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Cette question a été soumise récemment à la 2ème chambre A de la cour d’appel de Paris. Dans cette espèce, l’acquéreur invoquait le bénéfice des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et exigeait une diminution du prix de vente à due proportion de la moindre superficie. Or, selon les vendeurs, l’acquéreur connaissait parfaitement la réelle superficie du bien vendu au moment de la vente, puisqu’il avait fait plusieurs visites et notamment en compagnie d’un architecte qui avait procédé au métrage des lieux. Quoi qu’il en soit la cour d’appel parisienne rejette l’argumentation des vendeurs et relève que l’article 46 est d’ordre public et que ses dispositions s’appliquent indépendamment de la mauvaise foi de l’acquéreur. L’acquéreur se voit ainsi octroyé une diminution du prix, la superficie étant inférieur de plus de 1/20ème à celle indiquée dans l’acte de vente. CA Paris 2ème ch. A, 19 septembre 2007, Chalon c/Marsot.

La loi du 25 juin 2008 portant modernisation du marché du travail est entrée en vigueur ; outre l'instauration d'une possibilité de rupture conventionnelle du contrat de travail d'un commun accord entre l'employeur et le salarié qui fera l'objet d'une convention homologuée par le directeur départemental du travail, elle comporte aussi les dispositions suivantes susceptibles de concerner les gestionnaires immobiliers :
 
En ce qui concerne les dispositions relatives au licenciement, la loi pose le principe selon lequel tout licenciement, pour motif personnel ou pour motif économique, doit être motivé et justifié par une cause réelle et sérieuse. Pour la détermination du montant de l'indemnité légale de licenciement, le texte supprime la distinction opérée en fonction de l'origine, économique ou non du licenciement (un décret, à paraître, fixera le mode de calcul de l'indemnité légale de licenciement). En outre, la condition d'ancienneté dans l'entreprise requise pour pouvoir bénéficier de cette indemnité est fixée à une année au lieu de deux.
Le contenu du solde de tout compte est redéfini. Il pourra être dénoncé dans les 6 mois qui suivent sa signature, au-delà de ce délai, il devient libératoire pour l'employeur pour les sommes qui y sont mentionnées.
En cas de licenciement suite à une inaptitude causée par une maladie ou par un accident d'origine non professionnelle, le texte permet la prise en charge des indemnités dues au salarié au titre de cette rupture soit, comme cela est le cas actuellement, directement par l'employeur, soit au titre des garanties que ce dernier aura souscrites à un fonds de mutualisation. La loi prévoit également l'abaissement à une année au lieu de trois de la condition d'ancienneté requise pour bénéficier de l'indemnisation complémentaire versée par l'employeur en cas d'arrêt maladie.

La recommandation n° 25, nouvelle version datée du 1er juillet 2008, vient d’être publiée - D’une manière schématique, elle nous indique que :

  • l’assemblée n’a pas l’obligation de prévoir un système de fermeture, si l’immeuble n’en est pas équipé ;
  • l’assemblée peut, si elle le désire, voter les travaux nécessaires pour assurer la fermeture à la majorité de l’article 25, et éventuellement 25-1 ;
  • dès lors qu’un système de fermeture existe, l’assemblée vote les modalités d’ouverture à la majorité de l’article 26 (le principe étant la fermeture) en prenant en compte les besoins des locaux d’activité, et ce vote n’est valable que jusqu’à la prochaine assemblée générale.

Après la revalorisation exceptionnelle intervenue au 1er mai, le SMIC est à nouveau relevé au 1er juillet 2008, cette fois sur la base du relèvement annuel obligatoire : il passe à 8,71 euros de l’heure, soit pour 35 heures hebdomadaires 1.321,02 euros. De son côté, le minimum garanti passe à 3,31 euros

Le texte vise à faire évoluer les dispositions légales applicables à la détention de chiens créées par les lois du 6 janvier et du 5 mars 2007 : il renforce notamment les pouvoirs du maire qui pourra imposer aux propriétaires ou aux détenteurs d'un animal susceptible de présenter un danger pour les personnes ou les animaux domestiques d'obtenir une "attestation d'aptitude sanctionnant une formation portant sur l'éducation et le comportement canins, ainsi que sur la prévention des accidents", et insère dans le Code pénal un article 221-6-2 qui aggrave très nettement les peines encourues en cas d’accident.

