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L’entrepreneur individuel, qu’il soit commerçant, artisan ou profession libérale, est amené à engager son patrimoine personnel dans le cadre de son activité professionnelle. Cela signifie que ses créanciers professionnels peuvent se payer y compris sur les biens affectés à sa vie privée et notamment à sa vie de famille.

Pour limiter les risques pris par les entrepreneurs individuels, la loi pour l’initiative économique d’août 2003 (loi Dutreil) a institué le principe de l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel. Elle permet à une personne physique exerçant une activité commerciale, artisanale, agricole ou indépendante, de déclarer devant notaire ses droits sur sa résidence principale insaisissables (qui procédera à la publication de cette déclaration au Bureau des Hypothèques chargé de la publicité foncière). Cette initiative la met à l’abri des poursuites de créanciers professionnels en cas de difficultés dans l’activité exercée.

Dorénavant, avec la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008, tous ses biens fonciers, bâtis ou non, sont protégés dès lors qu’ils ne sont pas affectés à un usage professionnel.

Si le bien a un usage mixte (professionnel et personnel), seule la partie affectée à l’habitation est alors protégée. La déclaration devant notaire est alors accompagnée d’un état descriptif de division. Bien entendu l’entrepreneur individuel peut renoncer à tout moment à l’insaisissabilité de ses biens immobiliers, selon les mêmes formes, c’est-à-dire devant notaire.
Cette renonciation peut d’ailleurs n’être que partielle (porter sur une partie seulement des biens) ou être faite au bénéfice d’un ou plusieurs créanciers désignés alors dans l’acte authentique de renonciation, ce qui facilitera l’accès au crédit, en offrant des possibilités de gage aux établissements financiers. En cas de décès de l’entrepreneur, l’insaisissabilité du bien protégé est maintenue jusqu’au décès de l’éventuel conjoint.

Loi n°2008-776 du 4 août 2008, JO du 5 août 2008

Conformément aux termes de l’Ordonnance du 8 juin 2005, l’obligation d’annexer un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) à tout nouveau contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949 est entrée en vigueur le 12 août 2008 (Ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 ; art. L 1334-7 et L 1334-9, code de la santé publique.

Deux cas de figure pour les bailleurs et leurs gestionnaires :

  • Si le CREP établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera alors joint à chaque contrat de location. 
  • En revanche, si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures à ces seuils réglementaires, le propriétaire ou l'exploitant du logement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l'immeuble ou la partie d'immeuble concerné. Il doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, pourra constituer un manquement à ses obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager sa responsabilité pénale.

Précisons que les bailleurs de logements loués meublés ou en saisonnier sont concernés, au même titre que les propriétaires de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

NB. Dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, cette obligation du bailleur ne vise que les parties privatives affectées au logement. Il convient cependant de rappeler qu’en vertu de l’article L. 1334-8 dernier alinéa du code de la santé publique, un CREP devait être réalisé sur les parties à usage commun de ces immeubles au plus tard le 11 août 2008.

Cette question a été soumise récemment à la 2ème chambre A de la cour d’appel de Paris. Dans cette espèce, l’acquéreur invoquait le bénéfice des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et exigeait une diminution du prix de vente à due proportion de la moindre superficie. Or, selon les vendeurs, l’acquéreur connaissait parfaitement la réelle superficie du bien vendu au moment de la vente, puisqu’il avait fait plusieurs visites et notamment en compagnie d’un architecte qui avait procédé au métrage des lieux. Quoi qu’il en soit la cour d’appel parisienne rejette l’argumentation des vendeurs et relève que l’article 46 est d’ordre public et que ses dispositions s’appliquent indépendamment de la mauvaise foi de l’acquéreur. L’acquéreur se voit ainsi octroyé une diminution du prix, la superficie étant inférieur de plus de 1/20ème à celle indiquée dans l’acte de vente. CA Paris 2ème ch. A, 19 septembre 2007, Chalon c/Marsot.

La loi du 25 juin 2008 portant modernisation du marché du travail est entrée en vigueur ; outre l'instauration d'une possibilité de rupture conventionnelle du contrat de travail d'un commun accord entre l'employeur et le salarié qui fera l'objet d'une convention homologuée par le directeur départemental du travail, elle comporte aussi les dispositions suivantes susceptibles de concerner les gestionnaires immobiliers :
 
En ce qui concerne les dispositions relatives au licenciement, la loi pose le principe selon lequel tout licenciement, pour motif personnel ou pour motif économique, doit être motivé et justifié par une cause réelle et sérieuse. Pour la détermination du montant de l'indemnité légale de licenciement, le texte supprime la distinction opérée en fonction de l'origine, économique ou non du licenciement (un décret, à paraître, fixera le mode de calcul de l'indemnité légale de licenciement). En outre, la condition d'ancienneté dans l'entreprise requise pour pouvoir bénéficier de cette indemnité est fixée à une année au lieu de deux.
Le contenu du solde de tout compte est redéfini. Il pourra être dénoncé dans les 6 mois qui suivent sa signature, au-delà de ce délai, il devient libératoire pour l'employeur pour les sommes qui y sont mentionnées.
En cas de licenciement suite à une inaptitude causée par une maladie ou par un accident d'origine non professionnelle, le texte permet la prise en charge des indemnités dues au salarié au titre de cette rupture soit, comme cela est le cas actuellement, directement par l'employeur, soit au titre des garanties que ce dernier aura souscrites à un fonds de mutualisation. La loi prévoit également l'abaissement à une année au lieu de trois de la condition d'ancienneté requise pour bénéficier de l'indemnisation complémentaire versée par l'employeur en cas d'arrêt maladie.

