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La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 27 novembre 2008, n°07-11149 a retenu la responsabilité du professionnel immobilier qui a tardé à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans cette affaire le commandement de payer avait été délivré en décembre 2004 alors que les impayés remontaient à février 2004. L’assureur GLI a ainsi partiellement indemnisé les bailleurs et l’administrateur de biens a très justement été condamné à leur payer la différence (+ de 6 000€).

Dans un arrêt du 18 mars 2008, la cour d’appel de Nancy a jugé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas agir contre le promoteur pour non délivrance du local à bicyclettes et poussettes prévu au projet de construction. Les juges du fond considèrent en effet que le syndicat, qui n'est ni acquéreur ni copropriétaire des parties communes, est dépourvu de tout lien contractuel avec le promoteur. Les copropriétaires auraient donc dû agir individuellement selon la cour.

Le décret n° 2008-1175 du 13 novembre 2008 est paru au JO du 15 novembre, il vient modifier l’article R 271-5 du code de la construction et de l’habitation, fixant ainsi à trois ans la durée maximale de validité de l’état de l’installation intérieure d’électricité (comme pour le diagnostic gaz). Pour mémoire ce diagnostic sera applicable à compter du 1er janvier prochain dans les opérations de ventes immobilières à usage d’habitation, lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans. Le vendeur qui ne fournit pas le diagnostic lors de la signature de l’acte authentique de vente ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Depuis un arrêt de la Cour de cassation, 3ème civ. 4 janvier 2006, que les béotiens ont eu du mal à comprendre, il est aujourd’hui acté que la diminution de prix supportée par le vendeur ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable. En effet, dans cette affaire, le vendeur condamné sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 à restituer une partie du prix à son acquéreur, en raison d’une erreur de surface de plus de 5% (1/20ème ) avait agit contre le professionnel du mesurage et avait été débouté. Toutefois, dans une affaire similaire, le Tribunal de grande instance de Nanterre, dans une décision récente du 16 octobre 2008, n° 06-12559 vient decondamner la société ayant procédé au mesurage à verser des dommages et intérêts au vendeur sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, en raison de son manquement à son obligation de résultat. On ne peut qu’approuver cette solution, en effet, la seule différence de quelques m² ne conduit pas forcément les acheteurs à acheter le bien à un prix moindre. En l’espèce, la perte de chance paraissait d’ailleurs particulièrement caractérisée, puisque les acquéreurs avaient fait une plus value en revendant, par la suite, le bien objet du litige avec indication de la superficie réelle…

Les syndics seront heureux d’apprendre qu’il existe une nouvelle forme de copropriétaire présent aux assemblées générales… « L’abstentionniste opposant » ! Personnage à qui il convient donc de notifier le procès-verbal de l’assemblée générale. Dans une espèce jugée par la Cour de cassation le 10 septembre 2008, n°07-16.448, le copropriétaire représenté à l'assemblée générale avait émis par lettre recommandée des réserves sur la validité de l’assemblée, il les avait renouvelées dans le pouvoir remis au secrétaire de séance et son mandataire s'était abstenu de prendre part aux votes.  La Cour considère alors qu’il pouvait être considéré comme opposant et ainsi contester l’assemblée générale…

Nous sommes souvent interrogés sur la possibilité de donner congé au locataire d’un bail d’habitation pour la réalisation de travaux dans les lieux loués. La courd’appel de Paris dans un arrêt du 27 mars 2008, vient donner une nouvelle illustration à cette question. Elle juge ainsi que la réunion des deux chambres de services en un studio avec création d’une salle de douches et d’une cuisine justifie le non-renouvellement du bail. Elle précise que le défaut  de déclaration préalable de travaux, invoqué par le locataire, n’a pas pour effet d’ôter au motif allégué du congé son caractère légitime et sérieux.

La cour d’appel de Paris, 23ème  ch. section B, dans un arrêt du 15 mai 2008,  juge que le délai de deux mois de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, aujourd’hui largement étendu, ne peut être opposé au copropriétaire qui soutient que la résolution contestée (non portée à l’ordre du jour en l’espèce) affecte la jouissance privative de son lot telle que définie par le règlement de copropriété (lot de stationnement).