Actualités

Copropriété : Modalités de cession de parties communes spéciales

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 1er juin 2022 n°21-16232, juge que la cession d’une partie commune spéciale doit être soumise aux votes des seuls copropriétaires disposant de tantièmes de propriété sur cette partie commune.

En effet, la Haute Cour prend la peine de viser notamment l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. » En l’espèce il s’agissait de la cession d’un couloir commun dans un bâtiment.

Bail d’habitation : Erreur de régime juridique dans le congé vente

La cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 17 mars 2022 n°21-101165, censure les magistrats de première instance (Fréjus) qui avaient cru pouvoir valider un congé fondé sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et avaient ordonné l’expulsion de la locataire.

Dans cette espèce le bail était expressément exclu du régime juridique de la loi de 1989, puisque consenti à une personne morale (conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation). Dans ces conditions les magistrats de la cour considèrent que le congé pour vente délivré ne pouvait pas se contenter de viser l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, régime inapplicable en l’espèce.

Ce congé aurait dû viser l’article 1736 du Code civil et les termes de la clause du contrat relative à la durée du bail et aux modalités pour donner congé.

Transaction : Profession de l’acquéreur et rétractation SRU

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 16 février 2022 n°20-2337 que l'acquéreur professionnel ne peut pas profiter du bénéfice du délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Pour mémoire l'alinéa 1er de ce texte dispose : "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte."

Dans cette espèce les magistrats ont relevé que l’acquéreur avait mentionné dans l'avant-contrat sa profession de promoteur, qu'il s'était ensuite substitué à la vente une société, dont il était le gérant et dont l'activité était celle d'un marchand de biens, et qu'il recherchait des bureaux pour y installer son entreprise.

Transaction : Droit absolu à indemnisation de l’agent immobilier

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt de censure du 19 janvier 2022 n°20-13619 que l’agent immobilier peut toujours obtenir l’indemnisation de la perte de ses honoraires par l’octroi de dommages-intérêts de la part de l’acquéreur fautif dans la non-réalisation de la vente. Cet arrêt précise que la responsabilité délictuelle étant d’ordre public, l’application des articles 1240 et 1241 du Code civil (anciens 1382 et 1383) ne peut être limitée ou neutralisée contractuellement par anticipation dans la promesse.

La Cour d’appel de REIMS, censurée, avait cru pouvoir juger et déduire des promesses signées que l’indemnisation du mandataire était subordonnée à ce que le vendeur ait lui-même agi judiciairement avec succès contre l’acquéreur, aux fins de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée.

Copropriété : Recouvrement de charges et mise en demeure fructueuse

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 avril 2022 n°20-20866, censure le jugement de première instance qui avait cru pouvoir condamner un copropriétaire et ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Pour la Haute Cour le copropriétaire avait réglé des acomptes dans le délai de 30 jours suivant la réception de la mise en demeure prévue par cet article 19-2.

Quand bien même il ne justifiait pas avoir soldé sa dette, puisqu'il restait débiteur de la somme de 2 064,60€ au titre des charges arriérées, le juge aurait dû rechercher si la mise en demeure n'avait pas « été fructueuse », au sens de l’article 19-2 !

Voici une décision qui risque de mettre un coup d’arrêt à la portée de cette disposition, dès lors que le copropriétaire débiteur aura versé une somme quelconque dans les 30 jours suivant la mise en demeure que lui aura adressée le syndicat des copropriétaires…

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