La recommandation n° 25, nouvelle version datée du 1er juillet 2008, vient d’être publiée - D’une manière schématique, elle nous indique que :

  • l’assemblée n’a pas l’obligation de prévoir un système de fermeture, si l’immeuble n’en est pas équipé ;
  • l’assemblée peut, si elle le désire, voter les travaux nécessaires pour assurer la fermeture à la majorité de l’article 25, et éventuellement 25-1 ;
  • dès lors qu’un système de fermeture existe, l’assemblée vote les modalités d’ouverture à la majorité de l’article 26 (le principe étant la fermeture) en prenant en compte les besoins des locaux d’activité, et ce vote n’est valable que jusqu’à la prochaine assemblée générale.

Après la revalorisation exceptionnelle intervenue au 1er mai, le SMIC est à nouveau relevé au 1er juillet 2008, cette fois sur la base du relèvement annuel obligatoire : il passe à 8,71 euros de l’heure, soit pour 35 heures hebdomadaires 1.321,02 euros. De son côté, le minimum garanti passe à 3,31 euros

Le texte vise à faire évoluer les dispositions légales applicables à la détention de chiens créées par les lois du 6 janvier et du 5 mars 2007 : il renforce notamment les pouvoirs du maire qui pourra imposer aux propriétaires ou aux détenteurs d'un animal susceptible de présenter un danger pour les personnes ou les animaux domestiques d'obtenir une "attestation d'aptitude sanctionnant une formation portant sur l'éducation et le comportement canins, ainsi que sur la prévention des accidents", et insère dans le Code pénal un article 221-6-2 qui aggrave très nettement les peines encourues en cas d’accident.

Actualités

Transaction : SCI vendeur non professionnel et vice caché

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 mars 2019 n°18-13673 rappelle que le vendeur est tenu des vices cachés de la chose vendue, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Une présomption irréfragable de connaissance du vice pèse sur le vendeur professionnel.

A ce titre est qualifié de vendeur professionnel la société civile immobilière qui agit dans le cadre de son objet social, encore faut-il que son objet social prévoit expressément la vente d’immeuble, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Copropriété : Succession de syndics, article 18-2 et liquidation judiciaire

Dans un arrêt du 20 mars 2019 n°17-22417 la Cour de cassation juge quelorsque le nouveau syndic demande à l'ancien syndic en liquidation judiciaire la remise des fonds, documents et archives du syndicat ainsi que l'état des comptes de ce dernier et de celui des copropriétaires, l'action qu'il exerce à cette fin en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, échappe à l'interdiction des poursuites de l'article L. 622-21, I du Code de commerce.

Pour la Cour de cassation cette action tend au respect d'une obligation légale, inhérente à la profession de syndic, et non au paiement d'une somme d'argent.

Transaction : Le dispositif Denormandie précisé

L'arrêté et le décret du 26 mars 2019 relatifs au dispositif d’incitation fiscale dit Denormandie dans l'immobilier ancien sont parus au J.O du 27 mars 2019. Ces textes précisent les critères d'éligibilité et les résultats attendus des projets de rénovation de bâtiments anciens. En effet, le dispositif fiscal Denormandies'adresse aux particuliers, contribuables fiscalement domiciliés en France, qui souhaitent investir dans l'achat d'un bien ancien énergivore à rénover, pour profiter d'un avantage fiscal (article 226 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019).

Un second arrêté du 26 mars 2019 fixe une liste des communes ouvrant droit à cette réduction d'impôt.

Copropriété : Parties communes spéciales et syndicat secondaire

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 14 mars 2019 n°18-10214, que même si le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, et quant bien même sont appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés délibèrent, cela ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires.

Pour mémoire le syndicat secondaire, personne morale autonome, est soit institué ab initio par le règlement de copropriété, soit par l’assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.

Copropriété : Annulation de l’assemblée dans son ensemble

Dans un arrêt n°184 du 14 mars 2019 n°18-10379 la Cour de cassation confirme sa jurisprudence en rappelant qu'un copropriétaire ne peut pas demander l'annulation de toute une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions adoptées.

La Haute Cour de rajouter que la mention dans le procès-verbal précisant que l’assemblée était illégale, en raison du non-respect du délai de convocation, ne confère pas pour autant au demandeur la qualité d’opposant ou de défaillant à l’ensemble des décisions.

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