La cour d’appel de Paris, 2ème Ch. section A, dans un arrêt du 14 mai 2008 juge que le bailleur n’est pas fondé à reprendre son offre notifiée deux ans avant la date d’expiration du bail, pour notifier un second congé prenant en compte l’évolution du marché. En effet, la jurisprudence nous enseigne qu’un congé prématuré (plus de 6 mois avant le terme du bail) n’est pas irrégulier, cependant lorsqu’il s’agit d’un congé vente, le droit de préemption offert au locataire est soumis aux incertitudes du marché immobilier, avec les conséquences qui en découlent en cas de préemption à un prix devenu sous-évalué…

En cette période de développement durable, la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2008, n° 06-21633  répond à la question suivante : Le détartrage du chauffe-eau (source d’une importante économie d’énergie) constitue t-il une réparation locative au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou une obligation à la charge du bailleur ? Ce décret n’étant pas exhaustif (à l’inverse de celui concernant les charges locatives n°87-713) le bailleur, pour ne pas supporter cette intervention, soutenait que cette opération devait s’apparenter au poste « rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » visé dans le décret. Le bailleur est débouté, le détartrage n’est donc pas une réparation locative, la Cour considérant qu’il ne s’agit pas de « travaux d'entretien courant et de menues réparations », au sens de l’article 1er du décret.

La cour d’appel d’Angers, 1ère Chambre, sect. A, 18 mars 2008, a jugé que le terme « alimentation en eau de source » dans un compromis de vente d’un immeuble, ne supposait pas que cette eau était nécessairement potable. Elle en déduit donc que le fait que cette eau ne soit pas consommable ne donne pas lieu à la garantie légale des vices cachés (art. 1641 du Code civil). Le notaire pour sa part voit toutefois sa responsabilité retenue, puisque ce dernier avait pris la liberté de mentionner dans l’acte authentique, à deux reprises, que cette eau de source était potable.

Désormais, pour les contrats conclus entre professionnels à compter du 1er janvier 2009, le règlement des sommes dues doit obligatoirement intervenir dans un délai maximum de 60 jours après l’émission de la facture, ou 45 jours à partir de la fin du mois d’édition de la facture (art. 21 de la loi de modernisation de l’économie, dite LME). Ce délai peut néanmoins être réduit d’un commun accord, à l’occasion de la signature du contrat concerné.
En cas de dépassement du délai, les pénalités de retard équivalent à 3 fois le taux d’intérêt légal peuvent être exigés. Est considéré comme abusif de la part du débiteur le fait de contourner ce texte en exigeant de son fournisseur (créancier) qu’il retarde l’émission de la facture afin d’allonger le délai de règlement effectif.
Particularité, le délai pour les échanges avec les départements et collectivités d’outre-mer sera décompté à partir de la date de réception des marchandises.

Loi n°2008-776 du 4 août 2008, JO du 5 août 2008

La loi de modernisation de l’économie (LME) n° 2008-776 du 4 août 2008, a été publiée au journal officiel le 5 août 2008 et est donc applicable depuis le 6 août. Sans être exhaustif, vous trouverez ci-après quelques mesures phares susceptibles d’intéresser les professionnels de l’immobilier.
 
BAUX PROFESSIONNELS : Le législateur permet l’aménagement du statut des baux professionnels, applicable essentiellement aux professions libérales. Les parties peuvent désormais choisir de se soumettre volontairement et entièrement au statut des baux commerciaux. Ainsi, le locataire ne pourra plus donner congé à tout moment mais bénéficiera d’un droit au renouvellement (ce que n’accorde pas actuellement le  « mini-statut » de l’article 57A, qui subsiste cependant).

BAUX DEROGATOIRES : Vous le savez, les parties peuvent déroger aux statuts des baux commerciaux par un bail dérogatoire ou de courte durée (appelé souvent à tort bail précaire), à la condition que celui-ci ne soit pas supérieur à deux ans (article L. 145-5 Code de com). La loi LME donne de la souplesse aux parties et permet désormais la succession de plusieurs baux de courte durée dans la limite de deux ans. Ainsi, les bailleurs et locataires pourront par exemple conclure soit : Huit baux successifs de trois mois chacun ; ou quatre baux de six mois ; ou deux de douze mois chacun, ou encore un bail de dix-huit mois et un de quatre mois, etc. Tout cela sans excéder 24 mois.

