation légale n'impose, lors de la conclusion d'un bail commercial, la remise au locataire d'un « dossier technique amiante » ; contrairement à la position prise par la cour d’appel d’Aix en Provence.
La Cour de cassation de rajouter que l'agent immobilier ne peut être tenu des obligations relatives au repérage de l'amiante qui incombent au propriétaire, quand bien même il aurait validé le principe des travaux à réaliser par le preneur dans les lieux loués.
Une réponse ministérielle publiée le 12 juin 2018 (JO.AN p. 5052) rappelle à juste titre que les agents commerciaux ne peuvent pas se prévaloir de leur expérience professionnelle pour obtenir une carte professionnelle HOGUET de la part des CCI. La réponse rappelle que les dispositions du décret du 20 juillet 1972 ne sont applicables qu’à des emplois subordonnés et que les agents commerciaux ne se trouvent pas dans une relation de subordination avec le titulaire de la carte professionnelle.
Seule option pour l'agent commercial, la détention d'un des diplömes requis par les textes. En appliaction de l'article 11 du décret du 20 juillet 1972, la condition d'aptitude professionnelle est remplie avec l'un des diplômes suivants :
- diplôme délivré par l’État ou au nom de l’État d’un niveau égal ou supérieur à 3 années d’études supérieures après le baccalauréat ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;
- diplôme ou titre inscrit au répertoire national des certifications professionnelles d’un niveau équivalent (niveau II) ET sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales;
- brevet de technicien supérieur (BTS) « professions immobilières »;
- diplôme de l’institut des études économiques et juridiques appliquées à l’immobilier, la construction et l’habitat (ICH).
La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 n°17-14065 juge qu’en application de l’article L145-46-1 du code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014) le bailleur qui vend son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente (cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire) qui ne peut inclure les honoraires de négociation de l’agent immobilier.
Dans un arrêt du 1er décembre 2017 n°16-06057 la cour d’appel de Paris juge que l'agent immobilier qui n'a pas procédé à la vérification des capacités financières de l’acquéreur engage sa responsabilité ; il est condamné à verser des dommages et intérêts au vendeur (12 000€).
Pour la cour, ces négligences de l'agent immobilier ont fait perdre au vendeur une chance sérieuse de ne pas contracter avec un acquéreur qui n'avait manifestement pas les moyens d'acquérir.
Les juges parisiens retiennent également que l’acquéreur était si peu sérieux qu’il n’avait pas versé le dépôt de garantie stipulé à la promesse, occasionnant ainsi une immobilisation inutile du bien sur plusieurs mois et rendant par sa faute plus difficile et onéreuse la perception de la juste indemnité forfaitaire stipulée.
La Cour de cassation dans un arrêt du 3 mai 2018 n°17-11132, destiné à être publié au Bulletin, rappelle que le règlement sanitaire départemental peut être plus contraignant que le décret décence du 30 janvier 2002 concernant la surface minimale d’un logement pouvant être mis en location. Il s’en suit qu’il résultait de l'acte authentique de vente que le bien vendu était loué et qu'en se portant acquéreur du logement l’acquéreur entendait disposer de la pleine propriété du bien, comprenant la possibilité de le mettre en location. Pour les magistrats il s'agissait d'une qualité essentielle de la chose vendue.
Ainsi pour la cour d’appel de Douai, confirmée sur ce point par la Cour de cassation, le consentement de l’acheteur avait été vicié et la vente devait donc être annulée.
Naturellement la RCP du notaire et de l’agent immobilier ont été retenues parallèlement (bien que ce point de droit fasse l’objet d’une cassation).
La cour d’appel de Paris dans un arrêt du 30 mars 2018 n°16-048987 a retenu la responsabilité d’une société venderesse dont la gérante refusait de signer une promesse de vente alors qu'un accord sur la chose et le prix avait été obtenu (au vu des éléments du dossier).
Pour la cour la rupture des pourparlers à ce stade avancé de l'accord des parties revêt un caractère abusif et préjudiciable aux candidats acquéreurs qui avaient pris des mesures pour libérer leurs placements en vue de financer l'acquisition du bien de la SCI vendeuse. Cette dernière est ainsi condamnée à des dommages-intérêts et à un article 700.
Le président de la Commission Nationale des Sanctions a présenté le 7 mai 2018 au Ministre de l’Economie le bilan des travaux de la Commission pour l’année 2017. Elle a pris 49 décisions de sanction : 25 interdictions temporaires d’exercice d’activité́, 13 avertissements et 39 sanctions pécuniaires de 1000 à 30 000 euros.
Les entreprises concernées appartenaient malheureusement au secteur des agences immobilières pour 76% !
