Si l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat » (en cas de départ en cours d’assemblée par exemple) il ne prévoit rien concernant la possibilité pour le mandataire de subdéléguer ce droit de vote.
La Cour de cassation dans un arrêt du 30 mars 2017 n°16-13249 précise que si la subdélégation de mandat de vote est possible, celle-ci doit cependant résulter d’une autorisation expresse et écrite du copropriétaire ayant donné mandat.
L’arrêté du 10 janvier 2017 (notre Newsletter n°280) avait sans nul doute besoin de certaines clarifications. Celles-ci ont été apportées par la Directrice générale de la DGCCRF, quand bien même cette dernière n’a aucun pouvoir normatif. Parmi les précisions pratiques intéressantes apportées par cette autorité, on relèvera les informations concernant le Web. Ainsi, l’administration centrale nous précise que :
- le barème doit être accessible « en deux clics maximum » au sein d’un onglet explicite figurant sur la page d’accueil du type « nos tarifs », « nos honoraires » ou « notre barème d’honoraires ».
- Lorsque l’agence communique sur son activité sur des réseaux sociaux du type Facebook sans y publier des annonces immobilières, un renvoi vers le site Internet de l’agence permettant de consulter le barème suffit, à condition d’y accéder en trois clics maximum.
- Enfin, les annonces immobilières dématérialisées devront contenir un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce comportant un intitulé du type « consulter nos tarifs » renvoyant directement vers le barème de l’agence.
Enfin, il n’est plus possible d’afficher « prix nous consulter », quelque soit le type de bien proposé.
La loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique dite loi « Sapin 2 » instaure une obligation de transparence en cas de démarchage ou de publicité pour des investissements immobiliers ouvrant droit à certains dispositifs de réduction d’impôts (Pinel ou Censi Bourvard par exemple).
Toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location bénéficiant de réductions d’impôts doit permettre raisonnablement de comprendre les risques afférents à l’investissement et doit comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. La mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement et s'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.
Le manquement à cette nouvelle obligation pourra être sanctionné par une amende administrative pouvant aller jusqu’à 100 000€.
Une gardienne licenciée soutenait que lorsqu'un syndicat des copropriétaires congédie un salarié d'immeuble en raison de la suppression de son poste il doit justifier d'un motif économique et rechercher les possibilités de reclassement du salarié, à défaut le licenciement prononcé serait sans cause réelle et sérieuse.
La Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2017 n°15-26853 affirme au contraire qu'un syndicat de copropriétaires n'est pas une entreprise au sens des dispositions de l'article L.1233-1 du code du travail. Dès lors, le licenciement de la gardienne, même s'il repose sur un motif non inhérent à sa personne, n'est pas soumis aux dispositions concernant les licenciements pour motif économique.
Avec 224 articles et un titre II au nom fourre-tout… Mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté dite LEC du 27 janvier 2017 (publiée au JO du 28 janvier 2017) modifie certains aspects de la loi Hoguet (refonte du CNTGI notamment), des baux d’habitation mais également de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Ainsi, l’article 10-1 relatif aux frais nécessaires au recouvrement et à l’état daté est modifié. La LEC précise désormais que non seulement le coût de l’état daté sera plafonné par décret mais également le coût des mises en demeure et des frais de relance facturés par le syndic (la rédaction issue de la loi dite Alur était jusque là ambiguë).
Le texte prévoit également que l’administrateur provisoire peut, passé un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné́ syndic de la copropriété́ administrée. Il prévoit également que l’administrateur provisoire, à l’occasion de sa mission, peut avancer des fonds au syndicat des copropriétaires (tout comme le syndic provisoire).
La LEC modifie également le CCH concernant l’immatriculation des copropriétés et dispose que « Pour faciliter l’information des acquéreurs de lots de copropriété́ et accomplir la mission qui leur est confiée en application de l’article L. 711-5, les notaires ont accès à l’ensemble des données du registre (…)». Cette mesure crée ainsi une distorsion avec les informations dont disposent les agents immobiliers pour rédiger les promesses de vente de lots de copropriété…
Pour mémoire la loi Alur a modifié l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite Hoguet et a notamment introduit une obligation imposant au professionnel de la transaction de préciser dans son mandat les moyens employés et, le cas échéant, par le réseau auquel il appartient pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes à la vente du bien objet du mandat. De même, lorsque le mandat est exclusif il doit préciser les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée et les modalités de compte rendu à son mandant.
Dans un arrêt du 19 janvier 2017 RG n°15-01206 la cour d’appel de Versailles a justement prononcé la résolution d’un mandat d’une agence ORPI au motif que celle-ci ne rapportait pas la preuve du respect des ses engagements contractuels (communiquer sous 3 jours le bien aux agences du réseau, faire figurer le bien sur le site Internet ORPI sous 7 jours, réaliser les actions publicitaires nécessaires à la vente, apposer un panneau publicitaire sur le bien à vendre et informer sous huitaine le mandataire de l'accomplissement du mandat). Les juges versaillais jugent ainsi qu'il doit être considéré que l'agence a adopté une position d'attente pour proposer à sa cliente une baisse du prix de vente...