NOUVEL INDICE : L’ILC (l’indice des loyers commerciaux) est désormais légalisé, et peut être appliqué en lieu et place du traditionnel ICC, par accord entre les parties (pour l’application d’une clause d’échelle mobile ou pour la révision triennale par exemple). Comme le législateur en a pris l’habitude désormais, son application est subordonnée à la publication d’un décret qui aura pour objet d’en définir les contours. L’ILC ne sera en rien obligatoire, contrairement à ce que l’on a pu lire parfois.
 
USAGES LOCAUX : Terminé les usages locaux et termes d’usage, et oui,fini les congés avant Pâques pour la St Michel ! Désormais on retient le premier ou le dernier jour du trimestre civil, selon qu’il s’agit d’une demande en renouvellement ou d’un congé.
 
CHANGEMENT D’USAGE : A partir du 1er janvier 2009, les autorisations de changement d’usage (applicables dans les communes de plus de 200 000 hbts + la petite couronne parisienne) seront délivrées par le Maire et non plus le Préfet.
 
DROIT DE PREEMPTION SUR LES TERRAINS COMMERCIAUX : A l’intérieur des fameux périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, le droit de préemption récemment applicable aux ventes de fonds et cession de droit au bail est étendu aux terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente entre 300 et 1 000 m².
 
IMMATRICULATION : Fini également la jurisprudence sur l’obligation d’immatriculation pour les coindivisaires ou copreneurs, idem pour l’héritier ou l’ayant droit du titulaire du bail.

Notre Ministre du logement et de la ville, Christine BOUTIN, doit soutenir prochainement son projet de loide mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion devant le Sénat. Les principales mesures de ce dispositif concernent le parc locatif social. Certaines dispositions sont toutefois déjà annoncées pour le parc privé (ci-après), mesures qui devraient être par la suite complétées par une salve d’amendements en tous genres.
 
COPROPRIETE : Création d’une procédure d’alerte préventive afin de répondre en amont aux difficultés financières des syndicats de copropriétaires (bien avant d’atteindre le seuil de déclenchement de l’actuelle procédure de mise sous administration provisioire). Cette nouvelle procédure conduirait à la nomination d’un observateur (nouveau métier en devenir ?) par le Président du TGI. Cet observateur aura six mois maximum (3 mois renouvelable une fois) pour remettre un rapport sur l’état financier du syndicat des copropriétaires et éventuellement sur l’état de l’immeuble. Ce rapport, accompagné des recommandations de l’observateur, devra être porté par le syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, après avoir consulté le conseil syndical (il sera également communiqué au maire du lieu de situation de l’immeuble par le greffe du TGI).
Pour la mise en œuvre de cette procédure, le Présdent du TGI pourra être saisi par le syndic, les créanciers du syndicat ou les coporpriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat.
Le syndic devra supporter les frais de cette procédure si elle initiée avant lui par les copropriétaires !!
Un décret d’application devrait également compléter ce dispositif qui fera sans doute l’objet d’amendements parlementaires au cours des différents débats.
 
CAUTIONNEMENT LOCATIF : Le début de la fin… Le projet de loi entend interdire aux bailleurs personnes morales (Sci, Sarl…) d’exiger une caution pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989. De même, le dispositif entend interdire le recours à la caution pour les bailleurs ayant adopté une garantie des loyers impayés (GLI).
Désormais donc, seules les personnes physiques et les SCI familiales pourront exiger une caution et seulement si elles n’ont pas souscrit une GLI ou une GRL.
Il est certain que si cette mesure devait passer, le coût des GLI s’envolerait, les assureurs perdant ici un sérieux recours en paiement.
 
DELAIS D’EXPULSION : Réduction des délais de sursis à expulsion : Le projet de loi entend modifier le code de la construction et de l’habitation en limitant à un an (contre trois actuellement) le délai que le  juge (des référés ou de l'exécution, selon le cas), peut accorder pour retarder l’expulsion ordonnée. Un délai qui semblera toujours trop long au bailleur qui, pour arriver jusqu’à ce stade, aura sans doute déjà mis plus de 12 mois et dépensé beaucoup d’énergie et d’argent.
 
Au-delà de ces mesures, le projet de loi porte également sur L’URBANISME (une fois encore me direz-vous) avec des dispositions dérogatoires pour faciliter l’agrandissement des logements, ou la réalisation de travaux d’accessibilité aux handicapés ou encore la rénovation des quartiers dégradés. LA FISCALITE et notamment les dispositifs d’incitations, tels que Robien et Borloo, devraient également être recentrés en réservant leur application aux zones dans lesquelles le marché immobilier présente des tensions (zones A, B1 et B2). Le classement des communes par zone sera révisé de manière à corriger les imperfections qu’il  peut présenter, de même en sera-t-il désormais tous les trois ans. Cette réforme fiscale ne concernera évidemment pas les investissements réalisés avant l’entrée en vigueur de ce recentrage géographique.

Dans le cadre de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie à l’amiable, ils peuvent demander à un huissier de justice de le faire, selon une procédure fixée par l’article 3 de cette loi (à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié). Un acte dont le prix est fixé à 152 € TTC (plus frais postaux). D’après une enquête réalisée par l’UFC Que Choisir, près de la moitié des huissiers ne respecteraient pas ce tarif. Selon l’association de consommateurs, « 48 % des huissiers interrogés annoncent des prix compris entre 250 € et 350 €, et certains d’entre eux facturent jusqu’à 450 € ». L’association rappelle, par ailleurs, qu’elle a saisi les tribunaux de cette question à plusieurs reprises et que la cour de cassation lui a donné raison dans trois décisions en 2006 et 2007.

Actualités

Copropriété : Opposant à l’AG et opposant aux résolutions

La Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2019 n°18-10073 affirme que le défaut de convocation dans le délai légal de 21 jours peut être excipé par le copropriétaire irrégulièrement convoqué, mais présent.

La Haute Cour de rajouter que ce même copropriétaire est toutefois irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale en son entier, pour non-respect du délai de convocation, dès lors qu’il a voté en faveur de plusieurs décisions (il perd ainsi sa qualité d’opposant à cet égard).

En pareille situation le copropriétaire irrégulièrement convoqué ne peut que solliciter l'annulation des décisions contre l’adoption desquelles il s’est opposé.

Transaction : DPE erroné et résolution de la vente

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de rejet du 21 novembre 2019 n°18-23251, affirme que l'erreur figurant dans un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui n'est doté que d'une valeur informative, ne peut justifier la résolution de la vente.

En confirmant la cour d’appel, elle affirme que le DPE erroné ne permet pas l’indemnisation des acquéreurs à hauteur de la totalité des travaux d'isolation permettant d’atteindre la performance annoncée par erreur.

Pour les magistrats le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consiste pas dans le coût de l’isolation, mais seulement en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

Le DPE sera opposable en 2021, comme l’a voulu la loi Elan du 23 novembre 2018 ; alors cette jurisprudence sera susceptible d’être revue…

Copropriété : Responsabilité du syndic, assurance RCP et garantie financière

La cour d’appel Paris, dans un arrêt du 25 septembre 2019 n°16-11260, rappelle que l’assurance RCP ne peut refuser sa garantie en cas de responsabilité du syndic au motif qu’il n’existerait pas de mandat écrit.

Pour la cour d’appel il y a mandat de syndic, au sens de la loi Hoguet, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a adopté le contrat du syndic en assemblée générale et que cette résolution figure dans un procès-verbal dument signé.

Les juges parisiens précisent toutefois qu’aucune action n’est possible contre la caisse de garantie financière, celle-ci n’étant destinée que pour la garantie des fonds des copropriétés et non pour l’allocation de dommages-intérêts en raison d’une faute dans l’exercice de son mandat

Copropriété : Désignation du syndic et adoption de son contrat

La Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 n°18-18880 confirme que la question de la désignation du syndic et celle de l’adoption de son contrat sont liées et n'ont pas à donner lieu à des résolutions et votes distincts.

Cette décision semble totalement justifiée par la lettre de l'article 29 du décret du 17 mars 1967, disposant « la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 (…)».

Transaction : Validité du mandat et démarchage

La cour d’appel de Pau dans un arrêt du 7 août 2019 n°17-02851 rappelle que la législation du code de la consommation relative au démarchage est applicable au mandat de l’agent immobilier et que son inobservation est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Dans cette espèce le mandat stipulait qu’il avait été conclu sans démarchage alors même que les éléments factuels démontraient le contraire.

A titre d’exemple le mandat indiquait qu’il avait été conclu sur la commune de résidence du mandant, qui n’était pas celle de l’agence… En outre, les juges Palois retiennent qu’un précédent mandat avait été conclu avec ce même mandant, au domicile de ce dernier, ce qui les conduit à considérer que le mandat aurait du respecter la réglementation sur le démarchage.

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