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 30 novembre 2016 n°15-24024 rejette la demande de l’agent immobilier en paiement de ses honoraires au motif que le mandat de recherche mettait les honoraires à la charge de l’acquéreur, sans en préciser le montant et en faisant simplement référence au barème affiché en agence. Pour la Haute Cour, cette mention ne satisfait pas à l'obligation d'énoncer dans le mandat les conditions de détermination de la rémunération du professionnel (article 6 de la loi du 2 janvier 1970).
Au Journal Officiel du 29 décembre 2016 est paru l’arrêté du 27 décembre 2016 modifiant l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires. Cet arrêté a pour objet d’intégrer dans la comptabilité du syndicat des copropriétaires l’existence du fonds travaux institué par la loi Alur et figurant à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
De nouveaux comptes sont notamment inventoriés :
En classe 1 : 105 Fonds de travaux
En classe 4 : 450-5 Copropriétaire - fonds de travaux
En classe 7 : 705 Affectation du fonds de travaux
Cet arrêté publié in extremis entre en vigueur le 1er janvier 2017, tout comme le fonds travaux.
Le Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 est enfin paru au JO du 23 décembre 2016, tel un cadeau de noël pour les syndics, 2 ans et demi après son instauration par le loi Alur…
Ce décret entre en vigueur dès le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires.
La fiche regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.
Dès lors que la copropriété comporte au moins un lot d'habitation, la fiche doit être établie par son représentant légal qui la met à jour chaque année. Elle est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l'encontre du syndic. En cas de vente d'un lot, la fiche synthétique est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique. Sans elle le délai de réflexion ou de rétractation de l’article L.271-1 du CCH ne peut courir.
Rappelons que selon l'article 8-2 de la loi de 1965, le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Le contrat du syndic doit prévoir une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité doit être déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.
Chaque année, le représentant légal (syndic ou administrateur) procède à la mise à jour des informations de la fiche. Les données correspondantes doivent être établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.
Les petits SDC relevant de l'article 14-3 alinéa 2 de la loi de1965 ne sont toutefois pas tenus de fournir le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.
Le Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location est paru au JO du 21 décembre 2016.
Ce texte permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes de soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat.
Ce décret, pris en application de la loi Alur, détaille la façon dont les communes qui le désirent peuvent définir des zones géographiques dans lesquelles la mise en location d'un bien par un bailleur sera soumise à une déclaration, voire même à une autorisation préalable de location.
Dès la publication de ce décret, la FNAIM et l’UNPI se sont insurgées contre cette énième contrainte qui va complexifier, une fois n’est pas coutume, le marché locatif.
Le FNAIM exige même de la Ministre du logement que « les professionnels soient exonérés de cette obligation » alors que ceux-ci sont, il est vrai, déjà garants de la décence des logements dont ils ont la gestion.
La Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016 n°15-23234, rendu au visa des dispositions combinées des articles 4 de la loi Hoguet et 9 du décret de 1972, a validé le mandat signé par un négociateur immobilier. Pour la Haute Cour « l'agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu'il a habilité aux fins de négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, le pouvoir d'accepter et de signer le mandat ». Dans cette espèce le négociateur disposait d’une attestation mentionnant qu'il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l'engagement des parties.
A contrario, il faut déduire de cet arrêt que les mandats signés par des négociateurs ne disposant pas d’attestation professionnelle, ou d'une attestation limitée, seraient nuls.
Par un arrêt du 25 novembre 2016, RG n°15-21852 la cour d’appel de Paris rappelle que l'acquéreur d'un bien obligé sous condition suspensive d'obtention d'un prêt doit démontrer que la demande qu'il a présentée à l'organisme de prêt est conforme aux caractéristiques prévues à la promesse de vente.
En l’espèce les acquéreurs n’avaient satisfait à aucune de leurs obligations ; Ainsi ils ne justifiaient pas avoir remis au notaire l'attestation de dépôt de leur demande de prêt dans le délai imparti, et ils ne l'ont pas davantage tenu informé de l'accord ou du refus de prêt avant la date butoir prévue à la promesse. Il est ainsi établi que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie par la faute des acquéreurs qui donc été jugés redevables de la clause pénale.
La Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016 n°15-23534 déclare nul un mandat de recherche exclusif dans lequel il était stipulé que le mandat « se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois mois aux mêmes titre et conditions, sauf dénonciation par l'une des parties par LRAR au moins quinze jours avant l'expiration de l'une des périodes sus-indiquées".
Pour la Haute Cour une telle clause limite l'exercice de la faculté de résiliation à l'échéance du terme de chaque période trimestrielle de reconduction tacite, et contrevient donc aux exigences impératives de l'article 78, alinéa 2 du décret du 20 juillet 1972 qui impose une seule période d’irrévocabilité de 3 mois au terme de laquelle le mandat peut être dénoncé.
Ainsi ce mandat n'ouvre droit ni à rémunération ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le non-respect de l'exclusivité du mandat.
Par un arrêt du 20 octobre 2016 n°15-22680 la Cour de cassation vient préciser que lorsqu’un arrêté de péril vise les seules parties communes d’un immeuble en copropriété (et non les parties privatives), la suspension des loyers vaut pour tous les lots comprenant une quote-part dans ces parties communes.
Pour mémoire le code de la construction et de l’habitation (article L.521-2 al.3) dispose que « pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité ou par un arrêté de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée ».
